中交地產的沉浮，濃縮了中國房地產從野蠻生長到理性出清的完整周期。它既是政策與市場共振的產物，也是高杠桿模式終結的象征。

原創 | 沸點財經

撰文 | Aaron

雖然中國經濟太需要樓市支撐，但罕見地，這個五一大假并沒有什么好消息。

一方面，喊了兩個月的降準降息，并沒有在節前節后出現；另一方面，無論是一線城市，還是二線城市，成交量并沒有帶來什么驚喜。

房地產發展到今天的確疲軟了，是庫茲涅夫房地產周期規律，更與房地產供過于求，失去金融屬性的內在邏輯有關。

從未來更長時間來看，人口的持續萎縮，房地產不再有春天！

一方面，我們都希望樓市好起來；另一方面，也知道樓市回不到過去。

房子是用來住的！“好房子”只是小部分人的需求，不要有太大的夢想，也只有小部分品質開發商有市場空間。

曾經的地產一哥萬科，郁亮五年前喊出“活下去”，至今都還不算活過來。曾經的地產妖股中交地產，成立33年，沒有三生萬物，2025年變成了ST中地。

1993年，中交地產誕生于中國房地產市場化改革的浪潮中，恰逢行業從“土地紅利”向“金融紅利”轉型的起點。

作為央企中交集團旗下的地產平臺，它曾承載著“千億規模”的雄心，如今以“*ST中地”的身份黯然退場，成為中國房地產行業興衰的典型注腳。

2019年，中交地產在時任董事長的帶領下提出“三年沖千億”目標，以高杠桿、高周轉模式瘋狂拿地，其激進的擴張為今天的落幕埋下了伏筆。

2020年，其土地投資額達535億元，遠超同期銷售額，成為逆周期擴張的“異類”。

這一策略映射了房地產“金融紅利期”（2008—2018年）的典型邏輯——依賴債務驅動規模增長，卻未預見政策與市場的轉向。

2020年后，“三道紅線”壓縮融資空間，預售資金監管加劇流動性危機，疊加疫情沖擊與需求萎縮，房企紛紛暴雷，中交地產亦難幸免。

翻看ST中地這兩年財報，2023年虧損16.11億元，2024年巨虧51.79億元，凈資產跌至-35.8億元，成為首家資不抵債的央企房企。

2024年中交地產實現銷售金額156.43億元，銷售面積85.32萬平方米，分別同比減少58.13%和52.51%，銷售權益相較于2023年降低了6個百分點至67.2%。

2025年一季度，中交地產營收117.70億元 同比增長224.19%；凈利潤卻-4.93億元，同比下降127.73%，陷入越賣越虧的狀態。

截至2024年底，中交地產共擁有117個項目，總計容建面約為2263.2萬平方米，其中在建及待建面積771.37萬平方米。在建及待建總土儲69%位于二線城市。

總體上一線城市土儲較少，二線城市也并非在核心地段。就以成都為例，目前在售項目多處遠郊，在三圈層內鮮有ST中交的身影。

激進時期氣吞山河，重金出手爭奪地王，如今多地“地王”項目貶值，卻因國有資產流失風險難以處置。陷入“賣不掉、建不起”的僵局，千億土儲反成拖累，

2025年4月22日董事會審議通過重大資產出售預案，擬將房地產開發業務相關資產及負債轉讓至控股股東中交房地產集團，優化業務結構并轉向輕資產運營模式。

此舉雖短暫緩解退市危機，卻暴露轉型困境。物業管理收入僅占營收4%，毛利率持續下滑，難以填補開發業務缺口，也支撐不了當前的市值。

母公司中交房地產集團接盤虧損資產，更折射出行業“國進民退”的無奈——昔日擴張利器，今成燙手山芋。

當行業步入 “更年期”，如何平衡規模與風險、國資使命與市場規律，仍是未竟之問！

而中交房地產集團作為央企，它接盤的虧損，又是誰在買單？

看著下圖上“時代交筑，大道行遠”八個字，覺得特別諷刺。33年之后，中交地產終于活成了自己討厭的樣子：ST（Special Treatment）！

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撰文Writer | Aaron

研究資本20年 資深媒體人

《沸點財經》 特約撰稿人

出品人 | 潘談

視覺 | 趙兮 編輯 | 晴川 視頻 | 李云尚

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