從工業銹帶到城市秀場，合肥濱水革命拉開帷幕

合肥天鵝湖東岸，一塊曾承載工業記憶的土地，正迎來史詩級蛻變。原紅四方地塊——這座以3350萬元/畝刷新合肥土拍紀錄的“黃金寶地”，近日公布三大國際頂尖設計團隊方案，標志著合肥“以河興城”戰略邁入實質性階段。全球設計巨頭同臺競技，以生態、商業、人文為筆，為合肥繪制一幅“河湖雙拼”的未來藍圖。

這片濱水空間，不僅是合肥城市更新的核心戰場，更被賦予“長三角生態會客廳”的期待。從工業廠房到城市封面，從單一湖景到河湖聯動，這場設計盛宴的背后，是合肥邁向“生態宜居之城”的野心，也是天鵝湖片區價值裂變的信號。

NO.1|壹

天鵝湖片區價值裂變，樓市迎來“頂豪時代”

作為合肥一核四心中四心之一，天鵝湖中心一直以來是合肥價值高地，而且政務區地塊一直比較稀缺，供應一直比較少，從偉星T10之后也僅原紅四方地塊出讓，2024年12月，合肥軌道以3350萬元/畝、樓面價27916.7元/平方米的天價拿下紅四方地塊，創下合肥單價與樓面價雙料“地王”，土地價值也是不言而喻。

新房方面更是合肥價格高地，曾經合肥初代高端豪宅生活圈層，內森莊園、栢悅公館、凱旋門、融創政務壹號等豪宅均位于政務區，即便在市場下行的當下，這些豪宅成交價格仍然能站穩4萬/㎡以上，成為合肥價格的高地。

合肥樓市政務區航拍圖

而天鵝湖片區的升級核心在于十五里河河道改造，將打通天鵝湖與十五里河的水系脈絡，形成約37公頃的濱水空間，涵蓋河道綠地、橋梁、商業綜合體及教育配套。未來，這里不僅是合肥的“生態綠肺”，更是融合景觀、商業、居住的超級城市綜合體。

購買人群都是高凈值人群，購房人邏輯從“性價比”轉向“品價比”。與此同時，政務東板塊憑借著與天鵝湖CBD“零距離”的區位優勢，這兩年也蛻變為合肥頂豪聚集地，徹底坐實“改善之王”地位。

目前天鵝湖片區在售房源僅有文淵府，偉星T10今年將入市，這也是目前合肥唯二的現房銷售項目，目前在售樓盤主要集中在政務東板塊。

偉星T10位于政務核芯區，360°玻璃環幕立面與YKK系統窗重新定義城市天際線，215-262㎡戶型雙套房設計與獨立保姆間彰顯頂豪配置標準，是目前合肥唯二現房銷售項目。

金鑰匙物業與私屬家庭顧問模式填補區域高端服務空白，但22層高層產品與當下低密改善趨勢存在理念沖突，且只有兩種戶型，可選擇性比較小，品牌在超高端項目交付履歷的空白，亦成為部分塔尖客群的決策顧慮。

紅達天映作為合肥首批現房銷售項目，其“所見即所得”模式打破傳統期房交易邏輯，規避了交付風險與貨不對板爭議。項目位于政務東五區交匯核心，南二環與地鐵4/5號線構建高效通勤網絡，綠地大融城與西遞小學等配套形成成熟生活圈。

全玻璃幕墻與蜂窩鋁板立面呈現國際化美學，規劃5棟17-25F約260戶高奢大平層住宅，面積段143㎡－225㎡，定位精準匹配高端客群對現房品質的迫切需求。

不過，本土開發商品牌溢價能力相對傳統房企稍顯不足，北側鄰近南二環高架，部分樓棟存在噪音和揚塵影響，相比同期競品，得房率及功能分區設計未體現新規優勢，且周邊競品密集可能稀釋市場關注度。

偉星ONE139位于政務東板塊，緊鄰政務區，稀缺地塊賦予項目先天價值基底，300-560㎡戶型與6米挑高客廳，贈送40-50㎡露臺。刷新區域豪宅標準，十五里河景觀帶與天鵝湖資源形成生態雙溢價。

偉星深耕合肥的品牌積淀為項目背書，規劃四代住宅產品體系，對外放風也是千萬級別的豪宅。市場關注焦點在于千萬級放風價能否突破政務區改善客群的價格敏感帶。另外項目鄰近金寨路高架，有點的噪音和灰塵影響，千萬級置業門檻較高。

云縵·璞舍項目規劃7棟11層洋房+2棟16層小高，戶型138平/168平，使用率能達到105%-110%，放風價大概3萬左右。

合肥軌道開發的TOD綜合體項目，地鐵4號線姚公廟站無縫銜接的交通優勢顯著，138-168㎡戶型依托新規實現超100%使用率。

混合用地性質規劃的體育公園與商業配套具備前瞻性，西側緊鄰金寨路高架，噪音和灰塵影響顯著，開發商在高端項目運營經驗的欠缺，成為潛在抗性因素。項目與政務區僅一路之隔的區位既享受板塊外溢紅利，也需直面天鵝湖核心區項目的直接競爭。

