此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：周明遠

被告：

趙建國

趙曉芳

劉淑珍

關聯關系：趙建國與劉淑珍系夫妻，育有女兒趙曉芳；周明遠與各方為房屋買賣合同當事人 。

（二）原告訴求與事實理由

周明遠訴請：

判決確認與趙建國、趙曉芳、劉淑珍于 2007 年 7 月 25 日簽訂的《買賣房產協議書》有效；

判決一號房屋（位于北京市密云區A村）歸自己所有；

訴訟費用由被告承擔。

事實理由：1982 年 1 月 15 日，趙建國與劉淑珍登記結婚，育有女兒趙曉芳。1984 年 8 月 21 日，趙建國申請一處宅基地并建房。2007 年 7 月 25 日，周明遠為解決居住問題，與趙建國、趙曉芳、劉淑珍簽訂協議，以 72,000 元購得一號房屋。付款后，周明遠入住至今，現請求法院明確房屋所有權歸屬。

（三）被告答辯

趙建國：認可賣房事實，但不認可全部訴訟請求。

趙曉芳：認為宅基地屬集體所有，無權出賣，且周明遠非本村村民，不認可其訴求。

劉淑珍：承認房屋買賣過程，但稱簽訂合同時周明遠非本村村民，主張合同無效 。

（四）法院認定事實

當事人身份：周明遠系北京市密云區A村村民，農業家庭戶。

合同簽訂：2007 年 7 月 25 日，趙建國、趙曉芳、劉淑珍與周明遠簽訂《買賣房產協議書》，約定以 72,000 元出售一號房屋（含北房四間、廂房三間及附屬設施），明確付款方式、產權歸屬、違約責任等。

履行情況：周明遠于 2007 年 7 月 25 日付房款 4 萬元，8 月1 日付 3.2 萬元，已實際占有使用房屋至今。

證據材料：周明遠提交宅基地使用證、建設審批表、村委會證明等，證實房屋來源及買賣事實，被告均認可真實性。

特殊情況：周明遠購房時已婚，配偶蔡宗利去世后，其繼承人同意由周明遠主張房屋權利。

二、爭議焦點

2007 年簽訂的《買賣房產協議書》是否有效？

周明遠能否取得一號房屋的所有權？

農村宅基地房屋買賣的效力應如何認定？

三、案件分析

（一）合同效力認定

主體資格：周明遠現為房屋所在地的集體經濟組織成員，符合農村宅基地房屋交易的主體要求。雖購房時其戶籍情況存疑，但現有身份已消除交易障礙。

意思表示與履行情況：合同系雙方真實意思表示，周明遠已履行付款義務，且實際占有房屋超十五年，形成穩定居住關系，符合交易穩定性原則。

法律規定：合同內容不違反當時《合同法》第五十二條規定的合同無效情形，亦未損害集體或第三人利益，因此應認定有效。

（二）所有權歸屬判定

因雙方未能提供完整建房審批手續，房屋產權存在瑕疵。根據法律規定，不動產物權的設立需依法登記，在缺乏合法產權證明的情況下，法院無法直接確認周明遠為房屋所有權人，僅能確認其占有、使用權利。

（三）農村房屋買賣的法律邊界

農村宅基地房屋交易受限于集體經濟組織成員身份，非本集體成員購買此類房屋可能因違反政策而被認定無效。但本案中，周明遠最終具備成員身份，且交易行為已實際履行多年，從維護交易秩序和公平原則出發，法院認可合同效力。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》，判決：

確認周明遠與趙建國、趙曉芳、劉淑珍于 2007 年 7 月 25 日簽訂的《買賣房產協議書》有效；

一號房屋（位于北京市密云區A村一號院內北正房四間、東廂房三間）歸周明遠占有、使用；

駁回周明遠的其他訴訟請求。

五、案件啟示

嚴守政策紅線：農村宅基地房屋買賣需確保買方為集體經濟組織成員，避免因違反政策導致合同無效，造成財產損失。

完善交易手續：買賣雙方應簽訂書面合同，明確權利義務，并及時辦理產權登記或審批手續。若手續不全，可能影響所有權認定。

關注身份變化：對于戶籍可能變動的交易，可在合同中約定附條件或附期限條款，規避因身份不符引發的糾紛。

重視證據留存：交易過程中應保留付款憑證、村委會證明等材料，為后續可能的糾紛提供有力證據支持 。