文/CRIC深度智聯

朝陽區再次推出"遠程搭配"組合地塊，平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目與孫河組團商業用地正式亮相。2025年3月24日，京土儲掛（朝）[2025]011號地塊進入預申請流程，交易起始價126億元，預計將成為今年北京土地市場的重磅項目之一。

這組地塊由平房鄉黃杉木店平房區城中村改造項目2107-01、02、03地塊與孫河組團土地儲備項目2902-73地塊組成，是朝陽區繼"酒仙橋+前葦溝+中關村"、"酒仙橋+小紅門+十八里店"、"三間房"組合后的第四次組合供地，體現了北京土地供應方式的創新。

地塊構成與規劃數據

本次組合地塊包括4個子地塊，總建設用地面積約14.83公頃，規劃建筑規模達28.27萬平方米，是近年朝陽區涉宅地塊中建筑體量較大的一宗。其中：

2107-01地塊：R2二類居住用地，占地3.01公頃，容積率2.6，地上建筑面積7.82萬平方米，限高80米

2107-02地塊：A334托幼用地，占地0.53公頃，容積率0.9，限高16米

2107-03地塊：R2二類居住用地，占地5.43公頃，容積率2.6，地上建筑面積14.11萬平方米，限高80米

2902-73地塊：B4綜合性商業金融服務業用地，占地5.87公頃，容積率1.0

值得注意的是，2107-02地塊（托幼用地）不出讓，需由競得人建設后無償移交相關部門。2107-01地塊居住用地內還需配建用地面積不小于300平方米的開閉站，同樣需要競得人建設后無償移交電力主管部門。

區位價值與市場分析

平房鄉地塊：四環五環之間的城市更新樣本

平房鄉黃杉木店地塊位于東四環與東五環之間，臨近朝陽北路、東五環路、京通快速路，距離地鐵6號線青年路站直線距離約1公里。這一區域交通便捷，周邊有朝陽大悅城、萬象匯等商業設施，以及民航總醫院等醫療資源，教育和商業配套資源豐富。

地塊西北方向是北京早期豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價約9萬元/平方米。周邊還有潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等成熟社區，多數主打性價比。往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產品，豪宅屬性更為明顯。

不過，平房板塊發展較早，目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經濟適用房，人流量大，交通擁堵問題比較突出，城市界面相對雜亂。這也是此次城中村改造的重要出發點。

地塊周邊競品主要是和記黃埔于2024年10月底新開的御翠園，3棟高層近400套房源，還有77套聯排別墅。目前網簽83套高層，均價7.8萬元/平方米；18套別墅，成交均價8.2萬元/平方米。

與3公里外剛剛成交的保利金茂三間房地塊相比，平房地塊位于東五環內，更接近中心城區；而三間房地塊近年陸續有新盤入市，周邊小區外觀整體品質較高。配套方面，平房地塊距離朝青地標大悅城更近，步行約1公里；三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。

孫河地塊：高端商業的絕佳載體

孫河組團土地儲備項目2902-73地塊位于朝陽區孫河鄉，是近期北京市重點推出的土地項目之一。作為B4綜合性商業金融服務業用地，該地塊在建筑高度方面有較為嚴格的規定：從中央公園后退100米區域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環路可達30米，這樣的規定將確保未來建成后與周邊景觀和生態環境的協調。

孫河組團地處北京東北部，周邊集聚高端住宅、國際學校、醫療配套，交通便利，兼具生態與發展潛力，近年來已成為高凈值人群和企業總部青睞的新興區域。地塊緊鄰中央公園，擁有良好的自然景觀資源和較高的環境品質，提升了未來項目的市場溢價能力。

政策背景：城中村改造的新動向

城中村改造政策擴圍

本次地塊的推出恰逢我國城中村改造政策擴圍的關鍵時期。自2023年底中央經濟工作會議提出加快推進城中村改造以來，2024年全國實施城中村改造項目1863個，建設籌集安置住房數量為189.4萬套。城中村改造政策支持范圍也從最初的35個大城市擴圍至300多個城市。

2025年，我國計劃在新增100萬套城中村改造和危房改造的基礎上繼續擴大改造規模，這有利于進一步助力房地產市場止跌回穩，形成城市更新與房地產發展新模式之間的戰略協同。

北京土地供應戰略

根據《北京市2025年度建設用地供應計劃》，北京市2025年度建設用地供應總量為3165公頃至3665公頃，其中住宅用地955公頃至1015公頃，商品住宅用地首次實行彈性供應，安排240公頃至300公頃。這表明北京正著力平衡城市發展與住房保障的關系。

在此背景下，北京繼續創新土地供應方式，通過組合供地實現商品住宅與產業、公共服務用地的平衡配置。自2024年6月以來，朝陽區已經實施了四次組合地塊出讓：

2024年6月："酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區"地塊，中建智地聯合體以112億元摘得

