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土拍市場，瞬息萬變。

五一小長假前，北京的土拍市場，迎來一個(gè)小高潮。

4月29日，通州北區(qū)梨園鎮(zhèn)FZX-0303-6007地塊（下稱6007地塊）開拍，引來中鐵建地產(chǎn)、招商蛇口、中能建城發(fā)、蕪湖康潤（龍湖）四家開發(fā)商角逐。

最終，經(jīng)過218輪競價(jià)，由中鐵建地產(chǎn)以7.755億元的價(jià)格摘得，折合樓面價(jià)3.58萬/平米，溢價(jià)率達(dá)到21.94%。

這與一天前朝陽區(qū)第四宗組合地塊土拍，形成了極大反差。

4月28日，黃杉木店+孫河地塊開拍，與外界期待的多家開發(fā)商“火拼”不同，網(wǎng)傳一眾種子選手的臨陣缺席，讓這次地王之爭，多少有些落寞。

最終，在只有一次報(bào)價(jià)的情況下，由中建智地領(lǐng)銜的聯(lián)合體，以126億元的底價(jià)摘得。（詳見《北京126億地王，隱現(xiàn)“地頭蛇”》）

與黃杉木店組合地塊相比，6007地塊顯得很MINI，占地面積只有1.27萬平米，規(guī)劃建面2.17萬平方米，容積率1.7，限高4.5米。

但它很干凈，是一塊純居住用地，沒有其他任何累贅。這種小而美的素質(zhì)，讓它雖身處通州，卻十分炙熱。

其實(shí)，關(guān)于6007地塊遭“瘋搶”的結(jié)果，土拍前早有預(yù)告。

3月25日，招商蛇口對外發(fā)出了6007地塊的招標(biāo)公告，建設(shè)規(guī)模3.59萬平米，投資估算2.23億元。

隨后的4月15日和4月24日，中鐵建地產(chǎn)和中能建城發(fā)也采取了同樣的動(dòng)作，建設(shè)規(guī)模分別為3.65萬平米和3.25萬平米，投資估算分別為2.26億元和2.47億元。（詳見《通州低密土拍，提前飄出火藥味》）

三家開發(fā)商，同時(shí)針對一個(gè)地塊發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃的故事，在過去的土拍市場，十分罕見。

6007地塊足以載入通州的土拍史——它的樓面價(jià)、溢價(jià)率、競拍輪次等，均創(chuàng)下了通州樓市的土拍紀(jì)錄。

這看似很提氣，可對中鐵建地產(chǎn)來說，卻是不小的負(fù)擔(dān)。

同樣的東西，買主不同，物效迥異。

在花姐看來，6007地塊也是如此，不同操盤者帶給它的，或?qū)⑹遣煌拿\(yùn)。

中鐵建面臨一堆難題

作為曾經(jīng)北京土拍市場中的常客，近兩年來，中鐵建地產(chǎn)漸漸銷聲匿跡。

如今的它，更像是一個(gè)西南和華東的地產(chǎn)商，憑借著旗下高端“西派”產(chǎn)品系，在京外市場殺出了一片天地。

此次以創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格拿下6007地塊，中鐵建地產(chǎn)在輿論上，為自己加分不少——缺席多年后，高溢價(jià)拿地對外釋放強(qiáng)勢回歸的決心。

但，站在項(xiàng)目操盤的角度，花姐認(rèn)為，拿下6007地塊后，中鐵建地產(chǎn)要想運(yùn)作好，并非易事。

3.58萬元/平米的樓面價(jià)，高出了周邊在售競品一大截。

與它一路之隔的云璟攬閱，樓面價(jià)為2.86萬元/平米；東邊2.4公里外的花溪云錦，則為2.5萬元/平米。

即便是地價(jià)頂峰時(shí)拿地的璀璨公元，其樓面價(jià)也低于6007地塊。

這種情況下，6007地塊該賣多少錢合適呢？

目前花溪云錦還未開盤，若對標(biāo)璀璨公元和云璟攬閱的網(wǎng)簽均價(jià)，6007地塊的實(shí)際售價(jià)，應(yīng)該在5.9萬元/平米左右。

如此一來，只有2.3萬元/平米的縫差價(jià)，6007地塊的利潤會很微薄。

不僅如此，還有其他的隱形成本。

中鐵建地產(chǎn)目前在京無任何在售項(xiàng)目，而在它缺席的這幾年，恰是市場經(jīng)歷深度調(diào)整的階段，各方面都發(fā)生了翻天覆地的變化。

在6007地塊上，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)和其他許多環(huán)節(jié)，中鐵建地產(chǎn)都需重新搭建。細(xì)算下來，都是費(fèi)用。

