本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：黃宇昆

時(shí)隔近一年，公積金貸款利率再度迎來(lái)下調(diào)。

5月7日，央行公告下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別從2.35%、2.85%下調(diào)至2.1%、2.6%。公告發(fā)布后，多地公積金管理中心迅速響應(yīng)，宣布自5月8日起執(zhí)行新的利率水平。

同日，央行還宣布下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，將帶動(dòng)LPR同步下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

時(shí)代周報(bào)記者注意到，經(jīng)此次調(diào)整，公積金貸款利率與商貸利率的利差進(jìn)一步拉大。數(shù)據(jù)顯示，2025年第一季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%，處于歷史低位。

在多位受訪人士看來(lái)，預(yù)計(jì)此次公積金貸款利率調(diào)整有望帶動(dòng)商業(yè)貸款利率隨之下調(diào)，并且下調(diào)幅度可能超過(guò)LPR下調(diào)幅度。照此推算，后續(xù)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將有望進(jìn)入“2”字頭。

冠苕咨詢創(chuàng)始人、資深金融監(jiān)管政策專家周毅欽向時(shí)代周報(bào)記者表示，未來(lái)新發(fā)放商貸利率有可能逐漸降至“2”字頭，但不會(huì)很快，之前部分地區(qū)被監(jiān)管部門指導(dǎo)重新回調(diào)到3%以上。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，經(jīng)過(guò)幾年的市場(chǎng)底部調(diào)整后，房貸利率未來(lái)幾年可能逐步回歸常態(tài)化水平。即使達(dá)到“2”字頭，也不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)的時(shí)間。

蘇商銀行研究院高級(jí)研究員杜娟向時(shí)代周報(bào)記者表示，此前部分城市首套商貸利率曾跌到3%以下，后陸續(xù)上調(diào)，政策也引導(dǎo)銀行避免因競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致過(guò)度價(jià)格戰(zhàn)，從而擠壓息差、影響可持續(xù)發(fā)展。

來(lái)源：圖蟲(chóng)創(chuàng)意

公積金貸款利率低至2.1%，深圳最快7月1日調(diào)整存量貸款利率

5月7日，央行發(fā)布《關(guān)于下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率的通知》，自2025年5月8日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.525%和3.075%。

公告發(fā)布后，北京、上海、廣州、深圳、重慶、西寧、湘潭等多地公積金管理中心響應(yīng)迅速，宣布自5月8日起調(diào)整個(gè)人住房公積金貸款利率，5月8日起發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款將執(zhí)行降低后的新利率，而5月8日前已發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，按照借款合同約定自2026年1月1日起執(zhí)行新利率。

值得一提的是，個(gè)別城市對(duì)于存量的公積金貸款利率調(diào)整稍快。

根據(jù)《深圳市住房公積金貸款管理規(guī)定》第二十三條規(guī)定，公積金貸款發(fā)放后，遇國(guó)家公積金貸款利率調(diào)整的，公積金中心應(yīng)當(dāng)按季度對(duì)貸款利率進(jìn)行調(diào)整。因此，在5月8日之前深圳市已經(jīng)發(fā)放的個(gè)人住房公積金貸款，將自2025年7月1日起開(kāi)始執(zhí)行調(diào)整后的利率。

此次公積金貸款利率調(diào)整，將有效減輕購(gòu)房者月供壓力。以公積金貸款額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式的首套房貸款為例，此次下調(diào)后，購(gòu)房者每月月供減少約133元，累計(jì)30年月供減少約4.76萬(wàn)元。

“個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年將節(jié)省居民公積金貸款利息支出超過(guò)200億元，有利于支持居民家庭的剛性住房需求，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。”5月7日，央行行長(zhǎng)潘功勝在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示。

中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行研究員婁飛鵬認(rèn)為，調(diào)降公積金貸款利率，既是順應(yīng)市場(chǎng)利率變化，及時(shí)推動(dòng)降低居民公積金貸款成本的表現(xiàn)，也有助于提升公積金貸款對(duì)居民的新引力，支持居民根據(jù)自身需要擴(kuò)大住房消費(fèi)。

不過(guò)，也有購(gòu)房者“沒(méi)趕上趟”。

有河南的購(gòu)房者在某社交平臺(tái)上分享稱，“昨天剛拿到房產(chǎn)證，今天就看到公積金利率下調(diào)0.25%的消息。”其3月底完成簽約，4月份公積金放款，如果明年1月1日開(kāi)始執(zhí)行新的利率，這期間利息會(huì)多出幾百元。

商貸利率下調(diào)幅度有望超過(guò)LPR降幅

除了個(gè)人住房公積金貸款，當(dāng)前，購(gòu)房者更關(guān)注的是存量商貸利率何時(shí)調(diào)降、降幅多大。

目前我國(guó)絕大部分房貸利率均為浮動(dòng)利率，即“LPR+加點(diǎn)”。2024年5月17日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布多條重磅地產(chǎn)政策：下調(diào)住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，全國(guó)層面的首套房貸最低首付比例從20%降至15%，二套房貸最低首付比例從30%降至25%。

