外村人購買本村人宅基地是否有效？法院判了

來源：湖南高院、張家界市武陵源區人民法院

作者：丁瓊 何元芫

很多朋友認為，村里的房子和土地都是自己用的，那么自己也有權利進行自由買賣，其實這種認識是存在錯誤的，因為農村宅基地非常特殊，跟一般的市場化的商品房不同，有很多限制。近日，張家界市武陵源區人民法院就審結了一起因外村人購買本村人農村房屋買賣合同糾紛案件。

向某欲購買何某某因繼承所得位于張家界市某區某鎮某居委會某組的老屋場（原宅基地上有老房屋，現已被拆除）用于修建房屋，與何某某達成協議，2018年3月3日，向某向何某某支付3萬元，何某某出具押金條一張，載明“何某某老屋場收到向某訂金3萬元，剩下27萬元到2018年4月14號一次性付清，過期不退押金，何某某反口，退押金雙倍6萬元”。

后因何某某的其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返還已支付的3萬元未果。

何某某返還向某購房款3萬元，并支付利息4995元，共計34995元。限本判決生效之日起十日內履行完畢。審判后，各方均未上訴，一審判決已發生法律效力。

根據《中華人民共和國物權法》第一百五十三條“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”及《中華人民共和國合同法》第一百三十二條“出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物，依照其規定”的規定，所有人對自己的不動產或動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利，但其對自己財產的處分不得違反法律、行政法規的強制性規定。根據《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）第十條“農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理”的規定，宅基地使用權是農村集體經濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯系，非本集體經濟組織成員無權取得或變相取得。

本案中，何某某將其繼承的老屋場房屋出賣給向某，根據“地隨房走”的原則，必然涉及宅基地轉讓，由于向某不是該居委會的村民，其對該區域內的宅基地不享有使用權，也不具備在該區域內購買的權利，何某某將其在村集體所有土地上建設的房屋出售給不屬本村村民的向某，違反了法律、行政法規的強制性規定，應認定為無效合同。

合同無效后，因該合同取得的財產依法應予返還，故向某訴請何某某返還購買老屋場房屋的款項3萬元，既有事實根據，也有法律依據。無效的合同，自始沒有法律約束力，何某某因怠于向向某返還3萬元購房款，應自資金占用之日即2018年3月3日起至實際清償之日止按照銀行相關貸款利率標準支付資金占用期間的利息，向某訴請支付利息4995元，系對自身民事權利的處分，不違反法律規定。

何某某提出，向某支付的3萬元系定金，以及土地管理法沒有明確規定農村房屋不能買賣的意見，于法無據；其又提出，案涉債權已超過3年訴訟時效的意見，經查，向某于2019年、2021年多次找何某某催要還款，并未超過訴訟時效。

根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村房屋所占土地屬于集體土地，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。農村宅基地的使用權轉讓首先需要村委會同意，再報鄉政府同意，然后才能通過縣區政府土地管理部門同意。一戶只能有一處宅基地，村民將該宅基地出售、贈與后，再申請宅基地的，也不予批準。宅基地使用權只能在同一集體經濟組織成員之間進行買賣，外村人不能購買本村的宅基地。

法條鏈接

《中華人民共和國合同法》

第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

《中華人民共和國物權法》

第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。

《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）

第十條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。