還有一個(gè)月，通州在售的所有新盤，

都會(huì)面臨一個(gè)恐怖的巨無霸競(jìng)品——

副中心0101街區(qū)八子

這個(gè)地塊作為通州壓箱底的作品

馬上要入市

而還未入市的招商八里橋

剛剛?cè)胧械慕鹩缁ㄏ棋\

包括還有1800多套庫存的金融街融御

以及通州所有在售新盤

包括朝陽物資學(xué)院等新盤

都會(huì)受到猛烈沖擊

之前貓子也發(fā)視頻聊了這個(gè)地塊，具體不做贅述

現(xiàn)在更新一下信息

這個(gè)地塊應(yīng)該是第三次掛地了

前兩次“流拍”不是因?yàn)榈貕K不好

而是通州沒有找到心儀的而且有財(cái)力的女婿

現(xiàn)在女婿基本上可以敲定了

而且老丈人也對(duì)新娘子做了一番精心的打扮——重新調(diào)規(guī)

是時(shí)候舉辦婚禮了

他的地段優(yōu)勢(shì)配套優(yōu)勢(shì)絕佳視野優(yōu)勢(shì)咱們就不提了

貓子猜測(cè)他的樓面價(jià)可能是“0溢價(jià)”或者就舉幾手

也就是樓面價(jià)起拍價(jià)格2.88萬/平，或者3萬/平左右，大概率一家開發(fā)商直接托底拿。

原因一是八個(gè)地塊一起拍，75億總價(jià)起步，是非常有實(shí)力的開發(fā)商拿才行

而北京隨便能拿出75億的開發(fā)商，兩只手?jǐn)?shù)得過來

需要迫切補(bǔ)倉的開發(fā)商

一只手?jǐn)?shù)得過來

所以地塊對(duì)手并不多

原因二是八個(gè)地塊前后規(guī)劃的調(diào)整，一定是頻繁的更改了多個(gè)版本方案

一定是長(zhǎng)期跟進(jìn)這個(gè)地塊的開發(fā)商

臨門一腳突然拍腦門想拿，那么拿到的概率也不大

所以這個(gè)地塊，類似于朝陽酒仙橋、黃杉木店，大概率是托底直接拿

就貓子所知，能拿到該地塊的，

目前最大可能性有三家

一是通州王招商

二是某家之前提到的托底，中建數(shù)字局

三是通州本地房企

樓面價(jià)起拍價(jià)格2.88萬/平

即使是溢價(jià)大概率也在3萬左右

假設(shè)唯一一塊F3多功能用地盈虧平衡

對(duì)比通州八里橋地塊

樓面價(jià)也有優(yōu)勢(shì)

加上2萬多的成本

那么理論上賣5萬就能回本

最牛逼的地塊

賣5萬，是不是會(huì)秒殺

是不是會(huì)吊打其他地塊

當(dāng)然了……

地段好，他產(chǎn)品做的更好一些

也完全可以多賺一些

那就6萬起步吧——

再多就不能賺了，除非是樓王位置貴點(diǎn)

另外我們看他的土拍條件——其實(shí)小高、大高層、甚至11層以內(nèi)的洋房都有可能。

每個(gè)地塊的容積率都不一樣，從2.1-2.4不等，但是最高建筑高度可以到100米

參考功德寺容積率2.1 總高9-10層

那么可以做9-30層不等的樓棟

根據(jù)土拍文件指示——

“居住用地在建筑規(guī)模總量不變的前提下，各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo)”

此外，在地塊文件中提出了濱水空間設(shè)計(jì)指引：打造具有標(biāo)志性、特色性的濱水景觀界面，對(duì)紫運(yùn)西路周邊地塊的建筑立面、建筑退線、人行道和道路綠地進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)，鼓勵(lì)建筑首層設(shè)置零售、文化、康體、娛樂等公共功能并靈活布置廣場(chǎng)景觀、小微綠地以及外擺經(jīng)營(yíng)設(shè)施，提升濱水界面的活力。為引導(dǎo)形成高低錯(cuò)落的城市天際線，濱水地區(qū)住宅建筑尺度及高度應(yīng)相互協(xié)調(diào)，避免高度過于整齊單一以及高低配、跌落式的高差設(shè)計(jì)，形成舒緩有序的濱水天際線。鼓勵(lì)設(shè)置跨紫運(yùn)西路二層連廊，加強(qiáng)居住區(qū)與運(yùn)河水岸公園的慢行聯(lián)系，一體化打造親水活力。連廊跨過紫運(yùn)西路將住宅底層架空空間與運(yùn)河濱水區(qū)域無縫連接，設(shè)計(jì)需符合相關(guān)國(guó)家規(guī)范鼓勵(lì)采用大跨度、藝術(shù)化和生態(tài)化的設(shè)計(jì)形式。

我給大家用大白話翻譯翻譯，未來這個(gè)八個(gè)地塊是通州最洋氣最時(shí)尚的居住空間。

首先要強(qiáng)調(diào)咱們的濱水界面，這也是通州的臉面：紫運(yùn)西路周邊的房子外觀、房子離馬路的距離、人行道和路邊綠地，都要整體設(shè)計(jì)，讓河邊看起來有特色、有標(biāo)志性。比如一樓可以開商店、咖啡館、健身房、小劇場(chǎng)這些公共場(chǎng)所，再搭配小廣場(chǎng)、小花園，甚至允許外擺桌椅，讓河邊熱鬧起來。

另外考慮到天際線的美觀：河邊的住宅樓高度別都一樣，也別搞那種 “要么超高要么超低” 的極端搭配（比如幾棟高樓旁邊突然來一排矮房），最好高低錯(cuò)落得自然一點(diǎn)，讓城市天際線看起來舒緩有序，別太生硬。

讓業(yè)主們溜達(dá)著就能滿足休閑娛樂：鼓勵(lì)在紫運(yùn)西路上方建二層的步行走廊，把小區(qū)和河邊公園連起來，這樣居民不用走馬路就能直接到河邊。連廊設(shè)計(jì)要大氣、好看，最好有藝術(shù)感，甚至可以融入綠化（生態(tài)化），而且得符合安全規(guī)范，讓小區(qū)底層架空的空間和河邊區(qū)域無縫銜接，方便大家親水活動(dòng)。

總結(jié)下來，這里不僅僅是住宅，還能讓大家住在這里更放松，有更多休閑娛樂的地方。

每個(gè)地塊的配套設(shè)施如下——

每個(gè)地塊規(guī)劃的道路施工時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下，但沒有強(qiáng)制規(guī)定道路完工時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

等通州的這個(gè)巨無霸地塊入市以后

直接補(bǔ)充了23萬平的住宅

接近2000套左右的供應(yīng)

會(huì)對(duì)通州未來五年的樓市造成重要影響

他是未來通州最具有標(biāo)識(shí)性、標(biāo)桿性的建筑

價(jià)格上也具有侵略性

對(duì)通州其他盤，會(huì)是一場(chǎng)劇烈的沖擊……

如果你對(duì)通州運(yùn)河八子感興趣

加微信maoduidui03 進(jìn)群關(guān)注

我們嘮嘮更多這個(gè)地塊背后的內(nèi)幕消息