北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

目前計劃買房，向您咨詢一些買房相關(guān)的建議。 提供以下信息：

1、孩子26 年上學(xué)，第一考慮是上學(xué)因素。戶口有很大概率在 27 年解決。

2、預(yù)算在 800 萬左右（首付300W，可接受 2.5W 每個月的月供）

3、希望能保值，所以不考慮老破小。

4、目前住在新北苑（租房），比較喜歡周邊的環(huán)境。 但對新北苑有兩點擔憂：一是朝外來廣營校區(qū)的教育水平，而是新北苑在受到周邊新房的刺激下房價是否會崩盤。

A：

1、保值跟是不是老破小沒直接關(guān)系，北京不少老破小的保值好著呢。

2、第一考慮是上學(xué)因素？但新北苑的也不算學(xué)區(qū)房啊。這里雖然是朝外的校區(qū)，但到目前為止跟分校差不多，沒得到太多的資源傾斜，2+4名額應(yīng)該也不太多。再加上前兩年因為并校鬧的那些事兒，很難說能在短期內(nèi)得到太多利好。

反正這里到目前為止不算學(xué)區(qū)房，房價中的溢價主要是租售背離造成的。所以倒也沒必要太擔心教育水平，不至于降低，頂多是短期內(nèi)沒明顯提升而已。

3、周邊新房刺激下崩盤，我覺得沒什么可能性，新房的溢價比二手房高的多，除非打狠折，否則不好刺激。反正全北京沒有被刺激崩盤的先例，再加上新板塊也不是整體開發(fā)，就算沖擊成熟板塊也是長期的事兒，沒那么快。

這參考望京和酒仙橋的關(guān)系吧，以望京論平方公里的規(guī)模（總規(guī)模15公里），也只不過是讓麗都豪宅走弱而已，跟崩盤不挨邊兒。而且北京早過了大規(guī)模開發(fā)的年代了，以后不太可再有了。

所以就算新北苑現(xiàn)在仍然有溢價，也不過是5-10%之內(nèi)，這點兒比例談不上崩盤。除非一年之內(nèi)在旁邊砸下上千億，否則沒什么影響，至少短期之內(nèi)抹不平。

4、總之新北苑不算學(xué)區(qū)房，跟朝外本校到目前為止的差距還比較大，也不如其他幾所頭部校熱門。只能說畢竟是朝外的校區(qū)，以后理論上能得到扶持。從房子角度講沒有學(xué)區(qū)溢價也挺好的，居住的性價比還高呢。

另外也甭糾結(jié)崩盤的事兒，讓中介算算租售比就知道了，或許這些日子溢價更低了呢，也就更劃算。

僅供參考。

二

Q:

請問，家里二個孩子，分別26年和30年幼升小，現(xiàn)在在大興，爸爸在展覽路上班，預(yù)算500出頭，想買房到展覽路學(xué)區(qū)，擔心學(xué)區(qū)學(xué)校一般，現(xiàn)在買了溢價部分跌的太多，您有什么建議嗎？

A：

1、這我能有什么建議啊？就是這現(xiàn)狀，誰也不敢保證這些擔心。

2、展覽路學(xué)區(qū)挺好的，學(xué)校角度只能說明年肯定是低谷期了，2030年的人數(shù)更少，理論上會增加對口入學(xué)的比例，人少了就沒必要調(diào)劑。所以盡量買離學(xué)校近的吧，畢竟就近入學(xué)是寫入《教育法》的。而且按新政策也能二寶同校，大寶穩(wěn)了二寶就沒問題。

3、溢價部分也只能看到時候的政策，就算沒什么政策也未必下跌，畢竟家長們買房也凈是兼顧自住的，那就得等孩子畢業(yè)才逐年賣房搬走呢。所以溢價未必直接下跌，或是漲的慢點兒，或是逐年降低，怎么也得好幾年才能把溢價降下來呢。

4、總之這都是實際情況，沒什么建議。既然是明年上學(xué)，那要不就盡量買溢價率低的，這樣性價比就相對高了，真要買到很低的還算撿漏兒呢，各項都占優(yōu)了。

僅供參考。

三

Q:

請問，家里小孩27年上學(xué)，現(xiàn)在跟著四老落戶在廣內(nèi)，想換個好點的學(xué)區(qū)，四老分別在西城廣內(nèi)和朝陽朝外有房，但不想和我們一起住。我們預(yù)算在1200以內(nèi)，想找個兼顧學(xué)區(qū)和三口居住體驗好的片區(qū)，同時離某一方老人近點，為了以后可以搭把手接送。

