阿宇根據《江蘇省土地管理條例》《南通市農村自建房管理條例（草案）》等法規及地方規定，匯總了南通市各區縣（崇川區、南通市通州區、海門區、啟東市、如皋市、海安市、如東縣、南通經濟技術開發區）農村宅基地面積、建筑面積、建筑高度層高、翻建擴建等標準如下：

一、市級宅基地政策標準

宅基地面積

城市郊區和人均耕地不足1畝的縣（區）：每戶≤135㎡；

人均耕地≥1畝的縣（區）：每戶≤200㎡。

建筑層數與高度

規劃發展村莊內：層數≤3層，檐口高度≤10米；

建筑間距≥1.38H（H為建筑高度）。

用地原則

禁止占用永久基本農田，確需占用農用地的需辦理轉用審批。

二、市級與省級標準的異同

相同點：宅基地面積上限與省級完全一致，分135㎡和200㎡兩檔。

不同點：

南通細化建筑層高（≤3層）、檐口高度（≤10米）和間距標準；

省級未明確翻建、擴建細則，南通各區縣因地制宜制定地方規定。

三、地方標準（各區縣差異對比）

1. 崇川區

宅基地面積：農村戶1-2人≤80㎡，3人以上≤133㎡；非農戶按80%執行。

建筑要求：樓房高度≤6.8米，平房≤3.4米；房屋密集區翻建須“原址原高”。

崇川區，作為市區舊改的重點區域，多個街道發布老舊小區綜合改造的批復，加速城市更新進度。
《南通市崇川區民房建設管理暫行辦法》崇川政發[1998]14號

2. 南通市通州區

宅基地面積：人均耕地不足1畝的鎮，6人以上戶≤135㎡；人均耕地超1畝的鎮，6人以上戶≤165㎡。

宅基地及住房建筑面積標準為：人均耕地不足1畝的鎮（街道），1～2人戶宅基地不超過90平方米，3～5人戶宅基 地不超過120平方米，6人以上戶宅基地不超過135平方米；人均耕地超過1畝的鎮（街道），1～2人戶宅基地不超過90平方米，3～5人戶宅基地不超過135平方米，6人以上戶宅基地不超過165平方米；房屋建筑占地面積不得超過宅基地面積的70%，建筑風格應當符合村莊規劃的相關要求。

建筑要求：層數≤3層，檐口高度≤11.4米，總高≤15米；架空層≤2.2米。

間距要求：≥1.38H（H為建筑高度），需四鄰簽字同意。

南通市《通州區農村宅基地和住房建設管理辦法（征求意見稿）》2025

3. 海門區

宅基地面積：1人戶90㎡，2-3人戶115㎡，4人以上戶135㎡。

建筑要求：建筑占地≤宅基地面積的70%（如1人戶≤63㎡），層數≤3層，檐口高度≤10米。

宅基地面積由房屋占地面積及房前屋后占地、山墻兩側通道面積所組成。建樓房的，其樓層面積不另折算宅基地面積。
南通市海門區《關于加強全區農村宅基地和住房建設管理的實施意見》海政辦發〔2021〕38號

4. 啟東市

宅基地面積：統一≤135㎡，超面積翻建需核減。

建筑要求：規劃外一般村莊翻建不得超過“原址、原高、原面積”，且≤2層。規劃發展村莊：允許跨組調整宅基地。

《啟東市村鎮布局規劃（2020版）》
啟東市《關于加強全市農村宅基地和住房建設管理的指導意見 》2021

5. 如皋市

宅基地面積：1-3人戶120㎡，4人以上戶135㎡。如皋市人均耕地面積小于一畝，因此宅基地只能在135平方米以下確定。

建筑要求：層數≤3層，層高≤3.6米；閣樓前后墻的高度應低于2.2米，三層及以上禁建閣樓。

《如皋市農村自建房管理辦法（第二次征求意見稿）》2024

6. 海安市

宅基地面積：不滿4人戶≤120㎡，4人以上戶≤135㎡。

建筑要求：鼓勵聯排戶型，已享受住房補貼者不計入家庭人口。占地≤審批面積。

《海安市農村宅基地和住房建設管理辦法（試行）》海政規〔2022〕8號

7. 如東縣

宅基地面積：3人以下戶≤135㎡，4人戶≤165㎡，5人以上戶≤200㎡。

建筑要求：建筑層數≤3層，層高2.8-3.5米；過渡期允許原址翻建。建筑占地≤宅基地面積70%。

《如東縣農民集中居住區住宅用地管理暫行辦法》東政發〔2009〕55號
《如東縣“通則式”村莊規劃管理規定》
《如東縣城中街道農村住房規范建設管理及操作辦法（試行）》2025-04-16

8. 南通經濟技術開發區

現狀：原農民集中居住區規劃政策文件廢止，現參照市級標準執行，鼓勵集中居住區安置，具體執行需結合村莊規劃。

《市政府關于南通城市規劃區內農民集中居住區規劃和建設的意見》通政發〔2005〕11號010-02-08廢止

四、翻建與擴建要求

翻建原則：

崇川區：密集區按“原址原高”審批；

啟東市：規劃外村莊翻建不得突破原面積和層數；城鎮規劃區內禁止翻建、新建，引導預搬遷。

如東縣：原宅基地超標的須核減至現行標準。過渡期允許原址翻建，但限3層以下。

擴建限制：

嚴禁占用耕地，新增面積需符合戶內人口需求；

南通市通州區要求“建新拆舊”，原有宅基地退還村集體。

五、超面積情形及處罰標準

超占處理：

如東縣：超占部分按違法用地查處，限期拆除或沒收；

啟東市：翻建時強制核減至標準面積；

海安市：超面積建房不予確權登記。

法律后果：責令退還土地、罰款（超占面積×土地單價×5%-10%）。

六、其他補充

特殊人群政策：海門區世居非農業戶享80%宅基地面積；

地下室規定：南通市通州區地下室不得超出用地范圍，且不影響鄰戶；

陽臺與雨篷：懸挑陽臺面積≤宅基地10%，雨篷不計入建筑面積。

七、數據來源

1.省級依據：

《江蘇省土地管理條例》（2021年修訂）
《江蘇省城鄉規劃條例》（2019年修正）
江蘇省《關于加強和規范農村宅基地管理工作的通知》（蘇農經〔2020〕11號）
《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》
《江蘇省城市規劃管理技術規定》
江蘇省《關于印發農村住房條件改善專項行動方案的通知》（蘇辦廳字〔2022〕25號）
《關于加強村莊規劃引領宜居宜業和美鄉村建設的通知》蘇自然資發〔2023〕259號

2.市級核心依據：

《南通市農村自建房管理條例（草案）》 （征求意見稿）2023

3.各區縣宅基地標準：

詳見正文引用依據

阿宇注：以上標準可能存在動態調整，僅供參考，具體政策以各地最新文件和實踐為準。