北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教個(gè)問題，上個(gè)月買了一套豐臺首經(jīng)貿(mào)地鐵附近的一個(gè)房子，叫育芳園，房本寫得是住宅，實(shí)際是個(gè)很小的聯(lián)排，都是二層。院兒里一共幾十套有房本的，每套都自己改建的完全不一樣。

我是之前路過這兒發(fā)現(xiàn)這里竟然有這樣的房子，就想說去看看，結(jié)果一去看，剛好有一個(gè)業(yè)主買了新房，著急出售的話全款價(jià)格砍下來一些就買了。想說投資也行，賣不出去以后自己住也行，主要是比較安靜，不怕裝修啥的吵，后來想想孩子在月壇上學(xué)，十幾年根本住不了。

現(xiàn)在想請教您這房子原本裝修很差了，原業(yè)主空置了很多年，另外就是原業(yè)主原來三層就是搭了個(gè)閣樓，基本只能儲物。我如果想先租，有合適價(jià)格就賣的話要不要給他裝修一下，中介都是說重新裝修后會賣相更好，好租好賣。

三層重新建一下功能性也更好，但是裝修估計(jì)預(yù)算不少，另外就是這種房子估計(jì)賣起來很慢不能著急，得慢慢碰客戶。想聽聽您建議。

A：

1、育芳園的聯(lián)排，那應(yīng)該是中創(chuàng)的高管福利房。育芳園主要是橋梁廠的，也有其他單位的公房，市政院什么的。中創(chuàng)也是鐵路系統(tǒng)的，他們這房的土地性質(zhì)就是住宅用地，所謂聯(lián)排只是民間的俗稱而已。

其他的房產(chǎn)證是歷史遺留問題，涉及央產(chǎn)的都麻煩，換多少屆領(lǐng)導(dǎo)了也不好解決，旁邊的育菲園應(yīng)該也凈是辦不下來的呢。

2、很小的聯(lián)排，那就相當(dāng)于復(fù)式唄，估計(jì)是那種不超150平的。自住很合適，投資的話不算多強(qiáng)。

投資品三要素，安全性，收益性，流動性。安全性房子沒問題。

收益性從租金角度一般都不高，尤其是面積不大的，多數(shù)都低于平均值。原業(yè)主為什么空置多年啊？估計(jì)要么就是整租的家庭租戶不太好找，租金也不太高，感覺不劃算。要么就是租客要當(dāng)宿舍，業(yè)主擔(dān)心惹麻煩。所以這種戶型不太適合買來出租，收益率不如緊湊戶型的平層。這讓中介給算算賬吧，跟本小區(qū)小兩居對比一下租售比，然后再算算凈收益值不值？

升值的話也不太強(qiáng)，這種戶型在這種小區(qū)中屬于“錯(cuò)配”，感興趣的人少，不好抬高價(jià)格。既然感興趣的少也就流動性弱了，不是太好賣，否則中介也不會建議裝修。

3、我要建議就是別折騰裝修了，沒什么意義。或者說如果想出租，那就先計(jì)算好租售比+凈收益，別搭上裝修錢就不劃算了，一般兩三年就毀的差不多了。

如果是出售也不建議裝修，這種戶型不能著急，價(jià)格也不是主要原因，就是得等到喜歡的人。而既然是喜歡這種戶型的，那人家就會自己設(shè)計(jì)裝修了，您之前的投入在人家看來是麻煩，既耽誤砍價(jià)也不好收回投入。或者說無論對方是否喜歡這裝修，都會以不喜歡的借口砍價(jià)，讓人別扭。

所以即便是裝修，那也就是刷刷白就得了，甚至是弄成毛坯才好呢。這參考我們開發(fā)商賣別墅吧，極少有帶裝修的，除非是有本事能多坑錢，否則大多都受累不討好兒。

不過如果有朋友搞設(shè)計(jì)的，可以讓給出出主意怎么利用空間，要能有效果圖貼屋里就更好了，引發(fā)看房人的想象。另外如果有人對這房有初步意向，索性可以給他們鑰匙，隨便看+琢磨。這在我們售樓處叫“稟賦效應(yīng)”，也是讓看房人聯(lián)想，想成是自己的房子才最好呢。

5、簡單就是這情況吧。這種房自住是最合適的，稀缺。但從投資角度普通，稀缺成為了“錯(cuò)配”。不住的話一般建議賣掉，別折騰裝修，慢慢兒賣才合適呢，至少不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

