長期征集

　　日子很難，生活不容易，每個人都有自己的苦，有苦說不出的感覺，受苦的人最懂。

　　和吃苦相比，有苦難言，無人問津，可能比苦本身還難受。

　　重生之后，葉檀老師變了很多，變得能吃苦，吃自己的苦，吃別人的苦。

　　她說，有苦我們一起分擔。

　　每周六，葉檀老師都會親自回復，并在公眾號上發出，有苦難言的朋友，如果你也想和葉檀老師傾訴，把你的故事，發送到郵箱yetanbusiness@163.com，葉檀老師看到，一定會回復。

　　記住，這世界還有人，關心你，在乎你，理解你。

　　文/青城楨楠

　　剪不斷，理還亂，別是一般滋味在心頭。中美經濟就像李煜的《相見歡》，難分難解，難解難分。

　　經過系列博弈后，中美要談談。

　　5月6日，BP報道，美國財政部長斯科特·貝森特(Scott Bessent)和美國貿易代表杰米森·格里爾(Jamieson Greer)將于本周晚些時候前往瑞士，參加由中國國務院副總理何立峰主持的與中國的貿易談判，啟動兩國之間的談判。

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　　5月7日一大早的重磅新聞，再次印證了這一點。

　　央視新聞微信公眾號上發布商務部新聞發言人答記者問。確認何立峰副總理將于5月9日—12日訪問瑞士，作為中美經貿中方牽頭人，將在訪問瑞士期間，與美方牽頭人美國財長貝森特舉行會談。

　　答記者問中提出，中方的立場是一貫的，無論是打還是談，中方維護自身發展利益的決心不會改變，捍衛國際公平正義、維護國際經貿秩序的立場和目標不會改變。

　　順便提醒對方不要繼續搞脅迫訛詐，既在安慰，也在提醒各與美談判的經濟體，綏靖換不來和平，妥協得不到尊重，談判要注意尺度。至于我們，不會犧牲原則立場、犧牲國際公平正義去尋求達成任何協議。不管談判結果，堅定不移擴大開放，堅定不移維護以世貿組織為核心的多邊貿易體制，堅定不移與世界各國共享發展機遇，這個方向不會變。

　　市場受到鼓勵，根據FX168的數據，周三亞市早盤，金價暴跌50美元，亞市盤初，離岸人民幣對美元直線拉升逾100個基點，升破7.2關口；美元指數跳漲近40點，納指期貨周三亞市早盤漲幅擴大至1%。

　　最近，毛衣戰對兩國影響已經顯現。美國經濟近期數據不好，中國的經濟表現也在同步走弱。

　　我們在上周六的檀幾條里分析，制造業PMI全面下滑。原因是在搶出口之后，訂單青黃不接，而內需提振速度較慢，不足以彌補出口訂單的缺口。

　　5月6日，財新公布了4月份服務業的PMI數據，4月財新中國通用服務業經營活動指數（服務業PMI）錄得50.7，低于3月1.2個百分點。

　　50.7盡管還在擴張區間，已是七個月來最低，情況不容樂觀，

　　財新在報告中寫道，服務業之所以走弱，主要在于關稅作用下，新接業務量增速放緩。

　　報告中還提到，目前企業的樂觀程度下滑至2020 年 2月后的最低點，用工數量也在繼續下降。成本上漲，服務業卻不得不繼續卷價格，保持競爭力。

　　小陽春沒了？樓市重新滑落

　　制造業、服務業PMI下滑的同時，樓市也在滑坡。現在對樓市的關注度非常低，對經濟卻異常重要。

　　5月1日中指研究院的數據，4月份，百城二手住宅均價為13892元/平方米，環比跌幅擴大至0.69%，同比下跌7.23%。

　　4月份，沒有一座城市的二手房價環比上漲，全軍覆沒。

　　自從2021年樓市調整以來，中國樓市已從新房、二手房兩分天下，演變為二手房一家獨大。據克而瑞的數據，從成交面積來看，截至2025年一季度，二手房成交面積已經占到三分之二左右。

　　二手房主導樓市，意味著中國樓市的景氣度表述方式發生根本性變化。二手房活躍，樓市才景氣，二手房冷卻，樓市即暗淡。

　　2025年一季度之所以出現小陽春，本質上是北京、上海、成都、杭州等幾個熱門城市出現二手房結構性景氣?，F在這幾個地方的二手房活躍度開始下降，樓市需要加快刺激。

　　5月6日，據城市財經公眾號援引各地統計數據，4月，主要城市二手房網簽或成交情況均出現不同程度的環比下滑。上海、杭州、北京三個發動機最為嚴重，環比下滑幅度均在20%附近。

