天津是一個典型的“面積保守”的城市。

前幾年，房企對市場的預期偏低，很多新盤都在壓縮面積，把總價打下來。

骨子里透著不安全感，本能求穩。

但，這與當下的需求產生了矛盾，而且越來越激化。

尤其是高端改善！

據365房地產市場研究機構調查，在高端改善置業中，有70%的買房人，更愿意選擇160平米以上的大平層。

你會發現，在城市核心區，高端改善盤的“小戶型”并不好賣。

甚至200平米以上的戶型短時間內就被搶空。

比如說體北金茂府236平米洋房，首開就被搶空。

綠城·鳳起悅鳴小高215平米戶型也已售罄。

整個內城，200平米以上的大平層“瀕臨滅絕”。

不過，在南開的核心片區又推出全新的建面約203平米的大戶型產品，設計上十分勁爆。

做出了天津唯一的“4+X”戶型。

客觀說，這款戶型既彌補了內城200+面積段的空白，又解決了樓市中的一個BUG。

即四室缺陷。

天津樓市十幾年來戶型都以三室為主。

100平米的做三室，140平米做三室，180平米的還做三室……形成了慣性思維。

何況現在房企集中度提高，沒有新鮮血液打破常規，慣性延續。

市場給出的反饋，似乎在暗示“不要做四室”，房企也逐漸避而遠之。

同時，天津人有個習慣，小家庭不愿意跟老人住在一起，三口之家三室也夠用了。

但是，這已經是“老黃歷”了。

如今，人們對于四室的需求越來越強，主要基于三點。

【家庭結構的變化】

2014-2016年放開二孩政策，很多家庭都面臨改善。

特別是家中一男一女，必須要獨立空間。

一人一間房，是基本的人居，需要四室戶型。

【人口結構變化】

天津60歲以上的老人占比高達25%，老齡化越來越嚴重。

80后已經面臨照顧老人的局面。

上有老下有小 ，還要上班，一起住是最合適的方式。

四室戶型是必需品。

【生活空間需求的變化】

現在的高端改善追求什么？能取悅自己的松弛感?！

需要一個獨立空間，滿足自己的意趣！

看書、茶室、游戲房、直播間……

總而言之，功能間多多益善。

或者，布置一間保姆房，給孩子準備一間補課房，生活場景越多越好。

所以，這款“4+X”戶型適配性極強，多維解決當下高端改善的生活需求。

需求一：豪宅的氣場與私密

約203平米的“底盤”，可以將生活盡情延展。

更關鍵的是，在空間感的驅使之下，能散發出豪宅的氣場。

親戚朋友進入到這樣的空間，特別有面子。

如何區分剛需和改善？

在一定程度上，憑借的就是這份彰顯感。

一梯兩戶的設計，強化了業主的專屬感。

實現獨立入戶的同時，電梯前廳還能供業主當作“大玄關”使用，具備儲物功能。

需求二：滿足了多人口的居住需求。

按照現在的家庭結構人口上限的話，多胎家庭+保姆+老人，大概4-5人。

這款戶型輕輕松松容納，還有各自的獨立空間。

需求三：滿足家庭照料需求，功能滿配

我們已經提到，小家庭不愿意與老人共同居住。

本質上是代際居住煩惱。

一家三代人作息時間不一致，但又要照料老人。

即便同住一個小區，也很難兼顧得上。

所以，基于這款戶型的“可變性”很強，可以改造為一套“子母房”。

統一入戶門，但玄關處左右分開，生活動線沒有交叉。

也就是說，一個大空間之下有兩套生活系統。

雙主臥、雙套間、雙廚房。

你睡你的覺，我起我的早；你吃你的炒菜，我吃我的漢堡。

這就叫互不打擾。

而且，戶型的“照料功能”也很強大。

以該款戶型的餐客廚空間為例。

大人在廚房做飯，孩子可以在客廳寫作業，不存在視覺盲區，隨時可以關注到孩子的動態。

老人也是同樣的邏輯。

再比如，在功能間獨立的基礎上，又進行了聯動化的處理。

按照現在的生活習慣，家庭之間多數交流時間都在餐客區。

所以，這部分的空間占比很高，大餐廳就是全家的交流中心。

客廳物理分割出不同的功能區，一邊看電影，另一邊打麻將，相對獨立。

這種設計在南方很常見，天津很罕見。

需求四：居住同權

天津人對于南向居住是有情節的。

一般戶型，能做到南向四面寬已經是極致了。

但這款戶型竟然做到了南向五面寬！

這樣一來，家庭成員都有機會享受到南向居住，不用考慮分配的問題。

X空間甚至可以改造成一間臥室，享受到光照同權。

更關鍵的是，即便是南向五面寬，空間也沒有受到擠壓，尺度平均。

看得出來，這款戶型都是以當下生活需求為底層邏輯進行設計。

并且留有改造的余地，將選擇權交給業主。

當然，還有一個殺手锏，就是總價優勢！

客觀說，現在的南開對于中產來說太不友好了。

天津單價5萬以上的新盤，共有9個，南開就占了6個。

照此單價計算，200平米的房子，總價也要千萬級別。

而這款戶型的總價僅700萬起，質價比超高。

與此同時，還全方位解決了生活痛點，痛點即買點！

該戶型就出自于天津的“圈王”之一，招商·江山璽。

大家對于項目已經達成了“高端共識”。

也就是說，它已經具備了一定的“社會屬性”。

千金買房，萬金買鄰。

圈層感不止體現在項目當中，更體現在板塊當中。

眾所周知，項目周邊遍布城市級的高階資源，不僅區位核心，更有城市更新的紅利灌注。

全新的城市界面，成為了天津改善的“虹吸中心”。

天開園先導區，布滿了高端科教產業。

未來，還將有10萬平米的商業填充。

加上，天南大、一中心，“醫師公”等改善人群都扎堆在板塊當中。

同時，板塊的“交通指數”還在不斷上升。

中南道-航海到跨河橋梁工程已經啟動，預計今年年底通車。

在建的11號線西延線、8號線一期，均經過天拖板塊。

疊加已開通的地鐵6號線，3條地鐵5個站點，緊密連接城市各大核心區。

教育資源，近期也迎來重磅。

2025年4月28日，南開學校教育集團新建初中項目已開工奠基，進一步強化板塊的教育屬性。這標志著板塊從幼兒園、小學到初中的9年就學需求得到滿足。

值得注意的是，這不是江山璽業主的唯一選擇。

周邊還有翔宇弘德、日新、美達菲三所私立教育資源，其能級也是數一數二的。

相比于南開其他板塊，在教育資源完善的同時，硬件與軟件條件更具優勢。

公立與私立校相結合的模式，也凸顯出高階的“均好性”。

這也為項目價值提供了新的跳板。

當既有現狀又有預期的板塊，遇到了內城核心的“孤品”，就是高端改善出手的最佳時間。

只不過，僅有30個席位，才能享受到來自江山璽的“空間革命”。