本文來自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：余文婷。

近年來，青島高端住宿市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，20余家五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店于近五年建成運(yùn)營。有意思的是，近年來投入運(yùn)營的瑞吉、釣魚臺(tái)、美高梅、傲途格精選、萬麗等酒店品牌均首次亮相山東，且全球十強(qiáng)高端酒店管理集團(tuán)中，有8家都選擇在青島布局“首店”。

頭部國際酒店集團(tuán)扎堆青島開“首店”！

“五一”假期將至，青島旅游市場(chǎng)持續(xù)升溫，酒店熱度以肉眼可見的速度攀升。在線旅游平臺(tái)攜程數(shù)據(jù)顯示，青島酒店訂單量同比增長(zhǎng)28％，“假日經(jīng)濟(jì)”提前催熱。縱觀青島酒店市場(chǎng)，近幾年，不少國際酒店品牌接連落子青島，搶占首發(fā)效應(yīng)。

尤其是萬豪國際集團(tuán)，在青島的品牌布局初具規(guī)模，像旗下瑞吉酒店、威斯汀酒店、傲途格精選酒店、艾美酒店、萬豪酒店等品牌早已開出首店，去年又迎來了山東省首個(gè)雙品牌項(xiàng)目——青島金茂萬麗酒店和青島金茂源宿酒店。此外，青島麗思卡爾頓酒店已簽約落戶綠城·深藍(lán)中心二期，也預(yù)計(jì)將于2026年啟幕。資料顯示，該項(xiàng)目總投資126億元，占地約3．5萬平方米，總建筑面積35．6萬平方米。

今年年初，洲際酒店集團(tuán)旗下奢華精品品牌英迪格酒店官宣落子青島國際郵輪港區(qū)啟動(dòng)區(qū)，這也是英迪格酒店品牌進(jìn)入青島的首店。這個(gè)擅長(zhǎng)鄰里敘事的生活方式品牌，也將融入周邊中山路與郵輪母港的區(qū)域特色，以“鄰”里故事為起點(diǎn)，為每一位賓客呈現(xiàn)一個(gè)以地域文化為靈感的獨(dú)特空間，讓每一位賓客都能感受到青島這座城市的魅力和港口豐富的歷史內(nèi)涵，探索港口海洋人文故事，體驗(yàn)?zāi)Φ堑娜胱…h(huán)境。除英迪格酒店外，洲際酒店集團(tuán)旗下麗晶酒店、洲際酒店、皇冠假日酒店多個(gè)系列與華邑酒店等品牌也已先后落子青島。

不只是萬豪國際集團(tuán)與洲際酒店集團(tuán)，希爾頓酒店集團(tuán)旗下希爾頓酒店、希爾頓逸林酒店、希爾頓摩庭酒店等品牌也均在青島開下首店；還有溫德姆酒店集團(tuán)、雅高酒店集團(tuán)、凱悅酒店集團(tuán)、釣魚臺(tái)美高梅酒店集團(tuán)、香格里拉酒店集團(tuán)也且在青島設(shè)有品牌首店，全球十強(qiáng)高端酒店管理集團(tuán)中，有8家在青島開展經(jīng)營。

青島作為一個(gè)具有國際化影響力的旅游城市，有這么多國際品牌不足為奇，令人好奇的是，這些國際酒店集團(tuán)近幾年似乎都熱衷扎堆前往青島開首店……

為什么盯上了青島？

青島這座城市，要說它存在感不高吧，一說旅游城市大家都能想到它；要說它存在感高吧，似乎面對(duì)成都、重慶、長(zhǎng)沙、西安等網(wǎng)紅城市的“流量”挑戰(zhàn)，以及省內(nèi)淄博、濟(jì)南、威海等城市在文旅產(chǎn)業(yè)上的“崛起”，青島的聲量好像越來越小。青島，似乎很久沒有爆款了。

資本的流動(dòng)往往與流量緊密相連，人們的注意力在哪，哪里就有投資機(jī)會(huì)。當(dāng)下并不算流量大鱷的青島，如何引起了這些高端品牌的注意？

有遠(yuǎn)見的商業(yè)人都知道，當(dāng)一個(gè)地方，大家都認(rèn)識(shí)到它值得入局時(shí)，說明時(shí)機(jī)已經(jīng)有點(diǎn)晚了，最佳時(shí)機(jī)往往是在這個(gè)地方將會(huì)迎來爆發(fā)期，但當(dāng)下意識(shí)到的人并不多的時(shí)候。就像美國著名投資家吉姆·羅杰斯，總喜歡去投資那些經(jīng)濟(jì)將要起飛的國家，并且這些投資也帶給了他10倍、15倍的回報(bào)。而青島，當(dāng)下正是這么一個(gè)地方。