　　我們多次強調，2021年之后，但凡樓市疲軟，二手房掛牌量一定高企，是最直觀的樓市信號。

　　據中指研究院的文章，當前核心城市二手房市場掛牌量再度高企，“以價換量”仍是市場主流。根據公眾號潛龍勿用之房產筆記5月1日的文章，頭部中介內網數據顯示，上海的掛牌量重新回到歷史高位。

　　大摩近期的調研印證了樓市供需關系的失衡，大摩研報寫道，4月份的調查顯示，業主出售房屋的意向正變得更加迫切。

　　潛在房屋賣家中，高達43%的受訪者計劃在未來六個月內出售房產，相比2024年12月提高了11%。有10% 的人已經掛牌出售，比12 月增加了1%。

　　關于出售價格，房東的心態也在發生微妙變化。當前43%的房東愿意虧損出售，堅持以高于售價的價格出手的賣家，還剩下21%。

　　2024年12月，這一數字是26%。

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　　需求方面，大摩反映，受關稅影響，越來越多居民考慮推遲買房計劃，相比于2024年51%的購房意向人群，2025年4月，考慮未來買房的受訪者，還剩49%。

　　據大摩反饋，當前有45%的受訪者預計房價會下跌，越是低級別城市，情緒越悲觀。

　　4月底驚現核心城市土地流拍

　　2025年一季度，久違的地王一度成為熱門話題。不少人看到地王頻出，開始幻想樓市重現往日榮光。

　　不到一個月，鏡花破碎。據克而瑞4月29日的報告，2025年4月，全國土地市場成交規模同比下降23%，一二線同比均由正轉負，分別同比回落73%和14%。

　　土地溢價率方面，連續4個月走高之后，4月出現回落。據克而瑞統計，2025年4月重點城市的土地溢價率從3月份的16.3%，跌落至4月份的9.9%，重新回到10%以內。

　　最讓人意外的當數4月底深圳一塊“黃金”地皮突然撤拍。4月30日每日經濟新聞報道，原定于4月30日拍賣的深圳寶安中心區南街坊地塊（A002-0060宗地），在開拍前48小時突然宣布撤拍。

　　深圳公共資源交易中心發布公告稱，根據委托人通知，中止上述宗地的出讓程序。

　　為何開拍前48小時中止？官方沒有給出原因，一些媒體披露了出來。

　　財新4月29日的報道寫道，從多名深圳房企投拓人士處獲悉，截至競買申請期結束，尚無一家企業報名參拍。主管部門擔心流拍影響市場信心，臨時取消了交易。

　　按照流程，從地塊掛牌開始，意向企業需要在4月28日之前，繳納足額保證金。

　　根據4月20日深圳給出的出讓公告，深圳寶安這一地塊的起拍價格為86.27億元，按照（最低）20%的保證金比例，想要參與競購，參與者必須繳納超過17億保證金。

　　眼下房地產企業資金流捉襟見肘，以精打細算為主，17億不是小數目，如果對后續開發沒有十足的把握，不敢貿然出手。

　　剛好，這塊地比較“特殊”。

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　　據悉，深圳本次撤拍的地塊，有50%的非住宅比例。如此高的非住宅面積，讓房企望而生畏。

　　據財新的報道，多名深圳房企投拓人士分析稱，這宗地塊定價不菲，房企需要投入大量資金，但其中商業與酒店建面占比約為總建面的50%，非住宅比例過大，整體測算下來，地塊難有利潤空間。此外，當前大宗交易市場上的待售資產大幅打折，短期內酒店和商業兩類業態變現難度很大，未來銷售回款速度恐大受影響。