政策發(fā)布后，全國(guó)各大城市新發(fā)放的房貸利率下降顯著，但同時(shí)，新老購(gòu)房者貸款利差也進(jìn)一步拉大。對(duì)此，2024年10月，央行宣布統(tǒng)一對(duì)存量房貸利率實(shí)施批量調(diào)整，將利率降至全國(guó)新發(fā)放房貸利率附近。目前，大部分購(gòu)房者的房貸利率已調(diào)整為L(zhǎng)PR-30BP，即3.3%。

來(lái)自江西的趙女士向時(shí)代周報(bào)記者表示，其在2021年買了自己的第一套房子，貸款總額52萬(wàn)元，期限20年，“當(dāng)時(shí)簽的是浮動(dòng)利率，經(jīng)過(guò)這幾年的調(diào)整，貸款利率從一開(kāi)始的5.8%降到現(xiàn)在的3.3%，月供金額已經(jīng)從3700多元降到現(xiàn)在的3010多元。”

此外，央行還發(fā)布了關(guān)于完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，自2024年11月1日起，合同約定為浮動(dòng)利率的，商業(yè)性個(gè)人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定重定價(jià)周期。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。

今年5月7日，央行宣布下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，即公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.5%調(diào)降至1.4%，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）同步下行約0.1個(gè)百分點(diǎn)。這也意味著，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率即將迎來(lái)一波調(diào)整。

周毅欽向時(shí)代周報(bào)記者表示，央行此次政策利率下調(diào)后，預(yù)測(cè)將會(huì)牽引五年期LPR下行。具體調(diào)整待本月LPR公布后，預(yù)計(jì)五年期LPR可能同步下調(diào)0.1%。對(duì)于房貸客戶來(lái)說(shuō)，如果存量房貸采用浮動(dòng)利率機(jī)制，其實(shí)際生效時(shí)間取決于貸款合同的重新定價(jià)周期。公積金利率調(diào)整往往領(lǐng)先商貸利率變化，后續(xù)商貸利率進(jìn)一步下行，保持兩者合理價(jià)差，目的是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)。

“上個(gè)月剛剛辦理了商業(yè)性個(gè)人住房貸款，利率是3.15%，如果這個(gè)月LPR降了，就準(zhǔn)備把房貸重定價(jià)周期調(diào)到3個(gè)月，問(wèn)題不大。”來(lái)自廣東深圳的徐先生告訴時(shí)代周報(bào)記者。

當(dāng)前，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率和個(gè)人住房公積金貸款利率均處于歷史低位，且兩者利差進(jìn)一步擴(kuò)大。

據(jù)央行披露的數(shù)據(jù)，2025年3月，個(gè)人住房新發(fā)放貸款（本外幣）加權(quán)平均利率約為3.11%，比上年同期低約60個(gè)基點(diǎn)，處于近年來(lái)最低水平。

此次公積金貸款利率調(diào)降后，意味著5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率與商貸利率之間利差擴(kuò)大為50個(gè)基點(diǎn)。

東吳證券研報(bào)認(rèn)為，公積金貸款利率對(duì)于商業(yè)貸款利率具備一定的錨定作用，過(guò)往公積金貸款與商業(yè)貸款利率差持續(xù)收窄，導(dǎo)致商業(yè)貸款利率下調(diào)空間受限，因此此次公積金貸款利率的下調(diào)對(duì)于解決行業(yè)核心堵點(diǎn)具有重要意義。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青向時(shí)代周報(bào)記者表示，在降低個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)帶動(dòng)下，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率預(yù)計(jì)會(huì)迎來(lái)更大幅度下調(diào)。

“2025年一季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.11%，預(yù)計(jì)此次公積金貸款利率調(diào)整有望帶動(dòng)商業(yè)貸款利率隨之下調(diào)，且商貸利率的下調(diào)幅度有望超過(guò)此次LPR的下調(diào)幅度。”上述東吳證券研報(bào)認(rèn)為。

國(guó)盛證券研報(bào)也分析稱，2025年在利率中樞下移趨勢(shì)中，住房按揭利率也將跟隨下行，將會(huì)有更多城市新發(fā)利率進(jìn)入“2”字頭，一方面將減輕購(gòu)房者信貸負(fù)擔(dān)，另一方面少部分城市貸款成本或?qū)⒅鸩娇繑n住房租金回報(bào)率，對(duì)樓市的穩(wěn)定產(chǎn)生一定積極效果。

值得注意的是，貸款利率調(diào)降，銀行的存款利率是否將同步調(diào)整，也備受市場(chǎng)關(guān)注。

貸款利率的下行預(yù)計(jì)將使商業(yè)銀行凈息差繼續(xù)承壓。根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局披露，2024年第四季度，商業(yè)銀行凈息差為1.52%，環(huán)比下降0.01個(gè)百分點(diǎn)。

去年10月，一年期LPR、五年期LPR均下調(diào)25BP，此后六大行3個(gè)月、6個(gè)期、一年期、兩年期、三年期和五年期存款利率均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，分別為0.80%、1.00%、1.10%、1.20%、1.50%和1.55%。