青島本身底子就不錯(cuò)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，作為14個(gè)沿海城市之一，有著北方最優(yōu)良的港口——青島港，也是世界上最大的綜合港口之一，并成長(zhǎng)為中國第二大外貿(mào)口岸；產(chǎn)業(yè)方面，有海爾、海信、青島啤酒、雙星、澳柯瑪五大強(qiáng)實(shí)力企業(yè)支撐。旅游資源方面，青島是國內(nèi)沿海城市中稀有的同時(shí)擁有海洋、沙灘、山的地方；又是同時(shí)能夠滿足南方人對(duì)雪的執(zhí)念，北方人對(duì)海的執(zhí)念的地方；青島的城市建筑同樣也是聞名國內(nèi)外，給來過的游客留下深刻印象。

最關(guān)鍵的是，青島針對(duì)過去的一些發(fā)展問題，正在奮起直追，給未來高端住宿，留下巨大想象空間。2019年初，青島全面掀起“學(xué)深圳、趕深圳”熱潮，大力發(fā)展元宇宙產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥和海洋科技等新興產(chǎn)業(yè)；與北京跨區(qū)域產(chǎn)業(yè)協(xié)作，吸引了華夏基石、黑馬科技、達(dá)闥科技、商湯科技、曠視科技等大批企業(yè)來到青島，找機(jī)遇，談合作，生根發(fā)芽；2024年，青島獲批全國資產(chǎn)投資公司股權(quán)投資試點(diǎn)城市，在試點(diǎn)城市中率先實(shí)現(xiàn)5家AIC股權(quán)投資基金落地全覆蓋，設(shè)立基金總規(guī)模140億元，四大金融資產(chǎn)管理公司(AMC)齊聚青島。

經(jīng)過這些年的努力追趕，青島市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有了明顯突破。2024年，青島生產(chǎn)總值達(dá)16719.46億元，按不變價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)5.7%，在增速上跑贏了天津和寧波。航運(yùn)方面也在不斷取得突破性成績(jī)，2023年，青島港在集裝箱吞吐量上與深圳的差距已經(jīng)大大縮小，成為全球第五個(gè)躋身3000萬標(biāo)箱俱樂部的港口，國際航運(yùn)樞紐競(jìng)爭(zhēng)力指數(shù)排名居?xùn)|北亞之首。

大量互聯(lián)網(wǎng)、創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的引入，為青島高端商務(wù)住宿帶來了更多潛在需求。而在旅游方面，青島也在不斷完善旅游服務(wù)體驗(yàn)，逐漸打破淡旺季魔咒，以往青島旺季主要在7-9月，而現(xiàn)在也會(huì)許多游客選擇在冬天去青島看雪，春季去青島看海賞花。像不久前的清明節(jié)假期，中山公園、小麥島、棧橋、嶗山風(fēng)景區(qū)等被全國游客點(diǎn)名“感覺有１億人”，青島也上榜途家清明假期民宿預(yù)訂十大熱門城市，“北京—青島”入圍途牛高鐵游熱門線路TOP10。

在全民追求“松弛感”的當(dāng)下，青島作為“中國最具幸福感城市排行榜”上的常客，也是眾多追求“松弛”體驗(yàn)人群的理想圣地。當(dāng)中國游客去三亞或者國外海灘曬陽光浴時(shí)，老外們最愛來的中國城市之一，就是青島，哈啤酒、吃蛤蜊、洗海澡……向來度假圣地都是高端酒店的聚集地，而青島的諸多優(yōu)勢(shì)讓其極具度假圣地的潛力。此外，相對(duì)三亞、廈門等地，青島的高端住宿市場(chǎng)占有率并不大，有著極大的發(fā)展空間。

中高端酒店僅占20%的住宿“短板”

大量的國際高端品牌入駐，似乎給青島酒店市場(chǎng)披上了一層繁華的外衣，但全盤審視青島酒店市場(chǎng)，可以發(fā)現(xiàn)，其住宿環(huán)境還有很大提升空間。根據(jù)2024年OTA的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島市酒店數(shù)量不少，超14000家，在山東省內(nèi)獨(dú)占鰲頭。但是，酒店的檔次比重分布十分不均，以低端酒店為主，占據(jù)全市酒店數(shù)量的80%左右，中端酒店占18%左右，高端酒店則僅占2%左右。

檔次分布不均外，地域分布也不均衡。青島市高端和連鎖酒店主要分布沿海的東西兩岸、火車站以及臺(tái)東步行街附近。根據(jù)高端酒店和連鎖酒店所在區(qū)的分布占比，高檔酒店主要分布在市南區(qū)；而連鎖酒店主要分布在膠州市和黃島區(qū)，其他區(qū)域的酒店相對(duì)較少。