此外，產(chǎn)品該如何定位？

旁邊云璟攬閱的熱銷，得益于踏準(zhǔn)了剛需小戶型節(jié)拍。如果中鐵建地產(chǎn)采取同樣的策略，擺明了要打擂臺。

目前云璟攬閱的網(wǎng)簽去化率，已達(dá)到了近40%先發(fā)優(yōu)勢下，一旦發(fā)生正面戰(zhàn)，誰能扛到最后？

若定位于大戶型，去化無疑會變慢，能否得到市場的認(rèn)可，也猶未可知。

況且，不遠(yuǎn)處還有一個(gè)至今仍未開盤的花溪云錦，它有4款面積段位：108-158平清一色四居，內(nèi)嵌陽臺+設(shè)備平臺+飄窗，一樣不差。

最好的預(yù)期，則是寄望云璟攬閱和花溪云錦之后，并沒有透支市場需求。

強(qiáng)大競品面前，只需粗略分析，中鐵建地產(chǎn)作為一個(gè)“新人”，雖如愿拿下6007地塊，但難題一堆。

招商蛇口塞翁失馬

對招商蛇口而言，此次與6007地塊失之交臂，確實(shí)有點(diǎn)可惜。

深耕通州多年后，僅差一步之遙，失去了問鼎“通州王”的機(jī)會。

可從更實(shí)際的角度看，花姐反而認(rèn)為6007花落他主，對招商蛇口未必是一件壞事。

首先，云璟攬閱成了妥妥的倒掛盤。7100元/平的樓面差價(jià)，讓已經(jīng)購買云璟攬閱的業(yè)主，資產(chǎn)瞬間升值了幾十萬。

如同海淀樹村地塊土拍結(jié)束后，加快了功德寺雙子的售罄速度一樣，中鐵建地產(chǎn)在6007地塊身上抬轎子，同樣會讓云璟攬閱的價(jià)值凸顯，進(jìn)一步加快其去化速度。

其次，6007地塊創(chuàng)紀(jì)錄的價(jià)格，也會對招商蛇口另一個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)生積極影響。

4月8日，通州八里橋0401-6044、6049地塊土拍，同樣吸引了招商蛇口、中國金茂+東亞新華、綠城中國、中海地產(chǎn)4家開發(fā)商。

最終，激戰(zhàn)過后，招商蛇口以27.082億元的代價(jià)摘得6044、6049地塊，折合樓面價(jià)3.12萬元/㎡，溢價(jià)16.28%。

其中6044地塊用地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米；6049地塊用地面積2.24萬平米，地上建面5.35萬平米。兩塊地限高48米，容積率2.5。

招商八里橋項(xiàng)目位于6007地塊西北4.5公里處。它的素質(zhì)同樣不弱，南邊僅隔一條綠化帶，便是通惠河，是正兒八經(jīng)的河景房。

在北京，有如此條件的項(xiàng)目，十分稀缺。

此外，它還是一個(gè)正經(jīng)的地鐵盤。離規(guī)劃中的地鐵22號線永順鎮(zhèn)站，只有200來米。如果到最近的地鐵口，估計(jì)最近只有100米左右。

擁有如此優(yōu)勢，但與6007地塊相比，八里橋地塊在樓面價(jià)上，仍產(chǎn)生了4600元/平米的差價(jià)。

中鐵建地產(chǎn)此舉，同樣讓招商蛇口八里橋項(xiàng)目，成了價(jià)格洼地。

塞翁失馬，焉知非福。

盡管沒摘得6007地塊，對招商蛇口當(dāng)下的通州戰(zhàn)局，卻完全是一件好事兒。

花姐點(diǎn)評：

隨著璀璨公元、云璟攬閱、八里橋地塊三子落地，在通州，不知不覺間，招商蛇口已穩(wěn)坐頭把交椅。

前人栽樹、后人乘涼。

正是看到了招商蛇口深耕通州，云璟攬閱熱銷帶來的需求潛力，才讓6007地塊成為大家眼中的香餑餑。

去年9月，中鐵建地產(chǎn)換帥，孫洪軍接替李興龍，出任黨委書記、董事長。

新領(lǐng)導(dǎo)上位，在戰(zhàn)略方面做出調(diào)整，十分正常。

但今日不同往昔，此次虎口奪食，中鐵建地產(chǎn)雖充分彰顯了回歸北京的決心。可這種激進(jìn)的做法，在花姐看來，風(fēng)險(xiǎn)頗高。

畢竟，無論從客戶開發(fā)、運(yùn)營成本等各方面，招商蛇口在通州相比其他競爭對手，優(yōu)勢更為明顯。

還有，中鐵建地產(chǎn)當(dāng)下也業(yè)績承壓。

前不久，其母公司中國鐵建發(fā)布的2024年財(cái)報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，營收億元，同比下降13.67%；利潤總額12.64億元，同比下降58.18%。

利潤腰斬，再高溢價(jià)拿地，接下來，如何跟一眾強(qiáng)敵過招，成了孫洪軍必須要思索的難題。

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