為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：林悅

被告：丙公司（農(nóng)業(yè)公司）、丁公司（某開發(fā)公司）、趙剛、趙強(qiáng)

案件性質(zhì)：案外人執(zhí)行異議之訴

（二）原告訴求與事實(shí)理由

林悅訴請：請求中止執(zhí)行案件對北京市通州區(qū)（簡稱 “一號房屋”）的執(zhí)行。

事實(shí)理由：2009 年 11 月 5 日，林悅與丁公司簽訂《購房意向書》，約定購買一號房屋，總價 763,920 元，林悅當(dāng)日以現(xiàn)金支付全款，丁公司出具購房發(fā)票并交付房屋。2010 年 4 月起，林悅辦理入住手續(xù)并居住至今，但丁公司因管理問題未協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記。因丁公司與丙公司的借款糾紛，法院查封一號房屋。林悅提出執(zhí)行異議被駁回，故訴至法院。

（三）被告答辯

丙公司辯稱：

《購房意向書》僅為預(yù)約合同，非正式購房合同，且約定需在可網(wǎng)簽后 2 日內(nèi)簽訂正式合同，雙方未履行；

林悅僅有購房發(fā)票，無轉(zhuǎn)賬記錄，無法證明實(shí)際支付房款，請求駁回訴請。丁公司、趙剛、趙強(qiáng)未答辯。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

基礎(chǔ)法律關(guān)系：

2020 年 8 月，丙公司與丁公司、趙剛、趙強(qiáng)借款合同糾紛達(dá)成調(diào)解，丁公司需償還丙公司 1500 萬元及利息，趙剛、趙強(qiáng)承擔(dān)連帶責(zé)任。因丁未履行，丙公司申請執(zhí)行，法院于2021 年 10 月查封一號房屋。

林悅提交《購房意向書》《購房發(fā)票》《入住證明》《物業(yè)費(fèi) / 供暖費(fèi)票據(jù)》等，證明 2009 年購買房屋、支付全款并實(shí)際居住，且名下無其他住房。

關(guān)鍵證據(jù)：

《購房意向書》約定房屋位置、面積、價款，注明 “預(yù)付款抵作房款”，未辦理網(wǎng)簽原因系丁公司經(jīng)營問題；

物業(yè)證明及繳費(fèi)憑證顯示林悅自 2010 年4 月入住，持續(xù)繳納費(fèi)用；

不動產(chǎn)登記查詢結(jié)果顯示林悅及其配偶在京無其他住房。

二、爭議焦點(diǎn)

林悅是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，即是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條（一般不動產(chǎn)買受人）或第二十九條（商品房消費(fèi)者）的保護(hù)條件。

三、案件分析

（一）《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條適用分析

合法有效的書面買賣合同：

《購房意向書》雖未命名為 “買賣合同”，但明確約定房屋基本信息、價款及履行方式，具備買賣合同主要條款，且丁公司已實(shí)際履行交付義務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為合法有效的書面合同，簽訂于 2009 年，早于 2021 年法院查封。

查封前合法占有：

物業(yè)入住證明、繳費(fèi)票據(jù)等形成完整證據(jù)鏈，證明林悅自 2010 年 4 月合法占有房屋，早于查封時間（2021 年 10 月）。

已支付全部價款：

林悅提供丁公司出具的購房發(fā)票，雖無轉(zhuǎn)賬記錄，但現(xiàn)金支付在當(dāng)時小額交易中具有合理性，且丁公司未否認(rèn)收款，結(jié)合《購房意向書》“預(yù)付款抵作房款”的約定，應(yīng)認(rèn)定已支付全部價款。

非因買受人原因未辦理過戶：

丁公司因管理混亂、法定代表人去世等原因未協(xié)助辦理網(wǎng)簽及過戶，林悅無過錯。同小區(qū)類似案件生效判決已認(rèn)定丁公司原因?qū)е挛催^戶，本案情形一致，應(yīng)認(rèn)定林悅無過錯。

（二）《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條適用分析

商品房消費(fèi)者生存權(quán)保護(hù)：

林悅購買房屋用于居住，且名下無其他住房，符合 “消費(fèi)者購房用于居住且無其他住房” 的要件；

已支付全部價款（763,920 元），超過合同約定總價款的 50%，符合第二十九條第二項(xiàng)、第三項(xiàng)條件。

（三）價值衡量

林悅的物權(quán)期待權(quán)（第二十八條）與商品房消費(fèi)者生存權(quán)（第二十九條）均成立，其權(quán)利優(yōu)先于丙公司的金錢債權(quán)，應(yīng)排除執(zhí)行。

四、裁判結(jié)果

法院依照《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條、第二十九條及《民事訴訟法》相關(guān)規(guī)定，判決：不得執(zhí)行位于北京市通州區(qū)一號房屋。

五、案件啟示

購房交易需留痕：

即使未簽訂正式合同，完整的預(yù)約合同（如包含房屋基本信息、價款、履行方式）也可能被認(rèn)定為有效買賣合同，需妥善保存。

支付房款時盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬，保留憑證；現(xiàn)金支付需取得對方出具的正式發(fā)票或收據(jù)，并注明款項(xiàng)用途。

及時主張權(quán)利并固定證據(jù)：

入住后及時辦理物業(yè)登記、繳納費(fèi)用，形成持續(xù)占有證據(jù)鏈，避免因 “未實(shí)際占有” 導(dǎo)致權(quán)利喪失。

發(fā)現(xiàn)房屋被查封后，及時提出執(zhí)行異議，異議被駁回后在法定期限內(nèi)提起訴訟，確保程序合法。

關(guān)注特殊保護(hù)條款：

消費(fèi)者購買唯一住房時，可同時主張《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條（一般買受人）及第二十九條（消費(fèi)者生存權(quán)），雙重保障排除執(zhí)行的權(quán)利。

若開發(fā)商原因?qū)е挛催^戶（如本案丁公司經(jīng)營問題），買受人無過錯的，法院傾向于保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)。