究其原因，一方面和前面提到的淡旺季有關(guān)。旅游作為青島的金字招牌，是當(dāng)?shù)鼐频晔袌?chǎng)客源的主力，而青島旅游的突出特點(diǎn)是淡旺季十分鮮明。通常，1-2月為淡季，3-6月為平季，7-9月為黃金旺季，10月再次進(jìn)入平季，11-12月則回歸淡季。因此，青島的酒店旺季僅有三個(gè)月，季節(jié)性波動(dòng)顯著，生意起伏較大，旺季依賴強(qiáng)消費(fèi)，夏季游客量占全年60%以上，導(dǎo)致淡季（如冬季）酒店空置率高。雖然現(xiàn)在青島正在有意識(shí)改善，但情況的好轉(zhuǎn)還需要一點(diǎn)時(shí)間。

其次，商務(wù)需求與內(nèi)需動(dòng)力不足。雖然青島正在發(fā)展引領(lǐng)性創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)上不斷做出努力，但就當(dāng)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重依舊較大，且缺乏強(qiáng)民營企業(yè)，多為國有企業(yè)。2021年，青島提出，到2025年，民營經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重要達(dá)到50%以上。然而，同時(shí)期寧波和無錫的民營經(jīng)濟(jì)增加值占比，已經(jīng)達(dá)到了65%和66%。2022年的中國500強(qiáng)榜單，青島一共有5家企業(yè)入圍，多是國有企業(yè)。而在山東民企百強(qiáng)榜單上，已經(jīng)連續(xù)兩年沒有青島企業(yè)入圍前十名。在代表制造業(yè)細(xì)分市場(chǎng)佼佼者的專精特新“小巨人”企業(yè)數(shù)量上，青島從2022年開始就跌出了全國前十，目前僅僅位列第16名。青島只有190家“小巨人”，而深圳是755家，寧波是352家。

而傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與國有產(chǎn)業(yè)比重大，強(qiáng)民營企業(yè)與創(chuàng)新型企業(yè)占比較小的直接影響是，商務(wù)出行需求較少與平均工資水平偏弱。根據(jù)中國商旅市場(chǎng)趨勢(shì)洞察，制造業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以及金融保險(xiǎn)行業(yè)商務(wù)差旅需求較大，且中國的商務(wù)旅行者當(dāng)中，有將近一半以上的人是來自民營企業(yè)。

而不管是旅游淡旺季明顯問題，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)帶來的商務(wù)需求與內(nèi)需問題，都與這座城市的「自我造血」能力有關(guān)。青島的商業(yè)空間和旅游景點(diǎn)的黏性較高，大部分消費(fèi)場(chǎng)景都是圍著游客轉(zhuǎn)，但很難看到能停下來喝杯咖啡、看場(chǎng)展覽的空間，劇院、美術(shù)館這類慢體驗(yàn)的空間供給不足，缺乏四季皆宜的體驗(yàn)項(xiàng)目。新興產(chǎn)業(yè)方面，大多是用“買買買”的手段引入，而非內(nèi)部孵化。

一環(huán)扣一環(huán)的因素影響下，讓青島十分重視旅游消費(fèi)，并竭力打造「啤酒之都」、「帆船之都」等城市IP，但這類IP在幫助青島吸引大量投資，帶來夜經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)等新興消費(fèi)場(chǎng)景的同時(shí)，也強(qiáng)化了其季節(jié)性旅游導(dǎo)向，讓游客覺得這是一座只適合夏天旅游的城市，全部在夏天時(shí)擠去青島，過多的游客在一定程度上也影響了旅游體驗(yàn)。除了旅游消費(fèi)，在住宿體驗(yàn)這塊，近年來，由于一些低端酒店服務(wù)質(zhì)量參差不齊造成大量的投訴也有增無減，不少游客呼吁，青島酒店連鎖率的提升太過緩慢，除了高端市場(chǎng)的布局，市場(chǎng)上其實(shí)更需要大量的中高端品牌的加入。

好在這些問題，青島已經(jīng)意識(shí)到，正在逐步做出改變，所以才會(huì)有大量高端酒店品牌愿意進(jìn)局搶占市場(chǎng)，不過想要有突破性變化，特別是中高端酒店比例失調(diào)的“短板”提升，還需要一點(diǎn)時(shí)間。

酒店投資如何抓住“青島機(jī)遇”？

總的來看，青島作為北方的希望之城，有著極大的發(fā)展?jié)摿Γ⑶夷壳耙呀?jīng)透露出一些信號(hào)。從酒店投資角度來看，能夠從哪些方面抓住“青島機(jī)遇”？

