整理：內(nèi)蒙古鋼苑律師事務(wù)所律師、 西南政法大學(xué)法學(xué)博士、內(nèi)蒙古科技大學(xué)法學(xué)教授 張萬(wàn)軍

入庫(kù)編號(hào)：2025-17-5-201-001

某銀行股份有限公司廈門(mén)分行與武漢萬(wàn)某住房租賃服務(wù)有限公司案外人執(zhí)行異議案——次承租人是否享有排除執(zhí)行民事權(quán)益的審查認(rèn)定

關(guān)鍵詞執(zhí)行執(zhí)行異議案件抵押權(quán)租賃強(qiáng)制執(zhí)行

基本案情

某銀行股份有限公司廈門(mén)分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某銀行廈門(mén)分行）與鑫某順公司、徐某、沈某勇金融借款合同糾紛一案，因三債務(wù)人不能履行還款義務(wù)，某銀行廈門(mén)分行申請(qǐng)將抵押物折價(jià)拍賣(mài)、變賣(mài)后所得價(jià)款優(yōu)先受償，并向福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行依據(jù)為廈門(mén)市鷺江公證處出具的（2013）廈鷺證金字地01400號(hào)《具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)公證書(shū)》。廈門(mén)市中級(jí)人民法院受理執(zhí)行案號(hào)為（2014）廈執(zhí)行字第374號(hào)。

執(zhí)行期間，廈門(mén)市中級(jí)人民法院于2014年7月24日查封被執(zhí)行人徐某名下抵押物湖北省武漢市洪山區(qū)和平鄉(xiāng)三角路村某房產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)案涉房產(chǎn)），并于2017年1月12日前往現(xiàn)場(chǎng)查看，查明案涉房產(chǎn)當(dāng)時(shí)系由徐某居住使用。案涉房產(chǎn)所在小區(qū)物業(yè)單位接受調(diào)查時(shí)表示，該房產(chǎn)2010年以后長(zhǎng)期欠繳物業(yè)管理費(fèi)，直至2016年4月9日才補(bǔ)交至當(dāng)年年底。 2017年1月13日，廈門(mén)市中級(jí)人民法院在案涉房產(chǎn)張貼公告，責(zé)令徐某及其他占用人于公告張貼之日起 30日內(nèi)自行遷出案涉房產(chǎn)。

執(zhí)行過(guò)程中，案外人方某鑫提出執(zhí)行異議。經(jīng)查，湖北省武漢市武昌區(qū)人民法院于2014年7月22日作出民事調(diào)解書(shū)，確認(rèn)本案被執(zhí)行人徐某與方某鑫就案涉房產(chǎn)簽訂的租賃合同有效，武漢市武昌區(qū)住房保障和房屋管理局于2018年10月9日對(duì)該租賃事實(shí)進(jìn)行備案，有效期為2018年10月9日至2027年5月31日。2017年12月20日，廈門(mén)市中級(jí)人民法院作出（2017）閩02執(zhí)異292號(hào)執(zhí)行裁定，駁回方某鑫的案外人異議。后方某鑫不服該異議裁定，提起案外人異議之訴，廈門(mén)市中級(jí)人民法院于2018年 10月25日作出（2018）閩02民初290號(hào)民事判決，駁回方某鑫訴訟請(qǐng)求，該判決已發(fā)生法律效力。

2022年6月20日，廈門(mén)市中級(jí)人民法院作出（2022）閩02執(zhí)恢96號(hào)執(zhí)行裁定，恢復(fù)對(duì)該案執(zhí)行。案外人武漢萬(wàn)某住房租賃服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)萬(wàn)某公司）依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃原則提出執(zhí)行異議。經(jīng)查，2022年 9月29日萬(wàn)某公司與方某鑫簽訂《武漢市房屋出租委托代理合同》，約定方某鑫將案涉房產(chǎn)委托異議人對(duì)外出租，租期為2022年10月15日至 2025年10月15日，每月租金4300元，按季支付。萬(wàn)某公司請(qǐng)求撤銷(xiāo)、中止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行，待2025年10月15日該公司租賃到期后再騰退交付。

廈門(mén)市中級(jí)人民法院于2023年7月14日作出(2023)閩02執(zhí)異162號(hào)裁定：駁回萬(wàn)某公司的異議請(qǐng)求。該裁定已發(fā)生法律效力。

執(zhí)行理由

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有三：一是本案執(zhí)行異議的性質(zhì)；二是本案執(zhí)行行為合法性；三是關(guān)于萬(wàn)某公司的租賃權(quán)利如何保護(hù)。

其一，關(guān)于本案執(zhí)行異議的性質(zhì)。本案中，案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人是被執(zhí)行人徐某，而本案異議人所主張的權(quán)利來(lái)源是與方某鑫簽訂的租賃合同，而非與被執(zhí)行人簽訂的租賃合同，且方某鑫所依據(jù)的其與徐某之間租賃法律關(guān)系已經(jīng)被2017年案外人異議救濟(jì)程序中生效法律文書(shū)作出認(rèn)定，不具有對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行的效力。因此，萬(wàn)某公司所主張的權(quán)利來(lái)源已經(jīng)不復(fù)存在，對(duì)其異議請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》

（2021年修正）第二百三十二條的規(guī)定進(jìn)行審查，即對(duì)本案查封、騰退案涉房產(chǎn)的合法性進(jìn)行審查。

其二，關(guān)于本案執(zhí)行行為合法性的問(wèn)題。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號(hào)，2020年修正）第二條和《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號(hào)，2020年修正）第一條的規(guī)定，執(zhí)行法院可以查封被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)并應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取拍賣(mài)、變賣(mài)等執(zhí)行措施。本案中，案涉房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人徐某名下，長(zhǎng)達(dá)近十年的時(shí)間中因被執(zhí)行人、案外人等緣故未推進(jìn)房產(chǎn)的處置，人民法院在 2023年依法再次啟動(dòng)司法處置程序符合法律規(guī)定。

其三，關(guān)于萬(wàn)某公司的租賃權(quán)利如何保護(hù)的問(wèn)題。本案中，萬(wàn)某公司取得租賃權(quán)如前所述不具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利來(lái)源，且即便是在時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，其權(quán)利取得的時(shí)間也遠(yuǎn)在本案抵押權(quán)設(shè)定和法院查封之后，更無(wú)法排除強(qiáng)制執(zhí)行。作為專(zhuān)業(yè)從事租賃行業(yè)的商事主體，其應(yīng)當(dāng)具有判斷從承租人處轉(zhuǎn)承租不動(dòng)產(chǎn)所面臨法律風(fēng)險(xiǎn)的能力、條件和方式，其在本案強(qiáng)制執(zhí)行中受到的損失屬于其自身所面臨的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，可以通過(guò)主張違約責(zé)任的方式另行救濟(jì)。

執(zhí)行要旨

在不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行過(guò)程中，次承租人是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的合法權(quán)益，取決于承租人所享有的權(quán)利。在承租人提出的案外人異議已被人民法院在異議之訴程序中駁回的情況下，次承租人以“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”為由主張保護(hù)其租賃權(quán)的，人民法院不予支持。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第236條（本案適用的是2021年12月 24日修正的《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第232條）

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的

規(guī)定》（法釋〔2015〕10號(hào)，2020年修正）第17條

執(zhí)行：福建省廈門(mén)市中級(jí)人民法院(2023)閩02執(zhí)異162號(hào) 執(zhí)行裁定（2023年7月14日）

本案例文本已于2025年5月7日作出調(diào)整