上海最對不起CAZ的地方，未來還有希望嗎？

作為上海唯一全域劃入CAZ（中央活動區）的行政區；

黃浦區承載著上海國際金融中心與消費中心的雙重使命。

但是在這片寸土寸金的黃金地帶，卻有一個板塊呈現出與CAZ定位嚴重不符的割裂景象。

這就是黃浦世博濱江板塊：

黃浦世博濱江板塊

在上海過去十年的濱江開發大賽中，黃浦世濱幾乎失去了聲音，沒有一點存在感。

同樣是濱江CAZ，黃浦世博濱江的名氣大不如徐匯濱江和前灘，還被北外灘、東外灘蓋住了。

最近我去黃浦世濱實探調研了下，發現跟徐濱、前灘等其它CAZ區域的發展差異實在太大了。

當徐濱把每寸土地都換算成房價時，黃浦世濱卻豪橫地搞起了“停車場博覽會”：

還有違章機動車停放點、自來水廠、汽車銷售中心等組隊排布。

這讓黃浦世濱看起來有幾分郊區工業區的模樣：

高雄路2號有一大塊地正在進行土壤污染修復，像是城中村拆建現場：

據統計，黃浦世濱總共有20余幅土地尚未開發，有的直接漲滿了2米高的蘆葦，摞荒了：

這些空地和停車場，以前都是世博會浦西園區，拆走后留下了空地。

上海世博會浦西園區

在這里，還能看到黃浦少有的工人新村：

這也在于這里以前是比較差的郊區地段，是江南造船廠所在地，相應地誕生了工人新村。

好在因為世博會的舉辦，江南造船廠拆走了，比較幸運。

CAZ一般商業比較繁華，但在黃浦世濱是另外一幅模樣。

黃浦綠地繽紛城半倒閉式營業，入駐品牌殘存不到20%，人影難覓，多部電梯已不再轉動：

黃浦世博濱江的城市界面不像徐濱、前灘那么高大上。

這里還留下了很多世博場館設施，不仔細考究的人還以為是某個工業大廠房呢：

世博場館

在濱水商務區的打造上，黃浦世濱跟周邊的CAZ區域差異就更大了：

徐濱有騰訊、央視、芒果坐鎮；

前灘有普華永道、拜耳跨國總部；

浦東世博濱江搞了很多央企總部；

東外灘有美團、字節、B站助陣。

而黃浦世濱沒有多少拿得出手的明星企業，上海票據交易所、上海數據集團都不怎么知名。

這里的CAZ給人一種名不副實的感腳，幾乎快對不起它的稱號了，為何差異就那么大呢？

黃浦世博濱江因為歷史上開發的原因在過去10年上海濱江的發展大賽中被“耽誤”了。正是它的耽誤，才給了徐濱和前灘彎道超車的機會。

黃浦區其實是由三個區合并而來，2000年與南市區合并，2011年又收編盧灣區。

三區合并后，給黃浦世濱的發展留下了一個長期的"后遺癥"。

黃浦合并另外兩個區以后，全區的發展重心開始南移：

從傳統南京路-外灘軸線轉向董家渡金融城。

董家渡金融城是黃浦向南發展推進的過程中搞的重點項目，早在2014年就開始宣傳造勢了。

但是往往重大區域的合并背后都會牽扯到一些利益，原南市、盧灣遺留的產權糾紛導致董家渡開發受阻。

比如董家渡地王項目原中民投退出后、融創接盤再轉手，過來開發的房產商都破產了，非常邪乎。

這導致黃浦南下的第一站董家渡金融城現在都沒有建好，可謂出師不利。

在這種情況下，黃浦自然不會再去搞南市南部和老盧灣南部的濱江區域了。

歷史又很巧合，世博遺產給黃浦世濱區域增添了"甜蜜的負擔"，使其錯過了后來的發展機遇。

為了迎接2010年的世博會，這里提早進行了一場大拆大建，實現了城市肌理的全面更新。

