在2025年一季度末，備受關注的廣州開年后首場土拍終于拉開帷幕。【肖文曉】--克而瑞廣佛區域首席分析師由此可見，隨著近年宅地供應增多，天河改善市場的競爭也日趨激烈。不過，相對于一般地塊，本次世界大觀地塊擁有市區罕見的低容積率優勢，有助于打造低密的高溢價產品，我們不放拭目以待！

開拍前，多個城市新“地王”誕生的消息，給沉寂已久的廣州土拍市場增添了不少話題度。

原定于今日（3月31日）出讓的3宗涉宅用地，最終僅有兩宗地塊進入了決賽圈并成功出讓，累計出讓金額16.88億元，總出讓用地面積4.69萬㎡。

其中天河區大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊，也是我們熟知的世界大觀四期地塊，在去年以因故終止后，由中國金茂以10.77億元成交金額，約4.73萬元/㎡樓面價（未扣除配建），溢價率約2.9%競得。

番禺區亞運大道BD0210116地塊二期由廣州地鐵地產以6.1億元成交總價，1.1萬元 /㎡樓面價（未扣除配建）定向成交。

作為三宗地塊中掛牌總價最高的天河區黃埔大道以南AT091007地塊因故延期至一個月后出讓。

對于今天的地塊出讓結果，專家解讀如下：

一季度廣州土拍平穩收官在預料之中。相比上海、杭州、成都等近期頻繁刷新地王、地市和樓市共振的熱點城市，廣州3月樓市呈現“一手平穩，二手活躍”的狀態，在成交量環比雙雙回升的基礎上，實現了同比連續6個月正增長，其中一手住宅同比小幅增長，二手住宅則恢復到去年四季度月簽過萬套的高位水平。

整體來看，第一季度廣州一共出讓了4宗涉宅用地，成交節點分別是在春節前的1月末和一季度的末尾，且均為國央企獲得，其中3宗底價成交，1宗溢價成交，相比過去三年第一季度僅有0-1宗宅地成交有所改善。相比于一些土拍頻出地王的熱點城市，廣州土拍供應充裕，房企選擇豐富，因此整體表現也會更為平穩。另外，與一些城市通過下調起拍價吸引更多開發商市場競爭不同，廣州土拍的起拍價較為謹慎，更多的還是與現時點樓價掛鉤，因此高溢價的情況較為少見。

根據此前公示的《廣州市2025年建設用地供應計劃》，今年廣州計劃供應139宗涉宅用地，其中包括主城區金融城、琶洲等核心板塊的優質宅地，這意味著廣州土拍在經歷了一季度的小試牛刀之后，接下來將會逐漸發力，接下來有望吸引更多房企出手拿地。

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天河區大觀路以東、奧體路以北AT1003008地塊

卷土重來的世界大觀四期地塊，展現出了不一樣的“底氣”。

地塊與首次掛牌相比，容積率由1.8降至1.1，總建筑面積也由原來的3.72萬㎡降至約2.27萬㎡，起拍總價減少5.85億元，由此前的16.33億元降至10.47億元，起拍樓面價約4.6萬元/㎡（未扣除配建）。

克而瑞監測到，與此前成功出讓的世界大觀前三期地塊相比，不僅各項指標占優，同時近十年來天河區第二宗供應的容積率低于2的涉宅用地，僅次于去年在秋季土地大會亮相未供應的廣氮低密度地塊，稀缺程度不言而喻。

配套方面，距離地鐵21號線大觀南路站直線距離約700米，周邊有廣東體育職業技術學院、廣東奧林匹克體育中心、優托幫購物中心等配套。

加之在周邊大觀村舊改推動下不斷煥新的城市界面，以及享受到同片區前三期的配套加持，確定性高。

正是在“優渥”的先決條件下，在開拍前有消息稱，地塊吸引了越秀，金茂，建發，招商蛇口四家房企參與報名，四家房企依次出價一輪后，最終由中國金茂以微溢價率競得。

市場表現方面，克而瑞監測到，地塊所屬的東圃板塊作為天河區的供求主力，數據監測顯示，近一年東圃板塊商品住宅供應面積20.05萬㎡，占全區的33%，成交面積21.67萬㎡，市場份額為44%，成交金額139.29億元。

從狹義存量結構看，克而瑞監測到，截至2025年2月底板塊內120-140㎡以及160-200㎡合計存量約14萬㎡，占比達36%，去化周期均在25個月以上。

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番禺區亞運大道BD0210116地塊二期

又名廣州新城二期地塊，而廣州新城一期，也就是廣州地鐵·瓏曜上城，已經于近日開放了展示區。

項目配建的36班九年制公立學校，還在3月21日正式官宣引入廣外附屬廣州新城學校！

至于產品方面，項目主推建面約73-130平全南向4/5空間兩廳兩衛設計，均為超高使用率新規戶型。

此次出讓的二期地塊，總建筑面積5.5萬㎡，起拍總價6.1億元，成交樓面價1.1萬元/㎡（未扣除配建）。

出讓公告中明確提出競買人或聯合競買人之一須具有地鐵線網建設、運營、管理經驗。根據該條件，由廣州地鐵地產定向競得。

地塊距離地鐵三號線石碁南約600米，在廣州地鐵地產TOD4.0的設計理念加持下，串聯廣州各大CBD,業主出行效率極大提高。

商業配套上，周邊有金龍城財富廣場，加之一期配建約4000方商業，能滿足日常生活需求。

隨著二期地塊的加入，規劃中的廣州新城已初具雛形。

在市場表現上，克而瑞數據監測顯示，地塊所處的石基板塊近一年商品住宅供應面積1.67萬㎡，成交面積13.63萬㎡，占全區11%，成交金額33.64億元。

庫存方面，克而瑞數據監測顯示，截至2025年2月底受板塊內超級大盤亞運城的影響，其庫存面積29.14萬㎡，去化周期26個月，去化壓力顯著。

一個月后，廣州還有五宗地塊即將開拍，結果究竟如何？