請問，東五環(huán)有一套150平兩居，自住宜居，孩子5歲，打算單獨(dú)買個(gè)占坑學(xué)區(qū)房，不自住只上學(xué)，兼顧投資。以東城為主，如果西城有性價(jià)比高的當(dāng)然也可以，預(yù)算300萬之內(nèi)，100首付+200貸款，能做到嗎？推薦哪里？

A：

1、150平米的兩居，這戶型一般都是70年公寓的設(shè)計(jì)，豪宅的配置確實(shí)很宜居。

2、占坑學(xué)區(qū)房做不到兼顧投資，因?yàn)楝F(xiàn)在仍然是入學(xué)高峰，學(xué)區(qū)溢價(jià)沒比最高峰低多少。尤其是300來萬的，基本都是溢價(jià)最高的，至少是30%以上，高了40%都正常。

也就是說，300萬中有100萬左右的溢價(jià)，是成為學(xué)區(qū)房之后單獨(dú)漲出來的。而明年之后就是入學(xué)低谷期了，到時(shí)候是否能保住溢價(jià)比例得看政策，沒人敢保證。

所以還是多考慮學(xué)區(qū)和孩子入學(xué)的穩(wěn)妥性吧，投資角度別強(qiáng)求，能保值最好，但別太過分糾結(jié)。

3、東城為主，那常規(guī)就是崇文門興隆都市馨園的公寓啊，東崇前學(xué)區(qū)的。20多平米的都不到300萬就能買到，典型的占坑兒房。不過這里的溢價(jià)可偏高，300萬的房子，租金4000多塊錢，租售比700。而同樣在東四環(huán)能租到35平的，房價(jià)200萬。那也就是說，300萬房價(jià)中的學(xué)區(qū)溢價(jià)至少在100萬以上。考慮好。

另外就是夕照寺的綠景苑，也是公寓，300多萬吧，學(xué)區(qū)排名更高一些，但溢價(jià)率差不多。也就是說總價(jià)雖然高了點(diǎn)兒，但因?yàn)橐鐑r(jià)率一致，所以從學(xué)區(qū)角度的性價(jià)比更高點(diǎn)兒。

4、簡單就這情況，再考慮一下吧，主要就是這投資方面的，最好別期望值太高。

僅供參考。

三

Q:

請問，我們夫妻都是非京，我39她36，都有東城區(qū)工作居住證，無房。孩子目前在東城上五年級了，明年小升初，面臨是否回老家的抉擇問題！從我們角度講是想留在北京的，但積分目前才不到100分，感覺希望渺茫！所以想買一套城六區(qū)之外的增加分?jǐn)?shù)。

現(xiàn)在手頭有100萬左右（含可變現(xiàn)股權(quán)），家庭收入合計(jì)4萬（穩(wěn)定），另外年底有不穩(wěn)定分紅10萬左右。房子想買在盡量近的位置，能滿足自住最好，請推薦幾個(gè)小區(qū)。

另外我們有個(gè)想法不知是否能實(shí)現(xiàn)，就是買在新發(fā)展的地段的新房，不自住，只追求升值和高租金，用來在東城租房和將來的換房。

A：

1、在北京上初中倒不難，但五年級，100分，加了職住分也很難趕上中考吧？是不是還考慮了其他加分的項(xiàng)目啊？要不然夠嗆。

2、100萬首付，東城工作，那一般就是看大興、通州或亦莊的了。小區(qū)沒必要考慮太早，還是先定下來行政區(qū)和板塊吧，之后才是小區(qū)和房源。

我建議是多考慮自住吧，其他的都是副產(chǎn)品。如果是繼續(xù)在東城上初中，那就沒必要買亦莊的，也避開通州帶學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子，反正用不上學(xué)位。常規(guī)就是以通州西部和大興西紅門為主，選擇多，房價(jià)走勢也大多不落后。租金談不上高，但收益率基本等同于市區(qū)。

3、后邊這新房只能說有可能實(shí)現(xiàn)一部分，也就是有可能升值快些。但這里面有賭的成分，畢竟是郊區(qū)新區(qū)，誰知道哪里的配套發(fā)展快啊？更重要的是產(chǎn)業(yè)，這不是短期能見效的事兒。而且北京早就過了大幅擴(kuò)張的年代了，這會兒再賭郊區(qū)的難度很大。

“高租金”就甭追求了，幾乎不可能。或者說這在全世界都一樣，租金在哪兒都是越遠(yuǎn)越便宜的。畢竟租戶之所以愿意大老遠(yuǎn)的到郊區(qū)租房，那就沒有愿意支付高租金的。

