為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：陳宇

被告一：汪建國（與被告二系夫妻關系）

被告二：趙秀麗（與被告一系夫妻關系）

關聯人：汪浩（汪建國與趙秀麗之子）

（二）原告訴求與事實理由

陳宇訴請：

判令汪建國、趙秀麗共同返還 40 萬元；

判令汪建國、趙秀麗賠償利息損失（以 40 萬元為基數，按同期 LPR 一年期利率，自 2020 年 1 月 22 日起至實際支付完畢之日止）；

訴訟費、保全擔保費、保全費由汪建國、趙秀麗承擔。

事實理由：2024 年 2 月 29 日，北京市大興區人民法院在陳宇與汪建國等執行異議之訴中，認定陳宇于 2020 年 1 月 22 日向汪建國轉賬 40 萬元，雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》無效，駁回陳宇對案涉房屋享有租賃權的請求。陳宇認為，基于生效判決，汪建國、趙秀麗應返還 40 萬元及利息。

（三）被告答辯

汪建國、趙秀麗辯稱：

雙方實為借貸關系，實際借款人為兒子汪浩，借款后 40 萬元中的 23.2 萬元當日轉回給案外人王磊，剩余 16.8 萬元由汪浩使用并償還部分利息；

不認可租賃關系，稱簽訂租賃合同是借貸擔保，且陳宇曾將涉案房屋出租，違反經濟適用房管理規定；

無法聯系汪浩，不清楚具體還款情況，不認可陳宇主張的 40 萬元及利息。

（四）法院認定事實

房屋性質與交易：汪建國、趙秀麗名下共有一號房屋（經濟適用房），2018 年 8 月取得不動產權證。2020 年 1 月 22 日，雙方簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定將房屋出租給陳宇 20 年，租金 40 萬元一次性支付，當日陳宇轉賬 40 萬元至汪建國賬戶。

資金流向：汪建國收到 40 萬元后，當日向王磊轉賬 23.2 萬元，向汪浩轉賬 12 萬元，剩余資金由汪建國支配。

關聯訴訟：因案外人呂芳申請執行涉案房屋，陳宇提出執行異議被駁回，后續執行異議之訴中，法院認定雙方不存在真實租賃關系，租賃合同無效。

被告主張：稱借貸關系以租賃合同為擔保，但未提交充分證據證明借貸合意及資金用途。

二、爭議焦點

陳宇與汪建國、趙秀麗之間是否存在真實的房屋租賃關系？

《北京市房屋租賃合同》是否有效？若無效，汪建國、趙秀麗應否返還 40 萬元及利息？

三、案件分析

（一）合同效力認定

租賃關系真實性存疑：

陳宇一次性支付 20 年租金 40 萬元，遠超正常租賃交易習慣，且由承租人持有房屋產權證書，不符合租賃關系常理，法院認定雙方無真實租賃合意。

被告主張名為租賃實為借貸，但未提供書面借貸合同、利息約定等關鍵證據，僅提交資金流向記錄，無法證明借貸關系成立。

違反經濟適用房管理規定：根據《北京市經濟適用住房管理辦法》，經濟適用房不得出租或用于經營活動。無論雙方實際為租賃關系或借貸擔保關系，均違反公序良俗及強制性規定，合同應認定無效。

（二）無效合同后果處理

財產返還與過錯劃分：

合同無效后，汪建國、趙秀麗應返還陳宇支付的 40 萬元。但陳宇作為完全民事行為能力人，明知經濟適用房不得出租仍簽訂合同，對合同無效存在過錯；汪建國、趙秀麗以合法形式掩蓋非法目的，過錯程度更高。

法院結合陳宇自述占用房屋時間及雙方過錯，酌定返還 33 萬元，駁回利息損失請求（雙方均有過錯，利息損失自行承擔）。

其他訴求駁回理由：

保全保險費無合同或法律依據，不予支持。

四、裁判結果

法院依照《中華人民共和國民法典》第一百五十三條、第一百五十七條規定，判決：

汪建國、趙秀麗于判決生效后十日內退還陳宇 33 萬元；

駁回陳宇的其他訴訟請求。

五、案件啟示

警惕 “名為租賃實為借貸” 的法律風險：以租賃合同掩蓋借貸關系的行為易因違反公序良俗或強制性規定被認定無效，雙方應通過書面合同明確法律關系，避免模糊約定引發糾紛。

經濟適用房交易的特殊限制：經濟適用房具有社會保障屬性，擅自出租、抵押或用于非自住用途均可能導致合同無效，當事人需嚴格遵守管理規定，避免因政策紅線導致財產損失。

舉證責任與過錯劃分：主張法律關系性質變更的一方（如被告主張借貸關系）需提供充分證據（如合同、資金用途證明等），否則需承擔舉證不能的后果；合同無效時，雙方過錯程度將直接影響損失分擔。

及時主張權利與證據留存：涉及大額資金交易時，應留存轉賬記錄、溝通記錄等證據，明確款項性質及用途，以便在糾紛中維護自身權益。