日前，仲量聯行“向光而行 聚光成焰｜2025中國辦公樓市場研討會”圓滿落幕。就北京辦公樓市場而言，當前局勢復雜多變，機遇與挑戰交織并存，展現出市場深刻的動態平衡與未來無限的可能性。

北京辦公樓市場：承壓與再平衡

目前北京辦公樓市場處于承壓、供需再平衡的調整階段。不過，北京辦公樓市場憑借其較高的租金水平和較低的空置率，成為中國城市中表現最好的市場。

2025年一季度，北京甲級辦公樓市場需求略有回升，整體空置率環比下降0.2個百分點至12.4%。這主要是由于部分近期入市的項目去化了較為可觀的空置面積，而季度內的新增供應為0；租金方面，北京全市平均租金延續了前幾個季度的下降趨勢，環比下降4.7%，同比下降16.1%。市場的租賃需求主要來源于現有租戶的升級與搬遷，新增需求仍較為有限。

從2024年下半年開始，幾乎北京每個子市場都出現了短期有效的極限低價，這些低價策略也體現出，業主希望通過較為激進的價格調控手段來提升自身項目的競爭力。

傳統的“三駕馬車”和新質生產力

企業雙軌驅動需求

新質生產力相關行業正逐漸成為北京辦公樓市場的重要來源之一。2024年以人工智能、生命科學為代表的新質生產力相關領域企業，在全市辦公樓市場租賃成交數量同比大幅增長106%，租賃面積同比增長20%。

此外，新質生產力領域相關企業的現存租賃面積已成規模，占據2024年北京甲級辦公樓市場中存量租賃面積的10.7%，構成市場中不可忽視的戰略性需求。其中，新一代信息技術與高端裝備制造類企業為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業占比也達到22%。

不過，這些企業多數還處于創業初期，短時間內還無法變成市場主力租戶。對于北京辦公樓市場而言，傳統的“三駕馬車”——金融、科技互聯網和專業服務業，依舊是驅動市場的主要需求來源。

在金融領域，券商、保險、投資基金等行業表現活躍，尤其是券商受益于政策推動、機構集聚和業務創新的多重支撐。金融街、CBD、中關村、麗澤等區域持續吸引券商設立總部或分支，推動高端辦公樓市場需求。

在科技互聯網領域，互聯網平臺企業近期擴張與整合需求強勁。這些企業總部多集中在北部科技帶，包括中關村、奧林匹克、望京等區域，其需求主要圍繞總部展開，鞏固了這些區域在科技領域的核心地位。在專業服務業領域，律所、會計師事務所自2024年年中起，在全市范圍內展現出活躍趨勢。這些企業往往出于企業形象升級的需求，傾向于搬遷至高品質辦公項目，因此租賃需求更多聚集在CBD及周邊商務氛圍濃厚的子市場。

未來，重點傳統行業與新質生產力行業的需求將雙軌并行，驅動市場向更加多元化和靈活化的方向發展。

展望2025：破局與突圍

展望2025年，北京辦公樓市場將繼續探索“破局與突圍”之道。在挑戰方面，北京全市辦公樓市場平均租金連續多個季度大幅下調，預計2025年仍將繼續下探。同時，行業聚集度的弱化和需求的分散化將給傳統聚集區域帶來壓力。此外，新質生產力相關領域企業對辦公空間的高端化和差異化需求，也將對現有辦公樓的技術迭代能力提出更高要求。

然而，挑戰中也蘊含著機遇。租金持續下降將刺激更多租賃需求的釋放，特別是大面積租賃需求。租約重組作為一種靈活的策略，將為企業和業主提供雙贏的機會。此外，非市場化運營的業主方擁有廣闊的提升空間，可以通過強化自身運營能力、優化市場推廣等舉措，向國際先進城市辦公樓項目的管理水平看齊，從而把握市場變革中的寶貴機遇。

“北京辦公樓市場面臨著新增需求受限的挑戰，仍要一段時間來彌合供需缺口。近期全國性‘積極財政政策’與‘適度寬松’貨幣政策組合拳有望逐步改善市場流動性，而新質生產力企業的崛起也將激活市場新引擎。面對市場挑戰與機遇，業主方需要采取更加靈活的租約策略以及定制化的服務，來吸引和留住優質租戶；租戶方可利用當前租金下降的窗口期，優化辦公空間布局，降低租賃成本。”