過去兩年，中國房地產市場規模急劇收縮。2021年全國商品房銷售額曾達到歷史峰值約18.2萬億元，隨后在一系列去杠桿政策和疫情沖擊下陷入低迷 。2022年商品房銷售額僅約13.3萬億元，同比大跌26.7%，創下六年來新低 。

2023年銷售額繼續下降至約11.7萬億元，同比再降6.5%，市場交易疲軟 。銷售下滑疊加融資收緊，房企普遍承受巨大的資金壓力，境內外債務違約事件頻發。

恒大、碧桂園等龍頭先后暴露流動性危機，整個行業進入艱難的債務重組周期。宏觀層面的大環境為富力酒店板塊的興衰埋下了伏筆——當地產主業陷入寒冬，曾被寄予厚望的酒店資產也難逃風暴沖擊。

閃電接盤萬達酒店：擴張與隱憂

時間回到2017年，富力地產在行業高峰時做出了一項令市場矚目的決定：以約199.06億元的價格，從大連萬達商業手中收購77家城市酒店資產包 。這一閃電出手使富力在融創和萬達的世紀交易中半路殺出，形成了“三方格局”——融創接手文旅項目，富力接盤酒店資產 。

經過后續調整，富力實際收購了其中73家酒店，支付約189.55億元，相當于六折“撿漏”價購得 。王健林當時稱這筆交易是“三贏”，業界一度認為富力低價買到了優質資產。然而事與愿違，這些曾經被視作便宜撿來的酒店最終變成了富力的“燙手山芋”，并未帶來預期的盈利 。

富力收購萬達酒店資產的同年業績報告就發出了隱憂信號：2017年富力酒店業務全年營業額23.75億元，卻虧損達1.46億元 。資金方面，收購導致富力經營活動現金流繼續為負，賬面現金相比2016年底大幅減少 。雖然富力嘗試通過發行永續債、資產證券化等方式緩解資金壓力，但酒店行業同質化競爭和盈利有限的問題開始凸顯 。

2018年初，富力正式將萬達酒店資產納入麾下：截至2018年1月，其持有酒店數量達到88家，客房總數逾2.6萬間，一躍成為全球最大的豪華酒店資產持有者之一 。然而規模的激增并未換來利潤，富力酒店板塊此后連年虧損，始終未能成為公司業績的“穩定器”。

圖表：富力地產負債額變化

巔峰與轉折：高負債陰影下的酒店板塊

收購萬達酒店資產使富力酒店板塊在2018年前后達到擴張巔峰，但也將公司置于高負債的陰影之下。富力地產的總負債自2017年后快速攀升，2020年末達到約3501億元的高位 。伴隨近幾年主動去杠桿和被動違約，富力總負債開始縮減：2023年末降至約2885億元，2024年末進一步降至2621億元 。

然而，負債規模依然龐大，債務結構風險愈發嚴峻。2024年富力流動負債高達2438億元，占總負債93% 。一年內到期的銀行借款、境內債券和票據逾1035億元，而賬上現金及等價物僅38.64億元 。流動比率僅0.87，短期償債壓力巨大 。高企的負債和捉襟見肘的現金流，使得富力不得不依賴變賣資產來紓困。

這正對應了富力董事長李思廉在彼時所強調的策略：如果價格合適，將繼續出售包括酒店在內的各類資產，以改善財務狀況 。

在地產主業方面，富力的合同銷售額自2020年后連年大幅下滑。2020年富力實現合同銷售約1388億元人民幣，是歷史高點 。此后隨著行業轉冷，銷售斷崖式下跌：2021年降至1202億元（同比-13.4%） ，2022年僅384億元，較上一年暴跌68%，2023年進一步跌至約200億元 。

連續兩年銷售腰斬令富力主營開發業務元氣大傷，營收斷流也反過來加劇了償債困難。2022-2024年，富力連續三年錄得巨額虧損，分別虧損157.8億元、199.5億元和177.1億元 。其中2023年虧損擴大主要受房地產業務萎縮和資產減值拖累 ?？梢哉f，地產主業的劇烈下滑和沉重債務負擔，徹底擊潰了富力維持酒店板塊的能力和耐心。

圖表：富力地產銷售額變化（億）

斷臂求生：出售與接管

面對資金鏈壓力，富力在維持數年虧損后開始選擇“斷臂求生”，逐步出售酒店資產以回籠資金 。2022年，富力先后出售了北京萬達嘉華、福州萬達嘉華、鎮江萬達喜來登等三處酒店資產，累計回籠資金超12.45億元 。

盡管這些交易只能覆蓋債務窟窿的九牛一毛（其中北京富京酒店公司100%股權僅售5.5億元，虧損約654萬元 ），但已顯示出富力急于變現的決心。2023年，富力繼續加快酒店出售步伐，接連出手武漢富力萬達嘉華、西安富力萬達嘉華、長沙富力萬達文華等酒店 。

