此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：李昊

被告：王磊

關聯(lián)關系：雙方因一號房屋（位于北京市通州區(qū) XX 鎮(zhèn) XX 樓 XX 單元 XX 室）的占有使用產(chǎn)生糾紛，無親屬關系。

（二）原告訴求與事實理由

李昊訴請：

判令王磊立即搬離一號房屋，停止妨害其對房屋的占有使用；

本案訴訟費由王磊承擔。

事實理由：2008 年 6 月 20 日，李昊與周強簽訂《房屋出售合同》，購買周強自建的一號房屋，并依約支付購房款，隨后周強交付房屋。2023 年 4 月，李昊發(fā)現(xiàn)王磊居住在該房屋內(nèi)，要求其搬離遭拒。李昊認為自己已付清房款，對房屋形成合法占有，王磊的行為侵犯了其占有使用權，故訴至法院。

（三）被告答辯

王磊辯稱：不同意李昊的訴訟請求，理由如下：

王磊通過合法方式取得一號房屋并居住十余年，占有利益應受保護。2008 年，甲公司一分公司因資金問題引入張輝、劉陽墊資建房，后以房抵工程款。張輝、劉陽將配套工程分包給乙公司（王磊為實際施工人），同樣以房抵款。2009 年，王磊與一分公司簽訂購房合同，2012 年裝修完畢后入住 。

李昊自購房后十余年未查看房屋，也未主張權利，結合周強曾非法侵占小區(qū)房屋的情況，懷疑李昊與周強惡意串通、虛假訴訟 。

即便李昊合同有效，因房屋存在一房多賣，參照相關規(guī)定，已實際占有房屋的王磊應作為房屋買受人 。

（四）法院認定事實

土地及建房背景：2002 年，通州區(qū) XX鎮(zhèn)人民政府與趙剛簽訂《抵工程款協(xié)議》，以土地抵工程款；2009 年，甲公司將部分土地轉(zhuǎn)租給一分公司，周強投資建設地上物，甲公司聲明相關權益歸周強個人。

房屋交易情況：

2008 年 6 月 20 日，李昊與周強簽訂《房屋出售合同》，并支付定金及部分購房款 。

王磊提交多份協(xié)議，顯示 2008 - 2009 年間，張輝、劉陽通過工程抵款獲得房屋，王磊又從張輝處通過工程款抵房的方式取得一號房屋，并簽訂購房合同。

公司及人員信息：甲公司一分公司、甲公司先后被吊銷營業(yè)執(zhí)照；乙公司法定代表人為王磊，王磊與張輝系夫妻關系 。

其他情況：周強作證稱將房屋賣給李昊，否認張輝、劉陽取得房屋的合法性；李昊稱支付房款后短暫居住，后因治病未顧及房屋；王磊提交居住期間的相關繳費憑證，證明長期居住事實。

二、爭議焦點

李昊與王磊哪一方對一號房屋擁有合法的占有使用權？

王磊取得一號房屋的行為是否屬于無權處分，其占有房屋是否構成善意取得？

若李昊無法占有使用房屋，其損失應如何解決？

三、案件分析

（一）房屋處分權認定

一分公司不具獨立法人資格，但甲公司已聲明案涉房屋所在地上物歸周強個人所有，周強以個人身份發(fā)包建房工程，且無證據(jù)顯示其與張輝、劉陽明確約定用一號房屋抵工程款，故周強出售房屋給李昊的行為合理合法。王磊提交的相關協(xié)議存在簽訂時間矛盾、主體名稱錯誤、關鍵人員未簽字等問題，結合周強證言，無法認定張輝、劉陽取得房屋合法，進而張輝處分房屋屬于無權處分 。

（二）善意取得判定

雖張輝無權處分，但無證據(jù)表明王磊與張輝惡意串通，王磊取得房屋時為善意，抵房價格符合市場行情，且王磊已實際占有使用房屋多年，而李昊長期未行使權利，因此王磊的占有使用具有合法依據(jù)。

（三）損失救濟途徑

李昊因無法占有使用房屋產(chǎn)生的損失，應向房屋出售方周強另行主張權利，而非要求王磊返還房屋 。

四、裁判結果

法院依據(jù)《中華人民共和國民法典》第三百一十一條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款之規(guī)定，判決：

駁回原告李昊的全部訴訟請求。

五、案件啟示

購房審慎核查：購買房屋尤其是小產(chǎn)權房時，應詳細核查房屋來源、產(chǎn)權歸屬及相關協(xié)議的合法性，避免陷入產(chǎn)權糾紛 。

及時行使權利：權利人應及時主張和行使自身權利，長期怠于行使可能導致權利受限或喪失 。

證據(jù)留存意識：交易過程中應妥善保存合同、付款憑證、溝通記錄等證據(jù)，以便在糾紛發(fā)生時維護自身權益 。

法律風險規(guī)避：以房抵工程款等特殊交易模式，需明確約定房屋具體信息，并確保處分人具有合法處分權，必要時咨詢專業(yè)法律意見 。