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一、案件梳理

（一）原告訴求

原告王鵬向法院提起訴訟，請求：1. 判令其與被告王強、李梅于 2010 年 10 月 10 日簽訂的《房屋買賣協議》無效；2. 判令王強、李梅共同返還購房款 71 萬元及利息（自 2010 年 10 月 10 日起至 2024 年 7 月 10 日止，按同期貸款利率計算）；3. 由二被告承擔本案訴訟費。

王鵬稱，王強與李梅系夫妻，王鵬與王強為兄妹，二被告在順義區某村擁有兩處農村宅基地房屋，分別登記在王強和王勇（王強弟弟）名下。2010 年 10 月 10 日，雙方簽訂協議，約定被告將兩處房屋及宅基地以 71 萬元賣給原告，原告當日支付 41 萬元（按被告要求轉至王勇賬戶用于抵付被告購買王勇房屋的款項），并將此前借給王強的 30 萬元轉為購房款。原告付款后，被告交付房屋，但因原告是非農業戶口，無法辦理過戶手續，故訴請確認合同無效并返還購房款。

（二）被告答辯

被告王強、李梅共同辯稱：同意確認合同無效；但對購房款金額有異議，認為此前訴訟中原告稱30 萬元是借款，此次卻主張為購房款，且原告占有房屋 14 年，應支付共計 70 萬元的占有使用費（按兩處院子每年 5 萬元計算）；訴訟費應由雙方共同承擔，利息應按銀行活期存款利率以 41 萬元為基數計算。

（三）反訴情況

反訴原告王強、李梅提出反訴請求：1. 確認房屋買賣協議無效，要求反訴被告退還兩套房房本及相關證明材料；2. 判令反訴被告支付 13 年 8 個月的占地使用費 683333 元；3. 由反訴被告承擔反訴訴訟費。反訴理由為，自 2010 年 10 月 10 日房屋交付后，反訴被告占用房屋，應支付相應使用費。

（四）反訴答辯

反訴被告王鵬辯稱：自簽訂協議后從未實際占用房屋，被告交付的是用于養豬的場所，不具備居住條件，被告主張的占地使用費無事實依據；若被告要求支付占地使用費，自己有權要求被告按同期貸款利率返還71 萬元購房款及利息；同意返還房本及相關材料，但需被告先返還購房款及利息。

（五）法院認定事實

2010 年 10 月 10 日，王鵬與王強、李梅簽訂《房屋買賣協議》，約定王強將位于順義區某村的兩處房屋（對應集體土地建設用地使用證分別登記在王強和王勇名下）以71 萬元出售給王鵬。1995 年，王強從王勇處購得登記在王勇名下的房屋。2010 年 10 月 10 日，王鵬向王勇支付41 萬元，王強、李梅認可此款用于抵付其購買王勇房屋的款項。此前，王鵬于2009 年向王強轉賬 30 萬元，在另案民間借貸糾紛中，王鵬曾主張該30 萬元為借款，法院未予支持。

關于房屋交付及使用情況，雙方說法不一。王鵬稱被告多年未給鑰匙，自己未實際居住；王強、李梅稱協議簽訂后即交付鑰匙，房屋雖無人居住，但王鵬讓其雇人除草并支付費用，且鄰居建房時是王鵬提供的鑰匙。此外，王鵬為非農業家庭戶，其自述2021 年將戶口遷至該村，此前已遷出。

二、爭議焦點

王鵬與王強、李梅簽訂的《房屋買賣協議》是否有效；

購房款金額應認定為71 萬元還是 41 萬元；

王鵬是否應支付房屋占有使用費，王強、李梅是否應支付購房款利息；

三、案件分析

（一）合同效力認定

根據法律規定，宅基地屬于集體經濟組織所有，宅基地使用權與集體經濟組織成員身份相關，非本集體經濟組織成員無權取得。王鵬在購房時并非該村集體經濟組織成員，不具備購買宅基地上房屋的資格，因此雙方簽訂的《房屋買賣協議》違反法律強制性規定，應認定為無效。

（二）購房款金額認定

結合雙方陳述及另案查明事實，在協議明確約定房屋價款為71 萬元的情況下，王鵬將此前給付王強的30 萬元與按王強要求給付王勇的 41 萬元共同構成購房款，具有高度蓋然性。王強、李梅未能提供證據證明 30 萬元系其他用途款項，故應認定購房款為 71 萬元。

（三）費用抵銷分析

合同無效后，雙方應相互返還財產。王強、李梅應返還購房款，王鵬應返還房屋及相關權屬證明。由于雙務合同無效時，標的物返還與價款返還互為對待給付，應同時返還。且一方對標的物有使用情形的，一般應支付使用費，該費用可與占有價款一方應支付的資金占用費相互抵銷。因此，王強、李梅應支付的購房款利息與王鵬應支付的房屋使用費相互抵銷，抵銷后王強、李梅僅需返還購房款本金，王鵬僅需返還房屋及相關權屬證明。

四、裁判結果

確認原告（反訴被告）王鵬與被告（反訴原告）王強、李梅于2010 年 10 月 10 日簽訂的《房屋買賣協議》無效；

被告（反訴原告）王強、李梅于本判決生效之日起七日內返還原告（反訴被告）王鵬購房款71 萬元；

原告（反訴被告）王鵬于本判決生效之日起七日內，向被告（反訴原告）王強、李梅返還【某村集建（宅）字第× 號】集體土地建設用地使用證、【某村集建（宅）字第 × 號】集體土地建設用地使用證及被告（反訴原告）王強與王勇于 1995 年 3 月 12 日簽訂的協議書原件。

五、案件啟示

嚴守宅基地交易規則：農村宅基地具有特殊屬性，非本集體經濟組織成員購買宅基地房屋的行為不受法律保護，買賣雙方應避免此類交易，防止合同無效導致財產損失和糾紛。

規范合同簽訂與履行：涉及大額財產交易，應明確合同條款，保留交易憑證，避免口頭約定或模糊表述。若對合同內容有爭議，應及時通過合法途徑解決，防止后續糾紛中舉證困難。

謹慎處理親屬間交易：親屬間的經濟往來和財產交易，同樣需遵循法律規定和市場規則，不能因親情關系而忽視法律風險，必要時可簽訂書面協議并進行公證，明確雙方權利義務。