目前看過月壇，但這個預(yù)算次新就看上了三里河一區(qū)3號院和一區(qū)2號院的小戶型，居住不太行，另外看了史家實驗對口的陽光都市，這個預(yù)算可以改善房，但擔心學(xué)區(qū)不好，不知道您建議選哪個。

A：

1、既然有了朝外這級別的學(xué)區(qū)房，那再換學(xué)區(qū)可考慮好。朝外放到東西海也是僅次于金剛小強的，而且還是九年，家長省心的多。所以常規(guī)建議是換到月壇這種級別的，其他的不太合適。

另外你們在西城的房是731之前的是吧？那這次是直接買還是用四老置換啊？四老置換是有可能仍然單校的，就算教委沒明確說，但近幾年也沒聽說有調(diào)劑的。所以從學(xué)區(qū)來講，從朝外換到月壇這種級別算是合適的，如果加上單校就更合適了，只是小升初再看情況吧。

2、我要建議從房子角度也是三里河的啊，發(fā)改委的小區(qū)，無論哪方面都占優(yōu)勢。也就是說在溢價率差不多的情況下，那干嘛不選學(xué)區(qū)和房子都占優(yōu)的呢？即便是過了入學(xué)高峰，這種學(xué)區(qū)+小區(qū)也必定支撐更強，好東西才什么時候都稀缺呢。

陽光都市是公寓形式的，自住合適，保值角度不占優(yōu)，這十多年來的價格走勢大多偏弱，很難逆轉(zhuǎn)。但這看自己的喜好吧，房子本來就是用來住的，能改善也是好的。

3、簡單就這情況，朝外的不賣是吧？那就先留著，等上學(xué)時再看哪邊更合適。

僅供參考。

四

Q:

請問，五一看了幾套房，都是500多預(yù)算的新房，分別是豐臺中建壹品花香壹號88的小三居，招商臻園93的小三居，首開熙悅晴翠110平四室一廳兩衛(wèi)（現(xiàn)房），朱辛莊越秀星樾的小三居，都是京戶首房首貸，純商業(yè)貸款。

請教一下章哥，如果計劃五年至十年間換房子，從房子保值角度分析，這幾個房子怎么排序？還看了一個豐臺的中海御鑫閣90多平的兩室一廳，這個的保值性怎么樣？

A：

1、我對新房不熟，不方便點評人家，這還是咨詢中介或渠道商吧，他們賣房的才熟悉新盤。

2、不過提醒一句，李嘉誠有句名言是“房產(chǎn)的價值由什么決定？地段兒，地段兒，還是地段兒”。雖然不是決定全部，但一般能決定70%以上。所以建議再考慮一下吧，感覺挺隨意似的，撿到籃子就當菜了，雖然都能吃，但營養(yǎng)未必高。

常規(guī)建議是盡量規(guī)避兩區(qū)交界吧，周邊項目都站崗快30年了，不想接班的沒必要硬上賭桌，贏的概率不大。看看京良路東段都折騰多少年了？很能說明問題了吧？

另外也注意戶型面積吧，最好別卡邊兒的，占不到便宜就大概率吃虧。多那幾平米實在沒什么意思，我們開發(fā)商都沒轍，作為接盤人能怎樣？

十年間換房子，那西邊的感覺能兌現(xiàn)規(guī)劃嗎？之前的反正已經(jīng)等了十多年了，仍然在繼續(xù)等待。算算溢價吧，到時候能按期完成就拉平溢價，完不成繼續(xù)站崗，超出預(yù)期的才算保值好呢。

簡單就這幾句吧，我實在不方便多說，北邊的不聊。

3、御鑫閣的保值怎么樣？還行吧，略有落后不算多，比預(yù)期強一些。這種產(chǎn)品全北京價格走勢好的不多，御鑫閣作為圍合式的算不錯的了。另外也是這面積，最好不卡邊兒，多出1平米真能改善嗎？這讓中介給算賬吧，看和稅費相比是否劃算。

4、總之還是再考慮一下吧，這幾個是一個賣房的給推薦的嗎？如果是的話就離這小子遠點兒吧，這損勁兒都趕上我當年的風(fēng)范了。

僅供參考。

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