天阜壹號是江淮廠三子中首個入市項目，項目南北雙側均采用了干掛石材到頂，大部分樓棟采用一梯一戶的設計。天鵝湖畔的“零漆立面”作品，全石材干掛工藝與萬科物業形成品質雙保險。

項目規劃143-165㎡戶型，通過270度環幕窗實現政務核心區景觀資源最大化占有。不過目前項目已經是尾盤，只有少量房源在售，可選擇性房源有限。

另外在天阜品牌在市場占有率較低，購房者對品牌認知度較低，北側緊鄰南二環，對項目有一定的影響，周邊城市界面有待提高。

意禾澄廬在售小高面積144-226㎡不等，總價332-793萬元；洋房面積170-190㎡，總價395-682萬元。

項目是政務東江淮三子之一，是核心區現象級頂豪，一季度8.75億元銷售額印證市場號召力，66米銅制門庭與寶格麗主題園林確立頂豪氣質。

項目以105%使用率與3.5米層高突破傳統空間尺度，意禾澄廬裝修標準比較高，華為/摩根全屋智能系統與斯麥格廚電配置重新定義精裝標準。

不過西側宿松路高架及北側南二環噪音問題顯著，意禾為本土民企，缺乏豪宅開發經驗，品牌溢價能力弱，與江淮廠其他項目相比，定位高，價格高于其他項目。

四川邦泰璟和朗月規劃9棟小高層和一棟洋房，戶型約132到175平，均價2.78萬左右。項目與車位同買可享受94折優惠，單獨購房可享受96折優惠。

項目在計容新規后使用率較高，超100%，132-175㎡戶型通過7.2米橫廳與南向雙陽臺實現空間突破。

該項目是四川邦泰在合肥第三個項目，在合肥的品牌認知度尚處培育期，同時周邊城市界面有待提高，東側與北側臨近主干道，有一定的影響。

保利龍川瑧悅是合肥第二個新計容后的入市的樓盤，整體得房率較高，目前樓盤總價350-550萬

作為央企保利“瑧悅系”作品，以95%得房率與鳳翼飛檐等文化符號重塑東方美學范式，首開售罄印證市場認可度。項目承接政務東改善外溢需求成效顯著。

但龍川路沿線城市更新升級滯后，城市界面有待提高，同時項目周邊配套也有待提高，與此同時，項目周邊競品分流壓力，對其后續去化形成考驗。

NO.2|貳

三大方案PK，誰將定義合肥水岸生活？

據悉，合肥天鵝湖片區東部原紅四方地塊就吸引了5家單位的競標，擇優選擇三家優秀方案進行二階段比選，本次曝光的就是三家設計方案效果圖。

由同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司和Sasaki Associates，Inc.聯合體打造，方案提出“補水提質—縫合城市—創造多元”三大策略。設計團隊借鑒芝加哥河濱步道經驗，將硬質河岸轉化為親水生活走廊，通過綠色基礎設施改善水質，并打造“拉鏈式”橋梁連接兩岸，形成多元岸線界面

泛亞景觀設計（上海）有限公司和中國城市規劃設計研究院聯合體以“生機河谷·湖畔綠洲”為理念，提取“山石溪”自然意象，打造一條“由宏大到細膩”的空間敘事軸線。設計模擬巖石跌落的節奏，通過“蓮步輕越”的動線設計，將十五里河變為詩意棲居的載體。

合肥工業大學設計院（集團）有限公司和艾奕康設計與咨詢(深圳)有限公司聯合體提出以“荷葉”為概念，以荷葉形態布局“一軸兩帶三荷集”。方案借鑒蘇州金雞湖經驗，將河道轉化為“城市客廳”，通過TOD開發導入商業、文創、體育等復合業態，打造“零距離”濱水生活圈。

三種方案不論哪個勝出，天鵝湖都將新增一處地標。

NO.3|叁

結語

合肥過去20年以天鵝湖為單一核心，而原紅四方地塊的改造，標志著“河湖聯動”時代的開啟。通過十五里河與天鵝湖的生態串聯，政務東將形成“西商務、東生活”的互補格局，推動合肥從“環湖城市”向“擁河城市”進化。

置業啟示：抓住“規劃紅利窗口期”

對購房者而言，三大趨勢值得關注：

1.搶占濱水資產：優先選擇距臨河項目，享受未來商業與生態雙重紅利；

2.鎖定現房安全牌：偉星T10、紅達天映等現房項目可規避交付風險，且享受即買即住的稀缺性；

3.關注產品迭代：外立面玻璃幕墻、會所、超高得房率成頂豪標配。

結語：當全球設計為合肥一條河“打架”，我們該看到什么？

原紅四方地塊的規劃，不僅是城市空間的升級，更是合肥從“功能城市”向“人文城市”轉型的縮影。三大方案雖風格迥異，卻共同指向一個未來：濱水空間不再是城市的背面，而是縫合自然與文明、歷史與未來的“超級紐帶”。

合肥的野心，藏在每一寸土地的重生里。當全球設計師為一條河“神仙打架”，這座城市已悄然按下國際化的快進鍵。