北京進深 徐迪 海淀朱房這把高端局，建發海晏使出了渾身解數。

先說點好玩的黑科技——

京派王府園林，四進三園十八景，電伴熱錦鯉福池，水溫能全年保持20℃，四季都能看到小魚游來游去的那種。

窗戶確定為德國旭格系統窗，四玻兩腔一夾膠，超靜音，相當于圖書館的環境。北京首個項目做到全屋應用，包括衛生間和廚房，玻璃用的鳥巢同款超白玻，透光率比普通玻璃高10%。

會所面積3600平，層高大致7米。含恒溫泳池，大人、兒童泡池，按摩池；KTV、SPA、3個私宴廳；另有高爾夫、茶廳、棋牌室、雪茄吧、瑜伽室、私教室……還有好多沒聽過的功能區。

戶型方面，183㎡層高3.2米；218/266㎡3.4米；300/340㎡3.6米；

4套頂退戶型層高都是3.6米，7#、14#、15#、16#樓有頂退戶型，頂層復式帶露臺。

一步陽臺玻璃高1.2米，客廳窗子可以三開平拉合成一塊，窗子可開至三分之二面寬，賣窗簾的一定要盯死這個項目。

得房率，西北角4#7層洋房183戶型可達到83%，剩下183中間戶81%；218/266戶型82%。

220㎡以上戶型：

家政間全部做了轉角窗，可以晾曬又避免潮濕，并且與客廳、臥室完全隔離，獨立好收拾；

廚房臺面650寬度，和建發觀宸165戶型的臺面一樣尺度。

此外，所有戶型廚房煙道外移，不占用吊柜面積，操作臺也更加完整。

266㎡以上戶型：

高階改善獨有的雙動線處理，主人和家政阿姨走不同的通道。正門1.8米雙開門，側邊獨立通道直通廚房家政間。

預計五一之后的第二周開放售樓處和樣板間，7月開放實景大門、園林、會所等。

今年1月2日，2025年北京首場土拍上，建發房產以90.4億元的價格摘得海淀朱房30地塊，折合樓面價95062元/㎡，溢價25.04%。

項目建設用地面積約3.93公頃，總建面14.6萬平方米，其中地上約9.5萬平方米，地下約5.1萬平方米。

規劃16棟7F-15F洋房+小高層，戶均建面達到218平方米。

其中3棟單體平墅，一層一戶，建面300平。

東南兩條主干道上各有一座豪華景觀大門，從平面圖來看就已極具視覺攻擊性。

一眼看到的就是小區東側大門景觀帶，占地近3000平米，門庭高達8米，用具體數字展示了什么叫“高門大戶”。

飛檐翹角的輪廓，頂部多鏤空，線條勾勒復雜，造型對襯，從平面圖上就能看出恢宏氣勢，儼然一座城門樓。

大門沿街展示面總寬度超50米，將門外10米深的綠化帶納入檐下空間，做出500平米的寬廣前場，環島式落客動線，“三進式”入戶禮序：

一進大門至公共服務配套樓；二進中庭景觀區域；三進下沉庭院。

分別對應了府門、亭臺、內院。

下沉庭院與整片中央綠地融合，東西走向近百米。從東門進來，一直延伸到最西邊的配套樓，橫貫整個小區，生生把16棟住宅樓分成了南北兩區。

正門之外，還在南側清河岸邊開了個2號門，方便業主就近行至河畔觀景。這一道側門也有數十米寬，同樣做了裝飾構架。

規制照比東側正門低，但在整條清河大街上，還是可以被當作景觀一般的存在。

可以想象，小區這兩道大門建成之后，東與綠地交融，南與河景相映，門口再立兩個標志性的鎮宅石獸，足以讓一走一過的生出打卡拍照欲望。

建發，當之無愧的地產界門神。

受文件限制，建發在朱房項目上園林景觀上走中式風，主體住宅建筑設計則加入現代風格元素，整體做到和諧明朗。

住宅樓屋頂均有造型輪廓線，與豐臺的璞逸豐宜類似，做了大飄檐設計。

立面大部分石材為主，體現中式府院的厚重感，搭配少量玻璃幕和鋁板，用金屬線條質感展示現代建筑風格。

濱水而建，外立面顏值有保證的話，將成為這片河景豪宅的加分項。

北京“好房子”新規發布到現在已有半年時間，可以說，海淀新盤落實情況最差。建發朱房項目，邁出了突破性的一步。

平面圖上雖然沒明確標示風雨連廊，但在大門區域有多條旁支的連廊線條，連接到兩側住宅樓。

建發擅做中式建筑，園林中向來不乏亭臺游廊，在豐臺的觀宸項目也是平面圖上沒體現，實際園林中建造了大量回廊。

這些廊道形式上與風雨連廊并無區別，功能上主要圍繞園林打造，強調景觀性。

而“好房子”新規下的風雨連廊，則是為了將相互獨立的建筑物以及小區內廣場、游園等公共空間做連接。

入門連廊直接連通了下沉廣場，而下沉廣場由東至西幾乎橫貫小區，也算以另一種方式實現了樓棟的連接。

建發朱房項目沒做架空層，但首層擁有近7米的挑高大堂，疊加高低錯落的官帽屋檐，主打一個奢闊感。

參考一下觀宸的入戶大廳，建發朱房項目大概有這個兩倍高。

▲建發金茂觀宸效果圖

地塊容積率2.42，密度不小，已經達到高層住宅的范圍了。

小區最高建筑是15層，西北角4#樓為7層洋房，8#樓為11層，12-14層的小高層產品，14層居多，部分有退層設計。

部分樓間距過近，多組并排的小高層樓棟東西間距僅有4米：

包括1#和2#樓，7#樓和8#樓，9#和10#樓，13#和14#樓等。這種中間山墻做防火墻，不開門窗等洞口，不存在對視問題。

但2#樓和3#樓兩棟，存在南北對角，間距也僅有7米出頭。為此，外窗需設置內置格柵，做防對視處理。

地塊位于北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側規劃清華附屬九年一貫制實驗學校，由清華附屬實驗學校承辦，預計2026年初開工，2027年6月完工。

周邊商業配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達。

隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標桿北京橡樹灣，當前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬 。值得一提的是，萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。

產業方面，騰訊北京在建新總部，就在學院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應。

首先是隔壁臻澐：華潤+中鐵+招商聯手拿下的0029地塊。

項目聚焦華潤的區域標桿影響力，面積段預計為140-300㎡全改善戶型，主力180㎡以上大平層，標準層高3.1米 ，部分達到3.4米。

因為地價比建發30地塊要低6000元/平，預計售價上也會有更大彈性。預計開盤價12.5-13萬/㎡，或許將以價格刺客的身份殺出海淀樓市。

往西隔著京新高速的中海樹村35號地，3月18日成交，樓面價超過10萬/平，地塊總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預計為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項目：和樾望雲、和樾玉鳴，指導價10.5萬/平，均已于近期開盤。

目前和樾望雲網簽542套，和樾玉鳴網簽300套，基本是頂著指導價上限成交。

周邊次新盤主要有兩個：

融創學府壹號院，新型共有產權商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡，扣除政府產權份額，實際成交價約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價達到16.5萬/㎡。

此外，朱房地塊周邊有大體量安置房，總建面達44萬㎡，25F高層，設計居住總戶數超6000戶，整體規劃比較新，品相看上去不會太差。

相關公司：建發集團,建發物業無錫