2024年11月："酒仙橋+小紅門+十八里店"地塊，中海地產以153.32億元摘得

2025年2月："三間房"地塊，金茂和保利發展聯合體以87.295億元摘得

2025年3月預申請："平房+孫河"地塊，起始價126億元

城中村改造的多層面意義

城市更新的示范效應

平房鄉黃杉木店城中村改造項目作為朝陽區重點城中村改造項目，具有多重示范意義。根據自然資源部發布的《城中村改造國土空間規劃政策指引》，改造應在國土空間規劃中統籌考慮，強化空間統籌安排，明確改造的規劃目標、重點區域、節奏與時序等要求，提升城市能級和核心競爭力。

本項目通過"拆除新建+整治提升+拆整結合"的方式推進改造，形成彈性靈活、生態復合、功能多元的用地結構，是北京市落實"保障性住房擴容"、"產業與公共服務復合"、"空間環境整體品質提升"等政策要求的典型案例。

多元功能定位，支撐城市空間優化

城中村改造不再是單純的住宅建設，而是明確多元功能定位，統籌產業、公共服務、生態等功能，推動空間結構優化。平房鄉項目將部分地塊優先用于保障性住房，同時配置托幼等公共服務設施，強化區域綜合服務功能，有效疏解老舊居住區功能單一和空間利用效率低的問題。

居住品質與社區生活的提升

城中村改造旨在消除安全風險隱患、完善配套設施、增加公共服務，對改善居住條件的作用是全方位的，是從"好房子"到"好小區"、"好社區"、"好城區"理念落地的生動實踐。

通過綜合治理完善公共衛生環境，化解消防安全隱患，同時通過沿街立面質量提升、配套設施功能完善、公共空間多點布局、環境景觀美化和住宅內部環境優化等手段，為居民提供高質量的居住空間。

投資價值與未來展望

市場定位與價格預測

根據出讓文件，平房鄉住宅地塊（2107-01、03）起拍價為119.59億元，折合樓面價約5.45萬元/平方米；孫河商業地塊（2902-73）起拍價為6.41億元。

相比之下，2025年3月剛剛成交的保利金茂三間房地塊，總價87.3億元，地上建筑規模17.39萬平方米，成交樓板價5.16萬元/平方米?？紤]到平房地塊更接近中心城區且配套更為成熟，預計最終成交價格會有一定溢價。

參考周邊樓盤表現，星河灣二手房掛牌均價9萬元/平方米，和記黃埔御翠園高層成交均價7.8萬元/平方米，未來平房項目的商品房均價有望達到8-9萬元/平方米水平。

商業地產發展前景

作為B4類商業金融服務業用地，孫河地塊將重點打造高端商業、辦公及相關配套設施，引入優質企業及服務資源，提升區域產業能級。

近年朝陽區核心商務區、望京及孫河板塊持續受到高端企業及投資機構關注，區域寫字樓及商業配套供應稀缺，高品質商務地產供應有望迎來較高市場需求。此地塊作為新一輪供地的重點商服板塊，與周邊高端居住區互為補充，將進一步拉動區域商業氛圍和產業集聚。

城市更新與地產市場協同

城中村改造通過供給優化、需求激活、預期管理的協同作用，為房地產市場止跌回穩提供多維度支撐。特別是采取貨幣化安置的方式，幫助被安置居民自主到市場上選擇合適的商品住房，促進商品房去庫存。

根據中指研究院測算，若按套均面積100平方米計算，100萬套城中村和危舊房改造的貨幣化安置需求，可帶動約1億平方米的住宅銷售，對市場總量去化的貢獻約為10%。

開發挑戰與市場風險

村民安置與利益平衡

城中村改造面臨的首要挑戰是村民安置與利益平衡問題。村民可能擔憂改造過程及結果對自己產生不利影響，如失去宅基地、補償不合理、失去土地收入來源、工程質量等方面的顧慮。

為解決這一問題，需要在改造過程中通過制度創新、明確政府責任和引入市場機制，建立起基于系統思考的疏導和改善策略，保證各方利益相關人的博弈均衡，實現利益分配規則與過程的公平公正。

鄉土文化延續與社區認同

城中村改造過程中，鄉土文化的延續也是一大挑戰。隨著城市化進程加快，村莊的鄉土文化必然受到來自現代城市文明的沖擊，這代表著兩種人群、兩種生活方式乃至兩種文化的碰撞。

在實施城中村改造時，應探索與現代化生活方式相契合的更新改造模式，同時延續城市文脈與鄉土文化，塑造具有地域特色的城區空間，挖掘城中村的歷史人文內核，避免千城一面。

結語：城市更新新范式

平房鄉黃杉木店城中村改造與孫河商業用地的組合開發，是朝陽區推進城市更新、構建房地產發展新模式的重要實踐。它不僅關乎城市面貌的提升，更直接影響居民的生活質量與社會經濟結構的優化，是改善民生和穩增長、防風險、促改革的重要舉措。

通過強化多元功能定位、優化空間結構、提升公共服務，這一項目將為朝陽區乃至北京市的城市更新提供新的范式，引領城市發展走向高質量、可持續的未來。隨著政策、市場與技術的深度融合，城市更新與城中村改造將為中國城市的美好未來奠定更加堅實的基礎。