北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

謝謝解答，我主要是想買房后把女兒的戶口落到北京，因為兒子是北京戶口，女兒也落北京戶口對他倆都公平，同時考慮一下學區，主要是為了他倆在北京考學有點優勢。現在初中是在片區學校上學是吧，有可能被派送到片區不好的學校是嗎？

要想在北京參加中考，最晚什么時候去北京上學呢（目前他倆都在石家莊），還有高中聽說只有重點高中是面向全市招生，普高還是在片區內招生，是這樣嗎？望全面介紹一下初、高中的上學政策，還有買房的一些建議，是考慮片區買小點的，還是不考慮片區買舒適性的呢，謝謝。

因為我和兒子是北京集體戶口，買了房女兒的戶口就可以遷到北京，他倆就可以在北京上學了，妻子可以調過去工作，照顧倆上學，但犧牲很大，為了孩子，沒辦法。

A：

1、到目前為止，其他行政區就都是派位了，陽光招生，都是看運氣。

只有朝陽區是以單校劃片為主的，也就是說，如果有了戶籍+房籍，那進入對口好中學的概率很高。而且朝陽有自己的特色，如果只買對口中學的房子，那有可能買到溢價很低或干脆沒溢價的。所以既然倆孩子都五六年級了，要想確定中學的話可以考慮朝陽的學區房。但350萬的預算也不太好辦，選擇不多。

最好是從小升初就到北京。因為只要是比較好的中學，初一大多都進行分班或分層教學（走班制）。導致雖然在同一所學校和年級，但得到的資源是有很大不同的。甚至這么說吧，在牛校內部的資源差距，有可能比牛校與渣校的差距都大。因為渣校的分層不太嚴重，而牛校的好資源更向牛娃傾斜。

而如果小升初時不來，那就只能是初二轉學了，初一和初三都不接收。那初二就晚點兒了唄，除非是成績特別好，否則好點兒的學校都不愛收。最晚當然是直接中考了唄，甚至直接高考都行。

2、不是所有牛高都面向全市招生，而是只有華夏女中如此，招全市的女學霸。其他的都是實驗班面向全市招天牛娃，東西海互相鎖區除外。另外牛高也給東西海之外的區一些統籌名額，非常少。

絕大多數高中當然是區內招生了，否則誰還費勁巴拉的去買東西海的學區房啊？另外民辦高中和部分國際部面向全市，國際校還面向全國呢，反正也不參加高考。

3、全面介紹政策？我沒時間做不到，而且也不是搞教育的懂的不多，找懂行的吧。

4、是否買學區房也只能家長決定，外人沒法建議。這就跟買衣服似的，是專賣店買品牌的，還是超市買實惠的？只能看自己的目的或用途需求。我能理解您這糾結的心情，但幫不上什么忙。

另外建議讓中介找房時最好別提太高的期望值，否則他們有可能給貼上對北京樓市不太懂的標簽，之后就更敢忽悠和承諾了。

僅供參考。

二

Q:

請問，近期準備買一套房子。訴求如下：①預算1200以內的房子，二手房，限在海淀區。因孩子在101上學將2-5年。②考慮保值問題。無學區訴求。一手房，考慮永豐南，頤海云頌，預算1100萬左右的新房。

五道口，華清嘉園；---只夠買2居，或者全北3居。安寧莊，上林溪---戶型好，價位合適，距離遠。清河，萊圳家園---老板樓。馬連洼，古月園、博雅西園、萬科西山庭院（流動性差）

西二旗，領秀新硅谷 ---遠。上地，當代城市家園。西北旺，百旺茉莉園、中海楓漣山莊。

A：

1、好家伙，這么多小區，我可說不過來，只能籠統的聊五毛錢兒的。

2、無學區訴求，這不是有沒有或要不要的事兒，而是所有海淀的房子都自帶學區屬性，區別只是學區溢價有高有低而已。

打個比方吧，這就相當于想買件衣服，要求是去商場專賣店買，但無品牌訴求。可專賣店的衣服都是自帶品牌溢價的，無論是否需要都必須接受。

3、保值的話那常規建議就是買溢價低的唄，反正也用不上學位。華清嘉園的應該最高，馬連洼西北旺的中等，其他清河西二旗上地和安寧莊的應該都相對低。也就是學區越好，溢價越高。

比如華清嘉園是中關村的，北京第一學區房神盤，當年剛有學區概念時一戰封神的，五道口也就因為華清嘉園而成了宇宙中心。現在應該不算太高了，讓中介算算吧，覺得合適再買。

或者說看房時都算算學區溢價的比例吧，拿數字說話，別跟著感覺走就行。

4、新房我不熟，不方便點評人家，跟二手房也是兩碼事兒，沒必要放一塊兒比較。當然新房也可以讓中介算算溢價率，除了學區的再算算開發商的利潤溢價，這才好做比較。

僅供參考。

三

Q:

比喻用的很好，品牌的服裝都有溢價，品牌越大溢價越大，但是有面兒，但是抗跌屬性不一定好。

①保值的話，您的建議就是買溢價低的，反正也用不上學位。華清嘉園的應該最高，馬連洼西北旺的中等，其他清河/西二旗/上地和安寧莊的應該都相對低。也就是學區越好，溢價越高。

②清河/西二旗/安寧莊的應該都相對低。（上地因為小升初無坑校，也是溢價很大），在此前提之下，清河/西二旗/安寧莊，可以選擇。

③清河/西二旗/安寧莊，現有的邏輯是次新要好于常規的房子，我在次新里邊找一找？

A：

1、地段（或板塊）跟學區是兩個概念，我說的是“上地”是對邊您提到的當代城市家園說的。上地學區的溢價當然高了，海淀+北京都算第一序列。

另外在入學高峰期之內，學區房的抗跌性總體更強。只是過了高峰期說不好，得看是否有支持的政策了。

2、這幾個板塊的溢價都相對低，西三旗學區的理論上更低（牛校除外），但也要具體計算一下，一房一議。

3、當然是次新的強于老房了，但也看性質和居住體驗，或者說是綜合評價吧。像您昨天提到的上林溪和萊圳家園（萊鎮香格里）都算是其中很強的，價格走勢排前列，看房時算算溢性價比就行。

僅供參考。

四

Q:

問，舊宮紫郡府、北京潤府、亦莊泰禾拾景園，這三個哪個更好，從未來發展考慮。

A：

1、從未來發展哪個更好？這怎么說呢，小區本身是不可能發展的，只能依靠地段兒。那從理論上來說，哪邊的現有條件越差，哪邊的發展才可能越大。或者說那邊的土地存量越大，才有越多的發展空間。

2、那舊宮已經算是成熟板塊了，至少是接近成熟，土地存量跟邊緣新區沒法兒比，規劃上就不可能有太多的新東西。所以這地段兒的未來就是個穩妥，至少不落后大盤，但不太可能走出獨立行情。

3、總之如果追求發展就看東邊吧，雖然是三區交界，但理論上更有未來，看各方怎么合作和財政投資力度了。

另外新房我不熟，北京潤府的價格我都不知道，這問當地中介和渠道商吧，他們賣房的才熟悉。

僅供參考。

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