家人們，最近住宅新規(guī)一出來，好多人都在討論：以后是不是看不到超高層住宅啦？新規(guī)到底咋回事，咱今兒就嘮嘮。

2025年5月1號開始，《住宅項目規(guī)范》正式實施，這可是住建部發(fā)布的國家標準。業(yè)內人都說，這規(guī)范就像個“收納盒”，把以前散落在各種文件里的強制性規(guī)定都整合到一塊兒了。

新規(guī)里明確說了，高層Ⅱ類住宅，也就是18到26層的房子，建筑高度最多不能超過80米，容積率在2.4到2.8之間。這高層Ⅱ類在住宅建筑平均層數(shù)分類里可是最高的。有人就問了，這是不是意味著超過80米的住宅以后都沒了？

其實“限高80米”這事兒不是現(xiàn)在才有的。早在2018年，住建部發(fā)的《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》里就提過，19到26層的高層住宅，高度不能超過80米。

這幾年，“限高”這事兒是越來越嚴。2020年，住建部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)文，說一般不能新建500米以上的建筑，250米以上的建筑也得嚴格限制，100米以上的建筑得好好論證、集中布局。中小城市新建超高層建筑得嚴格控制，縣城的住宅最好以多層為主。

這里給大家解釋下，多層住宅就是4到6層的，高層住宅是12層以上、樓高小于100米的，超過100米的就是超高層住宅。

到了2021年，要求更嚴了，一般不能新建超高層住宅，還實行超高層建筑決策責任終身制。2022年，《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》里直接說“不得新建500米以上的建筑”，把之前“一般”這個前綴給刪了，那就是一律叫停。

那哪些城市超高層住宅多呢？貝殼研究院2020年的報告顯示，新一線城市里，重慶、武漢、成都、西安、長沙這些地方超高層住宅小區(qū)數(shù)量最多。重慶有2200多棟，排第一；武漢將近1500棟，排第二。一線城市里，深圳最愛建高樓，有近290座200米以上的高樓，全國第一。2025年2月的數(shù)據(jù)顯示，深圳在用超高層建筑大概有1400棟。

住在超高層里，有人覺得采光、通風、視野好，可也有人吐槽。有業(yè)主說，住高層遇到大風天，窗外風聲大得睡不著覺；電梯停電了，得爬31層樓梯回家。住久了心里還不踏實，怕火災、怕電梯出故障。

那為啥以前有這么多超高層住宅呢？資深投資人韓毓祥分析，土地有限，開發(fā)商想多賣房子，就得提高容積率，而容積率和建筑高度關系可大了。上海中原地產市場分析師盧文曦說，有些城市為了發(fā)展，想建地標性建筑帶動區(qū)域經濟；還有些地方受環(huán)境限制，只能往高了建，像重慶是山城，就只能多建高樓。

不過現(xiàn)在，超高層住宅的時代算是過去了。近半年，好多地方都出了新規(guī)范。江蘇省說，一般不能新建100米以上的住宅建筑，要是真要建，得走重大行政決策程序。江西省提出，住宅建筑高度最好別超過54米，以小高層和多層住宅為主。山東省的“好房子建設標準指引”也說，住宅建筑高度不宜高于54米。

為啥要這么限高呢？一位地產行業(yè)資深專家說，經過十多年發(fā)展，老百姓開始反思超高層建筑的風險，尤其是火災問題。咱們國家現(xiàn)有的消防車云梯最高能到101米，但實際救火可沒那么容易。不像低層建筑，消防車到了就能馬上施救。

超高層建筑對作業(yè)場地有要求，到了現(xiàn)場還得先固定平衡穩(wěn)定裝置、調試液壓系統(tǒng)，等這些工作都做完才能升到高空救人。從接到火警到在失火建筑周圍布置好，得花不少時間。國家消防救援局的數(shù)據(jù)顯示，近年來中國高層建筑火災越來越多，2024年前8個月就有3.6萬起，比2023年全年還多。

韓毓祥說，這次新規(guī)就是明確告訴大家，政府不想讓住宅建得太高，這也和現(xiàn)在房地產領域最受關注的“好房子”建設有關。盧文曦覺得，高層和超高層住宅以后可能不會完全消失，但肯定會慢慢退出歷史舞臺。因為建超高層住宅成本高，鋼筋水泥用得多，經濟性差。

而且高峰期電梯不夠用，有些人上高層還會頭暈，甚至能感覺到樓梯擺動，住著不舒服。他說：“就算讓你建，你也不一定想建那么高。消費者都想住舒適、安全的房子，建得太高，得房率就低了，和住好房子的初衷背道而馳?！?/p>

不過呢，這次新規(guī)也有讓人疑惑的地方。有人就問，文件只說了26層以下的情況，那26層以上的住宅能不能建？要是能建，肯定得超過80米，這又咋辦呢？前面說的那位專家也有同樣的困惑，以前有限高規(guī)定，要是想突破，就一事一議，上報審批，結果最后大家都突破了。

總之，新規(guī)出來后，超高層住宅的未來到底咋樣，還得再看看。但可以肯定的是，以后住宅建設肯定會更注重安全和舒適。