代表克而瑞業務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

時隔一個多月，廣州終于再次迎來了土地出讓。

作為五一節前“開胃菜”，本次土拍關注度滿滿。

因為對于即將開啟的五一假期樓市而言，有一定的預期拔高作用。

最終今日（4月30日）廣州成功出讓3宗涉宅用地，總建筑面積34.12萬㎡，收金25.45億元，三宗地塊競得人均為越秀地產。

其中沙太路以西AB3101018地塊成交樓面價三宗最高，達到了33623元/㎡，溢價率達到了21.5%，成交總價14.15億元。

嘉禾望崗039、050由于連片開發，兩宗地塊成交總價11.29億元。

有媒體爆料，在開拍前四宗地塊均有不少房企表達競價意向。

其中白云衡器場地塊有10家房企。

嘉禾望崗兩宗地塊有4家房企。

今天也是久違的出現了多家房企同臺競技的場面，其中白云衡器場地塊吸引了八家房企出價，前后一共競價26輪。

表達意向的四家房企，今天也是如期而至，最終由越秀地產勝出。

值得一提的是，盡管050地塊競買要求中明確要求連片開發，但也抵擋不了開發商對地塊的喜愛程度。

從競價過程可見，地塊除越秀地產出價外，還吸引了另外兩家房企競價，一共競價21輪。

說明在當下的市場環境下，整體素質均衡，體量小，總價低的地塊是房企追捧的對象。

同時也反映了，隨著廣州樓市成交朝著企穩的態勢邁進時，房企對廣州樓市的信心也在不斷提升，土拍市場有望進一步回溫。

01

白云區嘉禾望崗AB2112039、50地塊

兩宗地塊此前用途為商業用地，后經調整為涉宅用地。

其中039地塊建面約3.59萬㎡，容積率3.3,配建的54班九年一貫制學校，050地塊建面約3.45萬㎡，容積率3.0，屬于近兩年來房企熱衷的“小而美”.

地塊位于白云大道北板塊內，周邊有云門NEWPARK、嘉禾金泊天地以及正在建設的山姆會員店等商業配套，能滿足日常生活需求。

除此之外，周邊還匯集了華南師范附屬實驗學校、培英中學、華新學校等教育資源。

作為地鐵2/3/14號線嘉禾望崗站上蓋的地塊，交通優勢明顯。

根據官方愿景，兩宗地塊將連片開發，充分利用TOD優勢，打造一個產城融合、充滿活力的高品質宜居社區，為北部樞紐注入強大動力，塑造站城融合的新標桿。

在市場表現上，目前板塊內在售項目數量較少，基本上以尾盤為主，例如保利云境、國貿云上等?？硕饠祿O測顯示，近一年白云大道北板塊商品住宅供應面積28.05萬㎡，成交面積27.03萬㎡，成交均價43903元/㎡。

白云大道北板塊以該成交規模摘得今年一季度全市商品住宅成交排行TOP6席位，也反映出了市場對于該板塊的認可度，購買力旺盛。

而之所以在售項目數量少，是因為近一年來地塊周邊無新增涉宅用地供應，距離最近的土地要追溯至保利云境項目前身。

隨著周邊項目的陸續清盤，未來項目入市時或許競爭壓力會相對更小，有利于項目的去化。

02

白云區沙太路以西AB3101018地塊

作為本場土拍的主角之一，地塊關注度滿滿，吸引了多家房企爭先出價。

地塊總建筑面積4.2萬㎡，容積率2.5，起拍總價11.65億元，起拍樓面價27684元/㎡。

地塊前身為廣州衡器廠，用途由工業用地變為二類居住用地，容積率由3.5降至2.5，規劃配建一所36班小學。

位于天河白云交界處的同和板塊內，周邊臨近地鐵18號線京溪站（在建）直線距離約600米，有信達金茂廣場、嘉裕太陽城廣場等生活配套加持，居住氛圍成熟。

此前，隨著越秀云悅的入市，讓同和板塊時隔十年首次新增供應解渴。

克而瑞監測到，越秀云悅首次入市時憑借著低容積率、高實用率產品、以及周邊完善配套的加持，去年12月首開入市去化率達八成，截至4月15日已網簽285套，接近清盤。

二手房方面，克而瑞數據監測顯示，近一年地塊周邊三公里內成交1219套二手房，成交均價35652元/㎡，潛在置換需求明顯。

總的來說，在越秀云悅熱銷經驗的加持下，市場對板塊抱著較為明朗的態度，房企入局的意愿也會進一步加強。

隨著越秀地產二次入局，樓面價更高的情況下，是否能復刻越秀云悅的熱銷輝煌？又或者是再給白云市場一個意想不到的驚喜？

03

天河區黃埔大道以南AT091007地塊

經歷兩次延期后，該地塊依舊難逃終止出讓的命運。

也反映出了在當下市場，盡管區位占優的地塊，若綜合素質不突出，房企拍地依舊保持較為謹慎的態度。

地塊位于黃埔大道中以南、車陂南路以西，地鐵五號線車陂南站上蓋，交通通達度高，有望打造TOD綜合體。

盡管地段占優，但缺點也相對明顯。

地塊容積率達到了6.66，與去年同板塊成功出讓的四宗宅地相比，居住舒適度大打折扣。

因此，克而瑞認為，地塊總價高，未來項目單價高、流速一般，且競爭激烈；房企在拿地時需考慮資金占用壓力，同時需與待售項目形成錯位，以應對未來市場的競爭壓力。

加之建設要求中明確，競得人須在出讓用地范圍內建設辦公性質安置房源計容建筑面積7293㎡，并無償移交給天河區政府指定單位。項目建成后，競得人自持的商業和辦公面積（扣除移交的安置房源后）不得低于地上計容建筑面積的100%，自持的商業和辦公面積的自持年限和土地出讓年限一致，自持的商業和辦公面積不得分割處分，抵押、轉讓，須與本項目全部自持的商業和辦公面積整體一并辦理。

也就是說，未來項目建成后業主圈層純粹度無法得到保障。

市場表現方面，克而瑞監測到，近年金融城板塊住宅市場主要受土拍、規劃等因素影響，2023年前較少新項目入市供應，市場活躍度低。

2024年起，為提高房企拿地積極性，金融城板塊成為了天河區土拍市場的供求主力，板塊也正在撕掉“稀缺”這一標簽。

克而瑞監測到，金融城板塊潛在供應量較大，板塊潛在供應建面48萬方，核心競爭主要來自緊鄰的城投珠實華潤聯合體地塊以及保利臨江大道及員村二橫路項目；待售項目將陸續于年內入市，且產品面積覆蓋90-600㎡，單價8-15萬/㎡。

在過去的一季度，克而瑞數據監測顯示，金融城板塊商品住宅成交面積0.34萬㎡，成交均價82095元/㎡。

目前該板塊在售項目較少，資源稀缺，在售大平層公寓鵬瑞1號售價超20萬/㎡。住宅保利華創都薈天珺售價超10萬/㎡，但項目流速較慢，鵬瑞1號月均流速不足2套，保利天珺月均流速僅8套。

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據延伸到泛地產數據，通過與上下游產業運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產大數據生態圈。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋住宅開發、不動產運營、物業社區等房地產領域。創新研發產品中國房地產決策咨詢系統、投資決策系統、柵格地圖系統、GoingData、易客達、金融數據系統、資產管理系統、商辦數據系統、租售系統、文旅系統、康養系統、產城系統、物管系統等，為大量房企提供了決策依據。