“本來(lái)是滿心歡喜搬進(jìn)新家，卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)安保形同虛設(shè)，垃圾成堆，電梯頻繁故障…甚至多次催促維修服務(wù)卻遭到物業(yè)的‘冷臉’”

你是否也有同樣的遭遇？

在很多小區(qū)，業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾日益尖銳，吐槽物業(yè)甚至成了茶余飯后的共同話題，有業(yè)主表示，物業(yè)只收錢不干活，甚至質(zhì)價(jià)不符；

還有人質(zhì)疑物業(yè)費(fèi)的去向不明，作為業(yè)主，我們究竟該如何維護(hù)自己的權(quán)益？什么情況下可以理直氣壯拒繳物業(yè)費(fèi)呢？接下來(lái)咱們就一起來(lái)深入分析這幾個(gè)問(wèn)題。

.01

如何判斷物業(yè)好不好？

物業(yè)好壞不僅關(guān)乎到居住品質(zhì)，更直接影響房?jī)r(jià)，導(dǎo)致20%的漲跌。而一般判斷物業(yè)的好壞，主要看三個(gè)細(xì)節(jié)：

1、保安年齡情況

安保是物業(yè)服務(wù)中不可或缺的一環(huán)，如果連這一環(huán)的成本都要削減，那么整體服務(wù)水平便可想而知。

一般，如果一個(gè)小區(qū)的安保人員整體都是身體健壯，精力充沛的年輕人，那么可以斷定這個(gè)小區(qū)的物業(yè)還是不錯(cuò)的。

但如果安保都是些六七十歲的大爺，這就不得不讓人對(duì)他們的保護(hù)能力產(chǎn)生懷疑，甚至擔(dān)心他們自身的安全。

所以買二手房參觀小區(qū)時(shí)，一定要留意小區(qū)的安保年齡，如果連保安都沒(méi)有，那么這個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平絕對(duì)堪憂！

2、綠化保養(yǎng)情況

小區(qū)綠化環(huán)境只有定期進(jìn)行修剪，施肥等細(xì)致養(yǎng)護(hù)，才能保持小區(qū)的環(huán)境更加宜居。

如果沒(méi)有持續(xù)的保養(yǎng)維護(hù)，那么整個(gè)小區(qū)就會(huì)顯得蕭條破敗，毫無(wú)生機(jī)。

所以在考察小區(qū)時(shí)，可以多關(guān)注一下草坪、花園的情況，如果是雜草叢生，樹(shù)枝長(zhǎng)期沒(méi)有修剪，那么這種物業(yè)服務(wù)不僅影響小區(qū)的居住品質(zhì)，甚至房產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)持續(xù)下行。

3、電梯維護(hù)記錄

電梯作為特種設(shè)備，需要專業(yè)人員定期檢查和維護(hù)。在高層建筑中，電梯的安全運(yùn)行至關(guān)重要，一旦出現(xiàn)故障，后果將不堪設(shè)想。

所以，在參觀小區(qū)時(shí)，也可以留意一下電梯轎廂內(nèi)是否有相應(yīng)的電梯維護(hù)表單，表單的維護(hù)情況和時(shí)間記錄是否規(guī)范？這些細(xì)節(jié)往往都反映了物業(yè)對(duì)電梯維護(hù)的重視程度和執(zhí)行力。

.02什么情況可拒交物業(yè)費(fèi)？

1、物業(yè)質(zhì)價(jià)不符可 “抗費(fèi)”

如果物業(yè)提供的服務(wù)與合同約定的嚴(yán)重不符，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)。

比如合同約定物業(yè)每天要定時(shí)清理垃圾，但實(shí)際垃圾堆積成山，3—5天才清理一次；

又或者電梯故障、樓道門禁失靈，遲遲不維修，這些情況都屬于未按合同履約。

2、安全隱患不解決有理由拒交費(fèi)

小區(qū)的安全至關(guān)重要，如果頻繁出現(xiàn)電梯故障，消防設(shè)施缺失或失效，樓道的燈長(zhǎng)期不亮，等安全隱患，物業(yè)了解情況后長(zhǎng)期不解決的，業(yè)主的生命安全受到嚴(yán)重威脅，這種情況下，業(yè)主完全有理由拒交物業(yè)費(fèi)。

3、如果物業(yè)無(wú)法出示合法收費(fèi)依據(jù)，堅(jiān)決拒交

物業(yè)收費(fèi)必須要有理有據(jù)，如果物業(yè)亂收費(fèi)無(wú)法出示，合法的收費(fèi)依據(jù)，那么業(yè)主就有權(quán)暫時(shí)不交物業(yè)費(fèi)。

如果業(yè)主要求物業(yè)提供相應(yīng)的收費(fèi)依據(jù)文件，物業(yè)推諉或拒絕提供，那么業(yè)主就可以向當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門投訴反映，同時(shí)，保留好相關(guān)的證據(jù)，在問(wèn)題解決之前，先不要盲目交費(fèi)。

此外，如果物業(yè)公司采取斷水?dāng)嚯姷姆绞剑呃U物業(yè)費(fèi)，業(yè)主不僅無(wú)需交費(fèi)，而且還可以向相關(guān)部門舉報(bào)，讓其違法行為付出代價(jià)。

而且按照相關(guān)的規(guī)定，如果因物業(yè)公司斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致的業(yè)主蒙受損失，物業(yè)公司也要付出相應(yīng)的賠償責(zé)任。

依據(jù)新《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主還擁有以下權(quán)利：

①如果業(yè)主對(duì)物業(yè)公司服務(wù)極其不滿，有權(quán)更換要求物業(yè)公司；

②物業(yè)公司的費(fèi)用征收和使用情況，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

③小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營(yíng)收益，歸全體業(yè)主所有。

另外，北京住建委新規(guī)：物業(yè)禁止收垃圾處理費(fèi)、裝修管理費(fèi)和押金。物業(yè)費(fèi)含垃圾清運(yùn)的，不重復(fù)收；不含的，按年每戶30元標(biāo)準(zhǔn)收。

.03如何投訴最有效？

面對(duì)物業(yè)的問(wèn)題，業(yè)主可以通過(guò)以下實(shí)用方法來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益：

1、消防安全，撥打96119投訴。

物業(yè)對(duì)小區(qū)樓道內(nèi)亂停，電動(dòng)車亂放，垃圾等熟視無(wú)睹，業(yè)主可以拍照取證，并撥打96119向消防部門投訴。

2、財(cái)務(wù)問(wèn)題，撥打12366舉辦

如果物業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)時(shí)，拒絕提供發(fā)票，業(yè)主可以保留證據(jù)，并撥打12366向稅務(wù)局舉報(bào)。

稅務(wù)部門會(huì)對(duì)物業(yè)公司的相關(guān)財(cái)務(wù)情況進(jìn)行核查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)，物業(yè)不僅會(huì)面臨罰款，情節(jié)嚴(yán)重時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人可能承擔(dān)刑事責(zé)任。

3、小區(qū)違章建筑，撥打12319反映

如果你所在的小區(qū)出現(xiàn)違章建筑，暖氣不熱等等，可以撥打12319熱線，向城建部門反映情況，城建部門會(huì)及時(shí)協(xié)調(diào)處理，保障居民的正常生活秩序。

總結(jié)一句話：團(tuán)結(jié)才是力量，物業(yè)公司最怕的就是業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)，所以面對(duì)物業(yè)的問(wèn)題，業(yè)主不要怕、不要多、更應(yīng)該勇于站起來(lái)，齊心協(xié)力，通過(guò)合法的途徑維護(hù)權(quán)益。