國家稅務總局12366納稅服務平臺近日以熱點問題答復形式回應稱，“二套轉首套”滿足相關條件，可以享受住房貸款利息個稅專項附加扣除，每年可享受1.2萬元稅前扣除額。

這一消息在房地產市場和廣大購房者中引發強烈關注。

//“二套轉首套”可抵扣個稅//

據國家稅務總局介紹，納稅人可以通過手機個人所得稅APP在“專項附加扣除”—“住房貸款利息專項附加扣除”模塊填報住房貸款相關信息（包括提供住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料）后享受。

填報完成后，既可以將上述信息推送給任職受雇單位在平時扣繳時享受，也可在次年辦理匯算清繳時享受。

針對納稅人辦理了“貸款置換”并以首套房利率新簽貸款合同的情況，國家稅務總局表示，納稅人按照《通知》規定進行存量住房貸款置換的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

此外，國家稅務總局還表示，納稅人在辦理商業貸款轉住房公積金貸款業務（含全部轉為住房公積金貸款，以及轉為住房公積金貸款和商業貸款的“組合貸”等形式）后，新發放的住房公積金貸款符合國發〔2018〕41號文件中有關首套住房貸款利率條件的，由于置換前后納稅人的住房仍為同一套，可以繼續享受住房貸款利息專項附加扣除。

回溯房地產政策歷程，2023 年 8 月是一個重要節點，住建部等三部門宣布 “認房不認貸”。在此之前，只要購房者有過貸款記錄，即便名下無房，再次購房也會被認定為二套房，面臨高額首付和較高利率，極大限制了改善型需求的釋放。

而 “認房不認貸” 政策實施后，許多地區二套房首付比例大幅下降，以上海為例，從 70% 直降至 35%，利率也相應降低，大大減輕了購房者的資金壓力。此次 “二套轉首套” 可享個稅扣除政策，正是在這一政策背景下的進一步深化。

// 2類人將享受紅利 //

哪些人能夠享受這一政策紅利呢？

主要有兩類人群。其一，貸款利率符合首套房利率執行標準，并且此前從未享受過房貸利息抵個稅政策的納稅人。

對于符合條件的人群，每月可抵扣 1000 元應納稅收入，若貸款期限長達 20 年，最多可節省 24 萬元的稅款。

假設在一線城市貸款 500 萬，一年利息約 22.5 萬，抵扣后每年可少交 2400 元稅，長期來看，這無疑是一筆可觀的減負。

其二，商業貸款或 “組合貸” 中商業貸款部分已調整為 “首套房貸利率” 的購房者，只要滿足未享受過專項附加扣除這一條件，同樣可以享受該政策。

另外值得注意的是，稅務總局稱，根據政策規定，納稅人年度中間結婚，且在婚前各自購買住房發生首套住房貸款利息，婚后可以選擇各自按照扣除標準的50%享受；也可以由其中一方就其購買住房發生的貸款利息支出按照扣除標準的100%享受，另一方不再享受。婚前月份發生的住房貸款利息支出可以各自按照扣除標準的100%扣除。

//機構解讀//

從專家視角來看，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，各地持續降低房屋持有成本，此政策對于二季度及后續購房需求的提振具有積極作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，2023 年 8 月實行 “認房不認貸” 之前，有貸款記錄的購房者被認定為二套房購置，無法享受個稅專項扣除。政策調整后，他們的房產變為首套房且實際僅有一套房，理應享受個稅專項扣除。并且，此次政策屬于對既有政策規定的完善，除了降低居民生活成本，還能鼓勵居民繼續持有房屋和貸款，避免出現無序掛牌售房和提前還貸的現象。

總體而言，“二套轉首套” 可享個稅扣除政策是樓市調控精細化的體現，也是切實減輕民生負擔的重要舉措。它在樓市調控與減稅降費之間找到了平衡，為房地產市場的穩定發展注入了新動力，也為廣大購房者帶來了實實在在的利好。

當前政策組合已形成“需求端降成本+供給端穩預期”的雙軌框架，下一步有望圍繞財政貨幣協同、存量資產盤活、區域精準施策三個方向進一步深化。