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一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：顧明

被告：方華

案件背景：顧明與方華因二手房買賣合同及學區名額補充協議的履行產生糾紛，顧明訴請方華支付違約金，雙方就合同履行、學區名額約定及違約責任產生爭議。

（二）原告訴求與事實理由

顧明訴請：

判令方華立即支付房屋總款 7650000 元 20% 的違約金 1530000 元；

方華承擔訴訟費、保全費、保函保險費 2500 元。

事實理由：2023 年 6 月 27 日，顧明與方華通過甲房產經紀有限公司簽訂位于海淀區西翠路一號房屋的二手房買賣合同，并就學區名額占用簽訂補充協議，約定房屋全款 765 萬元（含定金 20 萬元、戶口及物業保證金 15 萬元、監管賬戶 544 萬元、貸款 186 萬元）。顧明依約于 8 月30 日支付全款，8 月 31 日完成過戶。該房屋為萬壽路學區房，顧明多次與方華確認學區占用情況，方華在補充協議中明確學區名額 2023 - 2024 年度占用 4 年級，否則承擔買賣合同違約責任（約定房屋總款 20% 賠償）。因簽約時海淀教委查詢系統關閉，無法查詢學位占用情況，顧明于 2024 年 3 月 26 日借用親戚孩子材料查詢，3月 28 日得知房屋學區名額于 2022 年 9 月已被一年級兒童占用，與方華承諾不符。顧明溝通違約事宜遭方華推諉，雖曾協商解除合同但遭拒，被迫履行合同。后因房屋學區名額實際占用二年級導致難以出售，且房價下跌，顧明面臨巨大經濟損失，認為方華存在欺詐，故訴至法院。

（三）被告答辯

方華辯稱：

雙方簽訂的《北京市存量房買賣交易合同》是自愿真實意思表示，不違反法律規定，且合同已履行完畢，顧明已取得房屋所有權，合同目的已實現。

顧明購房是因房屋價格低廉及置換需求，學區名額并非購房必然要求，其現因房屋價格下跌、朝向等因素反悔，存在惡意訴訟嫌疑。

補充協議關于學區名額的約定是雙方對學位使用狀態的非確定性判斷，并非影響合同履行的關鍵因素，學位使用時間差異屬于不可抗力導致的無法準確查實，不構成違約。

（四）法院認定事實

2023 年 6 月 27 日，方華與顧明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋價款 7650000 元，并明確違約責任，其中出賣人根本違約時，買受人有權要求出賣人按總價款 20% 支付違約金 。

同日，雙方簽訂《補充協議》，約定涉案房屋學區名額 2023 - 2024 年度占用 4 年級，若承諾不屬實，方華承擔買賣合同中的違約責任 。

2023 年 8 月 31 日，涉案房屋登記至顧明名下 。

審理中，顧明提供證據證明涉案房屋學位實際于 2022 年被占用，方華認可該事實，但認為不影響顧明使用學位，且與顧明購房目的無關。雙方均表示簽約時無法查詢學位情況 。

訴訟期間，顧明申請財產保全，并提供保函擔保，法院對方華名下價值 1530000 元的財產進行保全。

二、爭議焦點

方華是否構成違約？

若構成違約，違約金數額應如何確定？

保函保險費是否應由方華承擔？

三、案件分析

（一）違約認定

方華與顧明簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》合法有效，雙方應依約履行。《補充協議》明確約定涉案房屋學區名額 2023 - 2024 年度占用 4 年級，但實際情況不符，方華的行為已構成違約。方華辯稱補充協議是對學位使用狀態的非確定性判斷，然而協議明確約定不屬實需承擔違約責任，該抗辯缺乏依據。同時，方華主張學位使用時間差異屬不可抗力，但簽約時雖無法查詢學位情況，其作出明確承諾就應承擔相應責任，不可抗力抗辯不成立。

（二）違約金數額確定

雙方合同雖約定違約金為房屋總價款的 20%，但顧明未充分舉證證明實際損失。法院需綜合合同履行情況、當事人過錯程度及履約背景等因素判定。房屋已完成過戶交付，顧明取得所有權，雖因學區名額問題影響房屋出售，但未提供確切證據證明損失與違約金數額的關聯性。法院基于公平與誠信原則，酌情判定方華支付違約金 100000 元 。

四、裁判結果

法院依照相關法律規定，判決：

方華于判決生效后 7 日內給付顧明違約金100000 元；

五、案件啟示

謹慎簽訂合同條款：涉及學區房等特殊屬性房屋交易時，應在合同中明確學區名額的具體情況、違約責任及爭議解決方式，避免模糊表述，確保自身權益得到充分保障。

核實關鍵信息：在交易前，購房者應盡最大努力核實房屋的關鍵信息，如學區名額、房屋質量等。若因客觀原因無法查詢，可在合同中約定后續查詢責任及處理方式。

合理主張損失：主張違約金時，需提供充分證據證明實際損失，否則可能無法獲得全部支持。應保留相關證據，如房屋市場價格變動證明、房屋出售受阻的相關材料等。