這場世紀盛事不僅向全球呈現了上海"城市讓生活更美好"的實踐典范，更塑造了上海現代化國際都市的標桿形象。

然而盛會落幕后的十余年間，黃浦世濱區域的發展隨即陷入靜默期；

除了做一些局部微更新外，整體開發進程明顯放緩，這是為啥？

因為經過世博周期的集中改造，區域內亟待更新的存量空間已基本出清，相對完善的城市基底降低了二次開發的緊迫性。

在這個背景下，黃浦區的城市更新重心自然轉向更具挑戰性的歷史風貌保護區：

這不，新天地石庫門復興、豫園商文旅融合、老西門社區活化等重大項目接連啟動。

隨著2021年黃浦完成全區二級舊里改造攻堅，城市更新進入提質增效階段。

以露香園高端住區為代表的更新項目逐步落地，老城廂復興等系列工程也在推進中。

但是黃浦世濱因為板塊本身的原因，老公房、老塔樓、早期商品房混雜，還沒到拆遷的周期，不在黃浦的重點更新范圍內。

值得注意的是，在舉辦完世博會以后，那些具有標志性的場館作為特殊歷史印記被保留了下來，并沒有全部拆除：

黃浦世濱保留的中國船舶館

保留的世博場館占據了黃浦濱江寶貴的土地資源，導致區域可開發用地碎片化，形成了一個發展桎梏。

徐匯濱江能夠快速發展起來，是因為沒有歷史包袱，工業區全部拆干凈，可以成片開發；

前灘同樣沒有歷史包袱，原先是一片荒地，得以連片建設了很多摩天商廈和江景豪宅。

但是黃浦世濱不一樣，保留的世博場館占據了濱江核心地塊，沒法成片開發。

也可能是黃浦早就意識到了這個原因，后續沒在這里建設像徐濱、前灘那樣的濱水商務區。

假設舉辦完世博會后，黃浦當年有魄力把那些場館都拆完，率先建成高密度的濱江CBD區；

還會有后來的徐濱和前灘嗎？可能不會有。

所以黃浦世濱是以自己的“犧牲”和歷史機緣的“耽誤”成就了徐濱和前灘。

時至今日，黃浦世濱已經錯過了發展濱江商務區的最好時機，有人說以后也就那樣了。

畢竟在2035的規劃中，黃浦世濱還沒有確定最終的詳細控規，那些空地還不知道要建什么。

那么，黃浦世濱“對不起CAZ”的狀態是否還會持續一段時間呢？未來何時能夠二次蛻變？

上游有徐濱和前灘，下游有陸家嘴和北外灘，讓黃浦世濱腹背受敵，處境確實尷尬。

如果黃浦世濱再建設像徐濱、前灘那樣的濱江CBD，就很同質化了。

黃浦世濱必須找出一個特色的IP，能夠在21世紀的黃浦江畔站穩腳跟，形成獨特的競爭優勢。

該怎么辦呢？黃浦區已經初步有了想法，要在這里搞“中央科創區”：

2023年9月，黃浦區發布《中央科創區建設方案》，明確"數字科技+生命健康"雙核驅動。

突然之間，黃浦世濱成了上海的中央科創區。

那么，黃浦為什么要在這里搞中央科創區呢？

黃浦這個打法，非常順應新時代城市發展的主旋律，并且極度彰顯出了自己的區位特色。

可以發現，上海的科創區選址都在城市的邊遠地帶，出現了科創要素郊區化的特征。

如張江、臨港、大零號灣、G60科創走廊、大吳淞、南大等，甚至金山都在搞科創灣區。

上海市周邊都是科創區，唯獨市中心缺少一個具有全球標識度的中央科創極核。

從國際大都市的發展規律來看，科創正逐漸向城市核心地帶回歸，黃浦世濱中央科創區恰逢其時。

以紐約硅巷為例，在20世紀后期曾經歷高度的辦公空置，通過實施"Tech Talent Draft"人才計劃與"Midtown South Rezoning"區劃調整；