反正要是我的話不會賭，成功的概率不大，弄不好都耽誤了，甚至是耽誤將來的置換。

僅供參考。

四

Q:

請問。目前我的房大概價(jià)值300萬，在西四環(huán)，手中資金150萬（股市和理財(cái)各半），家庭收入稅前50萬，能承受月供不超1.5萬。我考慮買兼顧家庭自住和老人養(yǎng)老的房子，也就是小區(qū)環(huán)境要不錯(cuò)的，人車分流保證安全，然后交通方便，離大醫(yī)院近的，如果附近有公園就更好了。

我目前看的是朝陽公園附近的，但符合要求的基本都是您說的老公寓，比如成苑公寓和伯寧花園的兩居室，都100多平。我覺得符合我們的要求，但是中介也對保值方面支支吾吾，弄的我們很糾結(jié)，不知道該不該換了。不過我看了房源登記，這里小區(qū)出房很少的，每個(gè)小區(qū)才幾套，那說明稀缺吧？價(jià)格會不會以后會轉(zhuǎn)好？

A：

1、家庭自住+養(yǎng)老，那這其實(shí)沒必要太糾結(jié)什么保值一類的，畢竟房子是用來住的，常住不就得了，反正也不買，價(jià)格走勢無所謂的。所以既然符合要求就買吧，其他的都是副產(chǎn)品。

2、中介對保值支支吾吾？這按說不會，除非這是個(gè)剛?cè)胄械纳系白樱睦硭刭|(zhì)不好，臉皮還不夠厚。這要是遇到我這種老泡兒，就算是老破小我也能給夸成王府，什么承諾都敢給保證。

所以甭搭理這中介了，找個(gè)經(jīng)驗(yàn)足的吧，買房是為了改善，心情舒暢是第一位的。只要是老手都會配合客戶說好聽的，情緒價(jià)值最重要。

3、小區(qū)出房很少？這我不清楚，北京的掛牌率一般是1.5%左右，低于1%算稀缺出房少的，高于2%就算比較多的，價(jià)格就相對好聊。

所以您看看這些小區(qū)的總套數(shù)吧，然后跟掛牌房源算算比例。如果是真低，那價(jià)格走勢有可能會不錯(cuò)。但畢竟朝陽公園周邊的這種公寓不少呢，所以不光要看這小區(qū)的掛牌率，也要看其他同等小區(qū)的，綜合計(jì)算掛牌率。而且也得看看掛牌房源的真假，有的是純粹起哄的，掛個(gè)很高的價(jià)格占地方，把這些剔除。

4、總之房子是用來住的，既然符合要求就該換就換吧，不用太聽別人的。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們夫妻和雙方父母家，共有房產(chǎn)五套。目前我們住豐臺成壽寺次新，中海兩居室價(jià)值500萬，無貸，房子住的挺好交通也方便，但沒有學(xué)區(qū)，考慮三年后孩子上學(xué)的問題。

我父母是自住團(tuán)結(jié)湖老公房小兩居，Soho一套出租，70年產(chǎn)權(quán)的價(jià)值400萬左右，租金10萬+。岳父母住劉家窯塔樓，145平大兩居，戶型不太好，有意改善。另外一套是同小區(qū)一居室，70平價(jià)值300萬，租金4000多，也可以賣掉。

我們想法是保留現(xiàn)有中海的，賣掉soho和這套一居室，如果能以1000萬總價(jià)買到三居或四居學(xué)區(qū)房就最好，兼顧上學(xué)和同岳父母一起住。如果不行就連著大兩居一起賣掉。請推薦房子。有想法是能買到盡量優(yōu)質(zhì)的，House最好，但可能不好買到吧？

A：

1、House是指聯(lián)排嗎？有可能，比如龍?zhí)逗拟垊e墅，單價(jià)10萬左右，200多平的2000多萬。而您家如果賣掉這大兩居和大一居+soho，那應(yīng)該能湊出1500萬左右吧？其他的看是貸款還是怎么安排了。

2、其他的我好像沒什么可說的似的，1000萬買三居的學(xué)區(qū)房沒問題，四居夠嗆，除非是緊湊戶型。但這跟聯(lián)排的居住體驗(yàn)就差的太多了，能接受嗎？

3、其他我真沒什么建議了，學(xué)區(qū)只能家長定，賣哪套和買什么也是看自己的喜好，外人不好發(fā)表意見。

僅供參考。

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