知道嗎？當前樓市正在進行大洗牌。

一方面供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)，全國6億棟建筑，住房總量過剩已然成為定局。

另一方面，政策利劍高懸掛，房產(chǎn)稅大概率5年后加速擴圍，未來持有房產(chǎn)的成本會越來越高，再像以前那樣炒房，風(fēng)險已經(jīng)越來越大。

另外，年輕人買房的邏輯也在發(fā)生變化——“住得好”取代了“炒得高”，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，95后購房群體中，有63%的人優(yōu)先考慮的是通勤便利，而不是資產(chǎn)升值。

這一趨勢下，加速了部分房子的價值壓縮，尤其是以下三類房子，5年后或?qū)⒁晃牟恢担瑑?nèi)行人都在悄悄出手，好多人還不明白，總以為自己撿到了大便宜。

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遠郊房陷入“死亡螺旋”

比如在惠州大亞灣，某樓盤125㎡成交價只要25萬，單價跌破2000元/㎡，比高峰期降了80%，簡直跌倒了地板價。

深入分析后不難理解，遠郊房之所以會陷入困境，主要原因三大硬傷：

1、產(chǎn)業(yè)空心化。

比如某些新區(qū)規(guī)劃了十幾年，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及設(shè)施配套依舊停留在紙面上，有的小區(qū)一到晚上點燈率不足20%，連人都沒有，房價拿什么支撐。

2、配套荒漠化。

比如某三線城市的遠郊盤，業(yè)主們每天上下班通勤時間長達三個小時，出門吃個快餐都要開車半小時，這樣的房子，即使價格再便宜，住起來也糟心的很。

3、人口逆流動。

比如東北某遠郊新區(qū)，戶籍人口流失率高達23%，二手市場掛牌量激增300%，人都走光了，但新房卻在不斷增加，供給遠大于需求，價格只能一降再降。

更致命的是，很多遠郊房甚至陷入了一個“降價—拋貨—再降價”的負面循環(huán)，比如湖北某遠郊房，三年降價49%，中介帶客量下降80%，對于這樣的房子，買家普遍有同一個認知：房子越便宜越不敢買，覺得它有問題，就越難賣出去。

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超高層淪為“垂直貧民窟”

湖北某超高層小區(qū)，2018年開盤2.2萬，現(xiàn)在掛牌1.2萬依舊無人問津，深入分析才發(fā)現(xiàn)，超高層建筑加速貶值，核心原因是存在結(jié)構(gòu)性缺陷：

①居住成本超預(yù)算

比如廣州某超高層住宅，物業(yè)費8元/㎡，是普通小區(qū)的3倍。而且超高層設(shè)備設(shè)施更多，以后的維護成本也更高，比如重慶某超高層小區(qū)，電梯更換每戶需分攤8萬，居住成本超預(yù)算，讓普通家庭根本承受不起。

②安全隱患超高

一般消防云梯最高只能抵達20樓左右，超高層最高達到七八十樓，一旦遇上突發(fā)情況，30層以上的住戶不論是靠自救還是外力援助，都會陷入絕望，住戶的生命安全難以保障。

③拆遷陷入死局

比如北京某28層住宅，有人估算拆遷成本高達23億，要拆這樣的房子，起碼要蓋50多層才能回本，這種明顯虧本的買賣，沒有一個開發(fā)商愿意參與。

一旦拆不掉，超高層住宅就只能隨著時間一直老舊下去。比如隔壁的香港，全港1萬幢“老年樓”中，超高層占比高達67%，這些老房子，早已淪為低收入群體收容所，居住品質(zhì)可想而知！

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海景房淪為“季節(jié)性鬼城”

還記得乳山銀灘的海景房嗎？2015年均價高達8500，現(xiàn)在已經(jīng)跌到了3800，跌幅高達50%以上，有的甚至幾萬塊就可以買1套房。這類房產(chǎn)的崩塌，其實早有預(yù)兆：

1、入住率超低

很多海景房一到夏季，入住率能提高到70%，但是到了冬天，入住率就能降到8%以內(nèi)，這種季節(jié)性“鬼城”，物業(yè)收不起費用，跟不上服務(wù)，居住品質(zhì)降到冰點。

2、維護成本超預(yù)算

有投資海景房的業(yè)主算過一筆賬，年維護成本竟然是普通住宅的2.3倍，因為海風(fēng)侵蝕，幾乎每三年就要做一次外墻防水，很多人坦言，買得起養(yǎng)不起。

3、配套永遠在路上

很多海景房當初承諾的三甲醫(yī)院、名校，十年后的今天，依舊停留在規(guī)劃紙面上。有老年業(yè)主反饋，“突然身體不適，開車三個多小時才終于找到醫(yī)院，如果是急救，怕是半路就“報銷”了。”這樣的配套設(shè)施，簡直太差勁了。

更殘酷的是，二手市場出現(xiàn)了“25萬買154㎡海景房”的極端案例，看來這類資產(chǎn)已經(jīng)喪失了流動性，以后轉(zhuǎn)手會變得更難。

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打算買房怎么辦？

給你兩個策略：

①劣質(zhì)資產(chǎn)早點卸貨

如果是三四線房子多，除了自住，其余盡快出清，置換一線核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租金收益翻倍。

②重新規(guī)劃資產(chǎn)配置

降低房產(chǎn)在家庭財富中的占比，40%最為合適。其余可以多元化配置，比如30%配置超長國債，30%選擇黃金ETF，才能更好的降低風(fēng)險。不過，投資有風(fēng)險，入場之前先學(xué)習(xí)了解，保守操作最為明智。

總之，樓市的淘汰賽已經(jīng)開始，如果還拿過去買房那套邏輯押注未來市場，不虧都難。