◎ 來(lái)源 | 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）

“三十年河?xùn)|，三十年河西。”樓市是一面鏡子。這輪樓市深調(diào)下來(lái)，如今這“山頭”上唱大戲的地產(chǎn)央國(guó)企。

大家有沒(méi)有感覺(jué)到：當(dāng)前房地產(chǎn)江湖過(guò)于沉悶，少了些情趣和話題點(diǎn)。因?yàn)檫^(guò)去那些讓人喜歡的地產(chǎn)BOY們（或地產(chǎn)老炮們），都黯然隱身了。或許這只是一種暫時(shí)，待風(fēng)再起。

年初，萬(wàn)科高管層發(fā)生了劇烈震蕩，從職業(yè)經(jīng)理人治理下的“郁亮?xí)r代”進(jìn)入深鐵接管下的“辛杰時(shí)代”。當(dāng)前，郁亮及其核心班底雖仍是萬(wàn)科高管，但很少露面，也難公開暢言了。

前不久，地產(chǎn)密探與萬(wàn)科某城市公司一位中層閑聊，曾談到深鐵接管后的萬(wàn)科管理變化。

萬(wàn)科這位中層員工深有感觸地說(shuō)，主要是集團(tuán)那些高管換了，城市一線做事的仍是以前的人馬，但管理跟以前明顯不同，更像“國(guó)企”風(fēng)格，在業(yè)務(wù)上更注重流程化，每一步都很詳細(xì)。

剛剛，萬(wàn)科公布了2025年一季報(bào)，這是“辛杰時(shí)代”的萬(wàn)科首份季報(bào)。若放在以往，業(yè)內(nèi)對(duì)季報(bào)的重視度遠(yuǎn)不如中報(bào)和年報(bào)，但如今格外被市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)披露，萬(wàn)科今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收同比跌幅38.3%至近380億元，歸母凈利同比跌幅擴(kuò)大，從上年同期的凈虧3.62億元到如今凈虧62.46億元；期內(nèi)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流-58億元，凈流出大幅收窄。

注意！萬(wàn)科當(dāng)前業(yè)績(jī)最大拖累仍是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，雖貢獻(xiàn)營(yíng)收228億元，但同比下降51.1%，而經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)12.1%至122.7億元。

從房地產(chǎn)開發(fā)的特殊性看，房企開發(fā)業(yè)務(wù)收入結(jié)轉(zhuǎn)有個(gè)周期，當(dāng)前的營(yíng)收應(yīng)是此前一兩年樓盤預(yù)售款在交付后的集中確認(rèn)，萬(wàn)科今年一季度整體毛利率同比下降 4.7個(gè)百分點(diǎn)至6.1%。

分析來(lái)看，萬(wàn)科2023年至2024年為經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流而隨行就市，尤其是降價(jià)促銷，必然影響營(yíng)收，加上部分區(qū)域深度調(diào)整，產(chǎn)品成本已高于市價(jià)，存貨跌價(jià)損失也較為嚴(yán)重。

當(dāng)前萬(wàn)科一季報(bào)業(yè)績(jī)難看，應(yīng)是去年年報(bào)業(yè)績(jī)“巨虧”490多億元慘淡收官后的延續(xù)。換言之，這是萬(wàn)科“經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)”的持續(xù)出清。

實(shí)際上，外界更應(yīng)該關(guān)注的是萬(wàn)科當(dāng)前業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況是否改善。比如今年一季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)銷售額349.2億元，同比跌幅39.77%，但較去年同其跌幅42.8%已有所收窄，且回款率超100%。

來(lái)源：密探財(cái)經(jīng)圖庫(kù)

具體到項(xiàng)目銷售上，上海四季隱秀項(xiàng)目作為萬(wàn)科“隱秀系”迭代產(chǎn)品，加推取證去化率84%，而杭州云耀之城項(xiàng)目加推取證去化率100%。尤其是首開項(xiàng)目銷售，萬(wàn)科廣州“理想花地傲璟”項(xiàng)目奪得廣州中心四區(qū)新開盤項(xiàng)目“雙料銷冠”，天津東廬項(xiàng)目首開取證去化率87%。

萬(wàn)科還披露說(shuō)，今年一季度實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個(gè)項(xiàng)目；盤活回款24筆，合計(jì)40.9億元； 投資設(shè)立“萬(wàn)新金石（ 廈門） 住房租賃基金”，購(gòu)買“廈門泊寓院兒· 海灣社區(qū)”項(xiàng)目。

同期內(nèi)，萬(wàn)科合計(jì)完成了44個(gè)項(xiàng)目、46 個(gè)批次、1.04萬(wàn)套房的交付，其中 41%的項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)交付即辦證。

在資本債務(wù)端口，萬(wàn)科并表口徑下新增融資和再融資139億元，對(duì)應(yīng)綜合成本 3.39%，同比下降21個(gè)基點(diǎn)。深鐵分兩筆向其提供合計(jì)70億元股東借款且借款利率和抵質(zhì)押率均優(yōu)于市場(chǎng)慣例水平，同時(shí)順利完成98.9億元公開債償還。

截至今年3月底，萬(wàn)科貨幣資金余額755億元，短期借款228億元，一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債1329.1億元，而長(zhǎng)期借款與應(yīng)付債券合計(jì)2058億元。整體而言，萬(wàn)科當(dāng)前短債償付壓力仍在，但年初深鐵強(qiáng)勢(shì)介入且給予鼎力支持以來(lái)，反而償債更加有序，有定力了。

今年一季度發(fā)布的當(dāng)口，萬(wàn)科披露第一大股東深鐵集團(tuán)將向其提供3年期、33億元股東借款，用于償還萬(wàn)科公開債的本息。

有意思的是，萬(wàn)科該筆巨額股東借款利率只有2.34%，較一年期LPR基準(zhǔn)利率還下調(diào)了76個(gè)基點(diǎn)，跟前次42億元股東借款利率一樣，但不同的是，此次萬(wàn)科可提前還款，也可以展期，且沒(méi)說(shuō)提供抵押，足見(jiàn)深鐵對(duì)萬(wàn)科更寵了。

此外，萬(wàn)科還計(jì)劃在隨后的3個(gè)月內(nèi)將擇機(jī)出售庫(kù)存A股近7300萬(wàn)股，按昨日收盤價(jià)6.81元/股計(jì)算，合計(jì)近5億元，以補(bǔ)充公司流動(dòng)性。

臨近五一假期，全國(guó)各地樓市都在“憋大招”，待拋出“王炸”利好政策，比如外媒前不久曝出深圳要全面放開限購(gòu)，坊間近日傳北京樓市政策也要寬松升級(jí)等。一線樓市是風(fēng)向標(biāo)。

按以往慣例，樓市有“紅5月”之稱，接下來(lái)這個(gè)窗口期很關(guān)鍵。外界也期待今年五一“穩(wěn)樓市”政策放有大驚喜，對(duì)購(gòu)房者乃至房企等都是利好。