北京進深 徐迪 7月20日，招商蛇口通州新盤朝棠攬閱西區4#樓66套房源取證。

加上此前五棟，朝棠攬閱西區除2#以外的全部樓棟共501套住宅均已在預售范圍內，擬售均價6.48萬-6.54萬元/㎡區間。

當天下午14:00，項目正式開盤。據悉有超過1500位購房者到場，官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

其中，最受關注的當屬69㎡小三居產品，這款神戶型刷新了北京樓市三居室的最小面積紀錄。

朝棠攬閱西區只有東南角的5#樓里有這個戶型，兩個半單元共55套。

置業顧問給到的消息是：單套總價420萬±，首付60萬+即可置業副中心，6站到CBD+“好房子”戶型，滿配精裝，對朝陽通勤族很具吸引力。

項目定位為剛需加改善類產品，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，產權得房率在76-80.2%區間。

1#樓11層，三個單元共66套，均為101㎡四居兩衛戶型，得房率80%。

3#樓18層，三個單元共108套，均為頂配124㎡四居兩衛戶型，得房率77.9%。

最新取證的4#樓11層，三個單元共66套，中間戶為101戶型，邊戶86戶型，得房率均為80.2%。

5#樓11層，四個單元共88套，得房率均為76.2%。其中：一、二單元和三單元01戶為68㎡小三居，得房率76.2%；三單元02戶和四單元01戶為建面89㎡；四單元02戶建面約93㎡。

6#樓11層，四個單元共88套，中間戶為101戶型，邊戶86戶型，得房率均為80%。

7#樓11層，四個單元共88套，均為89戶型，得房率78.8%。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競得，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價率超過16%。

拿地不到1個月，項目規劃設計方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產、貝好家正式簽約，合作開發通州八里橋新盤朝棠攬閱項目。

項目地上建面8.68萬㎡，容積率2.5，規劃建設13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

本次取證的一期項目，也就是西區6049地塊，占地2.14公頃，地上建面5.35萬平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。

整體建筑比東區要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

做了兩處景觀大門，正門朝東，與東區相對設置，也有長長的沿街景墻，長度和東區的相等。

西區大門占地沒有東區寬闊，但向內延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類似于風雨連廊的存在。

中央廣場的位置，非常顯眼地標注了“地面綠化機動車停車位，”東區36輛，西區54輛。

很多開發商在報規階段的地上停車位，交付時都會改成綠地。八里橋項目總共規劃了1111個機動車停車位，地面占到了8%，去掉之后，車位比降到1:1.13，普通住宅小區水平。

西門的建筑離圍墻要更近一些了，西側幾棟樓僅有2米。

不利因素方面：

· 項目紅線范圍外110kv高壓線，區政府承諾入地；

· 項目西北側300米左右京城貨運線，24小時都有貨運飛機經過。飛機在上空產生的噪音持續25S，窗內不關窗分貝52dB，關窗降到35dB。

剛需神戶型：

起步69㎡戶型做出了三居室，而且還有餐廳和獨立的家政間。

此前北京三居的最小建面出現在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤一貫的大尺度贈送面積。

而通州今年入市新盤大有反超之勢，包括得房率102%的北京城建國譽頌、戶均10%贈送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴展空間可封入室內，69㎡贈送面積超10㎡：

南陽臺通面寬6.8米，約1.7米進深，計一半面積；北面設備平臺4.6㎡全贈送。

擴容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個，滿足多成員家庭居住需求。

戶型圖上感受不到的小面積壓抑感，看樣板間就比較直觀了。

它就算給你再多的陽臺，隔出再多間臥室，還是只有69平米。

如果只是小兩口當婚房住，沒太大問題，家庭成員增加的話，日常活動和收納空間都會顯得擁擠。

69戶型樣板間↓

北向兩個小臥室，樣板間做的打通，配上特定的迷你家具，還是非常局促。

唯一能支撐這個空間做成兩個臥室的原因，就是有兩個窗戶。

特地縮小了窗墻比，方便床的擺放。

而且69三居戶型占比僅10%，朝棠攬閱的主力戶型還是105-125㎡四居。

這個面積段的戶型優勢就沒那么明顯了，市場上同類產品還是有的，談不上稀缺。

兄弟盤云璟攬閱，物資學院板塊的國譽朝華，這個面積段都能做到四居兩衛。同樣的總價，在國譽頌能買到四葉草。

設計方案階段拉高建筑高度

項目南側隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設計管控上也提出了比較細致的要求，強調與周邊建成環境的協調統一，重點控制區域核心與門戶節點、通惠河濱河區域的建筑高度，塑造節點突出、北高南低的整體高度秩序。

濱河建筑應采用“梯度化”的布局，實現與濱水自然空間的平緩過度。避免首排建筑過高。

建筑布局方面，鼓勵地塊內形成圍合式空間，保證沿街界面的建筑貼線率，創造連續開放、富有活力的城市空間。住宅建筑建議形成小尺度，開放街區空間。弱化公共建筑的建筑體量感，營造氛圍良好的近人建筑空間。

重點控制通惠河濱河區域、京承鐵路及通惠北路沿線的建筑屋頂立面，避免沿街“高層剃平頭”的形式，塑造整體協調統一的城市界面。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設計方案里調整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景，整體上也符合北高南低的設計管控。

八里橋地塊位于通州區永順鎮，地處東五環至東六環之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，六站到國貿CBD。

商業配套目前主要是萬達廣場，規劃運河商務區會帶來不少濱水商業、街區商業；

醫療方面有中國人民解放軍第二六三醫院，北側臨近北京胸科醫院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網簽143套，去化過半，成交均價接近7萬元/平米，其中二批次網簽的3套成交均價超7.3萬元/平米。

相關公司：貝殼hk02423,中國海外發展hk00688,湖南中海控股