/搶占寫字樓“成本地板”

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，青島寫字樓空置率已高達(dá)35%，排名全國第三。在當(dāng)下青島的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和物流業(yè)占據(jù)主要部分，而對(duì)于這些行業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)相對(duì)來說更有性價(jià)比，因此青島寫字樓市場(chǎng)需求被嚴(yán)重稀釋。且青島的寫字樓市場(chǎng)有個(gè)特點(diǎn)：“三年不開張，開張吃三年”。但凡有新項(xiàng)目交付，動(dòng)不動(dòng)就是十幾萬㎡的體量。2025年預(yù)計(jì)又有17.4萬㎡的新增供應(yīng)入市，未來三年總供應(yīng)量高達(dá)36萬㎡。

供給在沒有考慮市場(chǎng)消化能力的情況下不斷增加，空置率也隨之不斷飆升，因此租金承壓。從甲級(jí)寫字樓租金來看，青島平均租金107.2元/㎡/月，和幾年前相比縮水了20%以上。很多寫字樓為爭(zhēng)搶客戶，開始推出超長(zhǎng)免租期。之前最多免三個(gè)月，現(xiàn)在一開口就是六個(gè)月甚至一年。即便這樣，仍然難以找到愿意長(zhǎng)期租賃的企業(yè)。

這種情況下，將寫字樓物業(yè)改造成中高端商務(wù)酒店，或許是一個(gè)機(jī)會(huì)。寫字樓大多有著地理位置優(yōu)勢(shì)，且物業(yè)條件好，改造成中高端酒店能夠更有效溢價(jià)。并且隨著青島城市更新步伐加快，政府也在引入一大批新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，未來或?qū)⒂写罅扛叨松虅?wù)需求。此外，具有吸引力的中高端商務(wù)酒店的加入，也符合青島城市更新需要，同時(shí)也能幫助吸引投資及商業(yè)入駐，更容易獲取政策支持。

/ 迭代升級(jí)“低效資產(chǎn)”

前面也提到，當(dāng)下青島酒店市場(chǎng)，低端酒店占比較大，且根據(jù)青島酒店消費(fèi)調(diào)查，許多經(jīng)濟(jì)型酒店還面臨設(shè)施老舊等問題，消費(fèi)者有著強(qiáng)烈的高品質(zhì)住宿需求呼聲。而青島中高端住宿供給較少，且一些高端酒店也面臨老舊問題，像青島洲際海爾酒店、青島香港里拉酒店與青島麗晶大酒店，分別是2008年、1997年與1995年就已經(jīng)開業(yè)。因此，這些酒店資產(chǎn)相對(duì)來說，已經(jīng)可以歸為“低效資產(chǎn)”，不能最大化創(chuàng)造該有的價(jià)值。而在這些經(jīng)濟(jì)型和老舊高端酒店中，不少酒店有著不錯(cuò)的物業(yè)條件與絕佳的地理位置，如果能夠換牌升級(jí)，或許不失為一件好生意。

/ 重新定義空間敘事

上面提到，高端酒店主要分布在沿海兩岸，尤其集中在市南區(qū)，且大多為海濱度假型酒店，形成了獨(dú)特的濱海高端酒店集群。這種情況可能帶來的弊端是，需要防范國際品牌扎堆帶來的價(jià)格戰(zhàn)，以及海景酒店特征明顯而帶來的淡旺季生意明顯問題。

從城市角度來看，青島的海景固然是一大特色，是吸引眾多游客前往的理由，但青島的城市建筑與城市氛圍，也是許多人愛上這個(gè)城市的理由。青島的紅房子是這個(gè)城市曾經(jīng)的傷痛痕跡，也變成了這座城市的特色，如果酒店建筑能夠延續(xù)這種城市特色，并能夠從服務(wù)、活動(dòng)等多方面，融入本地生活，能夠通過一些活動(dòng)給予當(dāng)?shù)厝藣湫碌纳铎`感，或許能夠成為本地人打卡以及吸引外地游客的新興目的地。如果有酒店學(xué)習(xí)江浙做法，以酒店開發(fā)旅游目的地，設(shè)計(jì)citywalk路線，相信會(huì)吸引一批旅游住客。

綜上所述，頭部國際酒店集團(tuán)紛紛前往青島開首店，顯然是看到了青島發(fā)展的潛力，但大多只是首店，顯示出各酒店集團(tuán)的觀望態(tài)度，或是等待時(shí)機(jī)。這座海濱城市也正在以自己的節(jié)奏，走在變革創(chuàng)新之路上，或許在不久的將來，人們便能夠看到青島住宿業(yè)態(tài)的驚艷蛻變。