通過變賣優質酒店資產，富力試圖獲取寶貴的流動資金用于償債。然而出售行為也在不斷侵蝕富力酒店板塊的規模基礎。

在大舉出售的同時，富力酒店資產數量開始滑坡。自2018年達到88家高點后略有增減，長期維持在90家左右。但2022-2023年出售數家酒店后仍有約84家在冊。真正的轉折發生在2024年：這一年富力未能按計劃展期一筆6.14億美元的境外貸款，引發債權人申請強制執行。

2024年9月，富力公告稱接到擔保代理人通知，指定接管人依法接管其旗下68家酒店及一棟寫字樓 。這68家酒店正是當年萬達酒店資產包的核心組成部分，富力曾用其作為抵押獲取境外貸款，如今因再融資失敗被統一接管 。

此舉相當于富力在一夜之間喪失了大部分酒店資產的控制權，從2024年中期財報的90家驟減至年末的22家 。可以說，這場強制接管標志著富力酒店帝國的轟然倒塌，也將富力自身的債務危機推向高潮。

圖表：富力酒店數量變化

富力酒店僅剩22家

截至2024年底，富力僅剩22家在運營酒店 ?！案涣频辍卑鍓K昔日遍布全國的版圖如今所剩無幾。這22家酒店合計客房數7513間，分布在國內核心城市，由萬豪、洲際、希爾頓、凱悅、雅高等國際酒店集團托管運營 。

換言之，富力對這些存續酒店更多是資產持有者的角色，并不直接參與日常管理。受強制接管事件影響，富力酒店業務在2024年業績中出現斷崖式萎縮：全年營業額從上年的63.65億元銳減至43.73億元（同比-31.3%） 。大量酒店被接管還導致富力計提了巨額減值損失，酒店分部在2024年虧損高達36.19億元，相比2023年的9.04億元擴大近3倍 。

酒店分部資產規模亦從2023年底的423.45億元驟降至2024年底的143.49億元，縮水約66% 。這些財務數字直觀地反映出富力酒店帝國的坍塌程度：大批資產被剝離出表，剩余酒店價值亦大幅貶損。

雖然富力方面表示將繼續尋求出售境內外剩余酒店資產的機會，但市場環境低迷下，交易時機和價格都存在很大不確定性 。時至今日，富力酒店板塊茍延殘存的資產很可能也只是債權人眼中最后的抵押品而已。

地產系酒店資產的未來展望

富力酒店盛極而衰的故事，具有一定的行業縮影意義。在房地產黃金時代，不少房企熱衷于打造自有酒店板塊，作為擴張城市版圖和提升品牌形象的手段。然而當房企自身陷入債務泥潭時，重資產、回報周期長的酒店業務往往首當其沖成為被處置的對象。

未來幾年，“去地產化”將成為房企酒店資產的大趨勢：開發商很可能繼續出售酒店物業給專業投資機構或本地國企接盤，以緩解資金壓力。與此同時，越來越多的房企將選擇輕資產運營模式，例如通過與專業酒店管理公司合作、輸出品牌和管理而非自行持有物業，從而降低財務負擔。

事實上，富力在此次資產重組中就將酒店全部交由萬豪、希爾頓等品牌托管經營，本身已然淡出酒店管理角色。

這種行業變局也為新玩家創造了機遇。近年崛起的本土酒店集團如華住、錦江、東呈等，憑借成熟的連鎖運營能力和豐富的品牌矩陣，完全有機會承接房企剝離的單體酒店資產。例如，它們可以通過收購、委托管理或加盟等方式，將原本由地產商持有的高端酒店納入自身體系，加以改造提升后重新煥發生機。

在存量時代，這些專業酒店集團的優勢將更加凸顯：相比起負債累累的地產商，它們在資本、運營和市場網絡上更具備整合資源的能力。可以預見，未來中國酒店業的版圖中，地產系酒店將大幅減少，其位置將被更專注于酒店主營業務的企業所取代。

圖表：中國房地產近幾年銷售額變化（萬億）

結語

富力酒店從意氣風發地豪取萬達資產，到如今黯然縮至寥寥數家，其興衰軌跡濃縮了地產暴利時代的終結和后地產時代的陣痛。在地產行業整體債務危機的背景下，富力酒店板塊未能獨善其身。從最初被賦予厚望的“現金奶?！保阶罱K不得不大幅折價出售、遭債權人接管，富力酒店用沉重的代價證明了盲目擴張和高杠桿經營的風險。

展望未來，開發商主導的酒店模式或將逐步淡出歷史舞臺，取而代之的是更理性、更專業的酒店資產運作模式。當泡沫退去，真正具備運營能力和耐心的玩家才能在中國酒店行業的新篇章中站穩腳跟。這既是富力酒店消亡史留給行業的教訓，也是中國酒店業走向成熟的必經之路。