為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：李昊

被告：甲公司

案件背景：李昊與甲公司因《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》履行產(chǎn)生糾紛，李昊訴請甲公司支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金 。

（二）原告訴求與事實(shí)理由

李昊訴請：要求甲公司支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的違約金 12,971,186.53 元（以購房款 43,985,034 元為基數(shù)，按日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)，自 2021 年 5 月 24 日起算至 2024 年 1 月 31 日，共 983 天）。

事實(shí)理由：2020 年 5 月 28 日，李昊與甲公司簽訂合同，以 43,985,034 元購買位于北京市朝陽區(qū)的一號房屋，甲公司應(yīng)于當(dāng)日交付房屋。因房屋已抵押，甲公司出示抵押權(quán)人乙公司的同意銷售聲明。李昊支付全款并完成不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，但甲公司一直未辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)證書。經(jīng)多次催促無果，李昊訴至法院。

（三）被告答辯

甲公司辯稱：

缺乏合同依據(jù)：

房屋權(quán)屬證書由李昊自行辦理，甲公司不承擔(dān)辦證責(zé)任，且未按期取得證書非甲公司原因，根據(jù)合同約定，非因出賣人原因?qū)е挛慈〉米C書，甲公司不擔(dān)責(zé)；

李昊未按約定繳納契稅及公維費(fèi)用，自身存在過錯，應(yīng)自行承擔(dān)責(zé)任 。

違約金主張不成立：

合同未約定甲公司需支付違約金，若因甲公司原因未按期取得證書，李昊未解除合同的，甲公司僅需配合辦理；

即便需支付違約金，計算也存在錯誤：截止時間應(yīng)至 2023 年 9 月 25 日（甲公司通知房屋具備辦證條件），此后逾期責(zé)任由李昊承擔(dān)；違約金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按 LPR 計算，而非日萬分之三 。

（四）法院認(rèn)定事實(shí)

2020 年 5 月 28 日，李昊與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，李昊購買一號房屋，總價款 43,985,034元，另付精裝修款 6,136,640 元 。

合同約定：房屋已抵押給乙公司，抵押登記日期 2018 年 7 月 26 日，債務(wù)履行期限2018 年 7 月 16 日 - 2023 年 7 月 15 日；甲公司應(yīng)于 2020 年 5 月 28 日交房；若因甲公司原因，李昊未能在房屋交付且合同網(wǎng)簽備案之日起 360 日內(nèi)取得不動產(chǎn)權(quán)證書，按附件《補(bǔ)充協(xié)議》執(zhí)行 。

合同附件約定：全款購房客戶可自辦產(chǎn)權(quán)；因出賣人原因?qū)е掠馄谵k證，出賣人擔(dān)責(zé)；因買受人或不可歸責(zé)于出賣人的原因，出賣人不擔(dān)責(zé) 。

合同于 2020 年 5 月 21 日完成網(wǎng)簽，李昊支付全部價款，甲公司于 2020 年 5 月 28 日交房 。

2023 年 9 月 25 日，甲公司通知李昊房屋具備辦證條件，李昊稱未收到通知，后發(fā)現(xiàn)房屋被查封，于2024 年 2 月 1 日取得產(chǎn)權(quán)證書 。

二、爭議焦點(diǎn)

甲公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任？

若承擔(dān)責(zé)任，違約金的計算方式（標(biāo)準(zhǔn)、起止時間）應(yīng)如何確定？

三、案件分析

（一）甲公司違約責(zé)任認(rèn)定

合同義務(wù)與責(zé)任約定：根據(jù)合同，甲公司作為出賣人有義務(wù)交付房屋并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且明確約定因自身原因?qū)е掠馄谵k證需承擔(dān)違約責(zé)任。雖然李昊選擇自辦產(chǎn)權(quán)，但甲公司仍需為過戶登記清除客觀障礙（如解除抵押），這是合同應(yīng)有之義。

實(shí)際履行情況：房屋抵押于 2023 年 7月 15 日債務(wù)履行期滿后，甲公司未及時處理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致李昊無法按時取得證書，構(gòu)成違約 。

（二）違約金計算分析

計算標(biāo)準(zhǔn)：原告主張的日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)過高，參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，法院依法調(diào)整為按照 LPR 標(biāo)準(zhǔn)計算 。

起止時間：

起始時間：房屋交付日期為 2020 年 5月 28 日，合同約定 360 日內(nèi)取得證書，故違約金起算日為 2021 年 5 月 24 日。

截止時間：李昊主張算至 2024 年 1 月 31 日，法院考慮到甲公司通知具備辦證條件后，李昊存在懈怠行為，導(dǎo)致房屋被查封，故免除被告 30 天違約金，確定逾期辦證期間為 953 日 。

四、裁判結(jié)果

法院依照相關(guān)法律規(guī)定，判決：

甲公司于判決生效后七日內(nèi)向李昊支付延期辦理一號房屋所有權(quán)證違約金 4,221,237.7 元；

駁回李昊的其他訴訟請求 。

五、案件啟示

明確合同條款細(xì)節(jié)：簽訂購房合同時，應(yīng)仔細(xì)審查關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的條款，明確雙方權(quán)利義務(wù)，包括辦證責(zé)任、違約責(zé)任、費(fèi)用繳納等，避免模糊不清引發(fā)糾紛。

重視合同履行配合：買賣雙方均應(yīng)積極履行合同義務(wù)，出賣人需及時處理房屋抵押、產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)，買受人應(yīng)按時繳納稅費(fèi)，雙方相互配合確保交易順利完成。

合理主張違約金：違約金主張需符合法律規(guī)定和實(shí)際損失情況，過高的違約金可能不被法院支持，應(yīng)結(jié)合相關(guān)司法解釋和市場實(shí)際確定合理標(biāo)準(zhǔn)。

及時行使權(quán)利：當(dāng)一方知曉房屋具備辦證條件后，應(yīng)及時辦理產(chǎn)權(quán)證書，避免因自身懈怠導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大，同時注意保留相關(guān)通知、溝通記錄等證據(jù)。