　　土地市場信心越是不足，就越需要政府發力收儲。

　　近期，高盛在研報中給出了一個驚人的數字。2024年，地方融資平臺在土地市場中的份額創出新高，其中，土地出讓金占比為50%，土地成交面積的占比為70%。

　　地方的主要資金來源是專項債。據國海證券測算，按照當前土地市場以及專項債的發放情況，2025年可能有1萬億專項債資金，借由地方收儲，進入土地市場。

　　1萬億意味著什么？

　　國海證券根據近5年的土地成交樓面價估算，相當于1億～2億平方米土地，約合10%到20%的2024年新房銷售面積。

　　政府如此高程度地參與土地市場，好的方面是，可以借此托住樓市，化解各方風險，但很可能導致價格扭曲，資產價格被高估或者低估。

　　2021年之前，我們常聽到一句話，中國樓市面粉貴過面包，描繪了中國樓市資產價格的傳導過程。

　　房企拿地，相當于面粉漲價，面包提價，從面粉傳導到面包，越漲越高。

　　如今，買方和賣方的身份合而為一，市場之手讓位于政府之手，房企的原始參與感越來越弱，自然就無法像以前一樣，重新點燃資產價格。

　　也許我們不能奢求更多，既要化解風險，又想把資產價格保持在適度合理水平。這世界上，從來沒有既要又要，只有優中選優，只有保持平衡。

　　高盛在研報中說，截至2024年底，地方生地儲備達 64 億平方米，是新開工面積的 8.7 倍。這些土地當前不可能貿然入市，但未來呢？

　　全都拿來用作公租房、廉租房，未免太多。

　　4月24日，一個很不起眼，但很重要的新聞，讓收儲進入新階段。

　　據中證網消息，珠海華發集團有限公司與中國信達簽署了戰略合作協議及200億元存量房收儲基金協議。

　　根據戰略合作協議，華發集團和中國信達計劃在存量資產收購盤活、國企改革發展、不良資產經營管理、新質生產力發展等領域開展全方位、多角度、深層次合作，實現產融結合，推動雙方資源共享、優勢互補、共同發展。

　　專營不良資產的四大AMC公司和地方國企攜手加入存量商品房收儲，是本輪地產周期的第一次。

　　AMC的介入會讓收儲更市場化，但AMC的參與，證明當前樓市仍然以化解風險為主，且風險還遠沒有徹底出清。

　　大戶型熱度，成為星星之火

　　2024年底以來，整個樓市最旺，也是資產價格最堅挺的地方，就是140平米及以上的大戶型。

　　克而瑞的數據顯示，截至2025年一季度，北京、上海、深圳、杭州等地的大面積戶型成交占比創出新高。

　　大戶型不僅有量，還能有價。

　　據克而瑞統計，上海、深圳、杭州2025年一季度的熱銷二手住宅，多集中在140平方米以上大面積段，成交套數環比多在10%以上，價格漲幅則在10%以內。

　　克而瑞認為，這些高端住宅正呈現出“越漲越買”的特征，盡顯資產荒時代的增值保值特性。

　　克而瑞的統計數據結合大摩調研，讓當前樓市圖像更加清晰。

　　大摩在最新的調研中發現，當前有明確購房需求的人群，多以資產配置和資產升值為目的。只有高端住宅能穩住價格，具有升值保值的能力，而有明確購買意愿的人，又集中在高端住宅。

　　形成了一個邏輯自洽的閉環。這個閉環打破了中國樓市二三十年以來一直的連通器效應，讓樓市出現價格孤島。

　　如此割裂的市場，看似匪夷所思，但仔細想想，又理所當然。經濟增速放緩，各條賽道上都出現了價格孤島。同樣賣金飾，老鋪黃金越貴賣得越好，同樣賣公仔，泡泡瑪特溢價幾倍，甚至幾十倍人們還要搶。

　　說消費不行，但山姆、胖東來這些不便宜、沒那么有性價比的購物場景，人滿為患。

　　對于房地產來說，隨著住房擁有率到達峰值，隨著保障房、公租房越來越多，資產底部的住宅價格受到沖擊。反倒是稀缺的品質住宅，能夠向上獨立生長。

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　　想明白了這一點，再看4月25日的重要會議，會別有一番滋味。

　　4月25日，重要會議指出，要加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。持續穩定和活躍資本市場。

　　第一次意識到，涉及資產價格的只有“加大高品質住房供給”這幾個字。原因很簡單，因為需求旺盛，供不應求，保留了星星之火，才要加大供給。

　　最樸素的經濟學原理告訴我們，當需大于求的時候，價格往往是堅挺的，上漲的。我們陷入了一個誤區，認為穩住資產價格應該是普漲，其實，頂層設計的初衷，有可能就是分別漲，就是高端的漲。

　　無論樓市還是股市，所謂穩住資產價格，也許就是部分上漲，其他不漲。

　　5月7日早上，還有一則重要消息，央行行長潘功勝在國新辦舉行的新聞發布會上宣布，降準0.5個百分點，向市場提供長期流動性約1萬億元，并降低政策利率0.1個百分點。

　　降準又降息，力度在預期之中。

　　大家要關注對高科技、涉農和小微企業的呵護，在消費方面重要性僅次于房地產的汽車、服務消費也很亮眼。房地產希望能夠平穩運行，畢竟，國人的主要資產就是房地產，主要的財產性收入，也來自于房地產。

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　　放松心情，把學習和享受貫穿在悠長的人生中，讓我們一起成長，一起快樂。

　　作者：青城楨楠編輯：D

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