2025年，房地產大拐點要來。如果要找個成語來形容2025年的房地產，那就是霧里看花。一方面，百城房產去化周期逐漸回落，深圳房產去化周期已經降到了7個月，即一套新房上市，只需7個月就會售出。但二手房市場仍是止不住的下滑。

除核心城市新房市場逐漸回暖外，其余城市依舊是跌跌不休。按照各方面披露的數據，我國房屋還有6億棟，足夠30億人居住，本質上仍是供應過剩。但這時卻依舊有人高喊，房地產即將迎來上漲。這幾天，隨著央行降息，并降低了個人住房公積金貸款利率、首套房貸利率，這個呼聲似乎高了許多。

那么，現實情況到底怎么樣？未來房地產市場到底是欣欣向榮，還是繼續一片慘淡？老邱今天跟大家從三個方面來分析一下房地產市場，看看濃霧背后到底是繁華似錦還是綠葉一片，僅剩幾朵紅花點綴。

首先從周期視角來看，2025年也絕對是房地產的大拐點。股神巴菲特的搭檔芒格先生曾說過，中國人很會管理繁榮，但還不太會管理蕭條。我覺得這句話很有道理，因為縱觀我國房地產發展史也不過才20多年，本質上也是第一次經歷房地產周期。所以我一直覺得，單調地去看房地產是再次上漲，還是會無休止地下跌都是不客觀的。

日本自1991年房地產泡沫破裂，到1997年房地產探底復出，用了整整6年時間。此后，日本房地產市場走出了長久的分化發展趨勢，一直持續到今天。而此次我們的房地產市場本質上面臨兩個周期的疊加，一個是人口周期，一個是房產周期。在人口周期上，我國從2022年人口負增長開始，已經連續兩年人口呈逐漸減少的態勢。也就是說，在房產消費端，其實未來的市場是在縮小的。

而在房產周期上，我們國家其實并沒有放任房地產自由落體式下降，我們采取了很多措施行動，包括降低公積金貸款利率、降低首套房貸款利率，都是應對政策之一。而未來，隨著我國由內需拉動的新循環構建完畢，房地產市場最終的歸宿其實還是回歸住房屬性，就像二十屆三中全會決定中的那四個簡明扼要的字：房住不炒。

其次，我想說，房地產我們不能僅僅從市場的角度看，而是要從財政的角度來看。前20年，房地產之所以如此瘋狂上漲，更深層次來看，本質上是以房地產為代表的基礎建設投資，是各個地方的財政支柱。各地方政府在城市化過程中承擔開發者的角色，通過建設園區、修建基礎設施，通過招商引資吸引工廠入駐。

這此舉使得大部分進城務工的農村人口轉化為城市居民，然后城市的房價地價也就被推高。一塊土地從四通一平成為可開發性的土地，再到城投公司拿去招牌掛，最后再到開發商競標開發。一塊土地在流轉過程中產生的溢價就成了政府的主要收入。很多重點城市，就拿我所在的杭州舉例，前幾年靠賣土地收入，甚至比一般公共財政收入都要高。

隨著2020年“三道紅線”的劃下和近幾年倡導消費拉動經濟增長的主要策略逐漸確定，土地財政作為地方財政支柱，也必將成為過去式。未來正確的道路，一定是各個城市通過優化公共服務，吸引人口，進而刺激消費的興起。所以我覺得在這點上，房價再次上漲，真的有點不現實。

最后，我想從社會共識這個角度來講。因為大家都知道，房子之所以被成為資產，是源于大家都認可房子的價值，所以大家都去買房。但是新的社會共識還是這樣嗎？

黨的二十大以來，高層表態中關于房地產的政策表述，其中占據絕大部分篇幅的就兩個觀點：堅持房住不炒和推動房地產止跌企穩。那么我們就不難看出，這些表述與重新刺激房地產上漲壓根兒不是一回事。而在此之前，商界多位大咖，就如王健林、融創中國董事長孫宏斌也曾坦言，未來房地產將呈現分化發展的態勢。而去年，某商業觀察對1917名年輕人買房意愿的調查中，只有12%的人是為了投資。

也就是講，其實無論從政界還是商界，或者是在未來的消費主體中，房住不炒，讓房子回歸居住屬性，已經是廣泛的社會共識。所以在這點上，那些鼓吹房子還要繼續上漲的人，在我看來，真的不是蠢，就是壞。

所以講到最后，我想說，當濃霧散盡，我們看到的可能不是繁華似錦，也不是綠葉成堆，也不是只有紅花幾朵，而是紅綠相襯，錯落有致，而是沒有化肥刺激的一座正常花壇。而在我看來，2025年也真的是房地產的大拐點，因為大家真的已經從房地產的火熱中冷靜下來了。