青島一樓帶院合規了！表面看，這是政府優化建筑設計、樓盤品質升級、提升居住體驗的貼心政策，但細品之下，全是生意。原本屬于全體業主的公共綠地，被開發商圈成了“專屬”的首層室外庭院，高溢價出售。

▲城陽碧璽園榮耀總平面圖

近日，青島市自然資源和規劃局發布《碧璽園榮耀一期、二期項目批前公示》，其中已經部分封頂的一期，3#、5#樓首層住宅增設室外庭院。

▲碧璽園榮耀一期，部分樓座已經封頂

2024年9月城陽曾出臺樓市新政：只要住宅項目綠地率不低于35%、建筑高度不超過54米，就允許首層設置室外庭院且不計入綠地率。有關文件宣傳稱，此舉是優化建筑格局、提升使用功能，為初層空間增添設計靈活度，可以讓一層戶型更通透、更舒適，改善居住體驗。

在新政刺激下，住宅首層可設置室外戶屬庭院，在碧璽園榮耀、海通桂語蘭庭等多個城陽樓盤的規劃公示中出現。

▲碧璽園榮耀沙盤

首層設置室外戶屬庭院，是首層買家和開發商的雙贏。一些準備購買一樓戶型的購房者，會認為買到院子是“圓了花園夢”。開發商則在成本不變的情況下，多賣出一份“庭院附加值”，撈取額外利潤和溢價。

然而，這塊所謂首層設置室外戶屬庭院的“福利蛋糕”，卻對其他樓層業主并不公平：小區本該共享的公共綠地，被悄悄切成了別人家的私屬領地。一樓買家的戶屬庭院，是以犧牲其他樓層居住環境為代價的，本應屬于全體住戶的綠化空間，被分割給了少數一樓業主，其他業主的共享權益隱性縮水。

▲碧璽園榮耀實景合成鳥瞰圖

首層室外戶屬庭院，用院墻、圍欄隔開，打破了小區整體的綠化布局，破壞了統一美感和通透度，讓小區景觀和整體檔次下降。把一樓庭院單列出來，不計入綠地率，實際減少了可以公開利用的綠化，導致小區綠地面積縮水，公共綠地被被“掏空”。

業內人士分析認為，一樓帶院合規，表面上看，利好開發商和首層買家，實則在侵占公共資源，有關部門在鼓勵設計多樣化的同時，應兼顧公共利益，避免以犧牲公共綠地為代價。國內其他城市也有借鑒案例，近年廣州、成都等地就出現過類似規定，放寬一層帶院條件，每每在輿論場引發熱議。

▲碧璽園榮耀樣板間

城陽試點的這個首層設置室外戶屬庭院新政，有效期到2025年9月10日，以后能否長期推行，還有待觀察。一樓帶院的合規化，看似是皆大歡喜的政策，實則是一場精心設計的利益再分配：開發商賺了溢價，一樓業主得了院子，而樓上業主的權益，卻在悄無聲息中被稀釋。當多數人的公共資源，變成少數人的私人財產，所謂的品質升級，不過智商稅。