慢慢發展成了紐約曼哈頓高科技企業齊聚區，成了市中心的硅谷：

紐約“硅巷”科技型企業分布

再看倫敦硅環，原來是維多利亞時代的一片工業遺存；

在2010年“東倫敦科技城”的洗禮下，如今同樣發展成為了倫敦市中心的高科技企業集群區，被稱為歐洲硅谷：

回過頭來我們再看看黃浦世濱，坐擁絕對的市中心地位，是“一江一河”規劃的“C位”，是展現上海未來城市風貌的重要窗口和名片。

黃浦世濱距離外灘、陸家嘴直線不到4公里，不僅地段好還具有很高的文化資本價值。

類比倫敦金絲雀碼頭奧運遺產的開發，世博記憶給這片土地帶來的IP價值同樣不可小覷。

黃浦世濱中央科創區的建設，將促進上海的科創產業回歸市中心，非常順應國際大都市的發展趨勢。

同時上海的城市發展邏輯也在回歸市中心，不再攤大餅了，契合了中央科創區的規劃。

比如一城九鎮不搞了，副中心不叫了，金色中環也一度按下暫緩鍵，上海正在回歸市中心的發展本位。

黃浦已經是上海的金融、商務和文旅中心了，以后要是補足科創這個短板就更牛了。

本身黃浦不缺寫字樓，樓宇經濟全市第一，GDP一直走在全市前列。

發展科創產業，正好可以形成一個錯位競爭，吸引郊區的科創資源回流到市區。

當然，黃浦世濱發展科創也會有一些挑戰，像上述提到的錯過了最好的時機、沒法成片開發；

黃浦世濱被內環高架割裂開來，濱江縱深不寬，只有500-800米。

地鐵站也稀疏，軌交樞紐不強，對吸引資源的匯集力度不夠。

也就是這個原因，加上周邊小區和居民少，有些商場支撐不起來。

發展科創還只是黃浦世濱的初步規劃，這個科創區暫未納入市級"3+6"產業體系，具體如何實施、那些空地要建什么都還沒想好。

科創區目前導入的數字科技和生命健康產業不多，未來落地有一個很長的周期。

黃浦世濱的部分企業

因為歷史遺留問題和開發時間的錯位，使得黃浦世濱板塊的二手房產品非常錯亂。

這里的豪宅開發并不多，好房子也不多，暫未形成像徐濱前灘那樣的富人區。

板塊的幾個商品房盧灣城市花園、魯班公寓、望江苑、白玉蘭家園開發于2000年，都上了年紀；

靠近內環高架沿線建的多是上世紀八九十年代的老大樓和老公房，居住會有明顯的噪聲影響。

能稱得上好房子的，像融創濱江壹號院、綠地黃浦濱江、廿八尊、黃浦灘名苑，屈指可數。

不過這也正說明了黃浦世濱的潛力還有待釋放，片區開發強度會在后續放大。

盡管面臨一些開發困境，但展望未來黃浦世濱板塊依舊看好，它是黃浦留在最后出的一張王牌。

上海明確要在2035年之前全面建成CAZ，黃浦世濱還有10年的施工時間。

黃浦區肯定不會浪費這個寶貴的地段，而且也不希望把答卷留到2035年還沒做，那時候就更尷尬了。

黃浦世濱的土地都在黃浦自己手中，可以任意發揮，規劃彈性和想象空間很大。

這幾乎是黃浦區乃至整個上海中央活動區里最大、也是最后的一整片“戰略留白區”，非常難得。

至于黃浦世博濱江的王牌現在還不出，可能是畫圖的人還在想具體要怎么畫才最合適；

也可能是在等待土地升值，到時候能賣上更高的房地聯動價，目前開發的綠發浦江園售價在16萬元/m2；

也可能是在等待一個更加令人澎拜的發展機遇，下一個像世博會那樣的世界級盛事再次落戶于此。

不管黃浦世博濱江怎么開發，即便那些科創寫字樓都不建，簡單地開發成濱江豪宅，都會吸引全市的客戶過來購買。

接下來的10年，看黃浦如何打好世博濱江這張最后的王牌，讓我們拭目以待！