河南信陽(yáng)發(fā)文落實(shí)現(xiàn)房銷售

5月13日，信陽(yáng)住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》的批前公示，其中部分舉措值得關(guān)注：

一、嚴(yán)控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

四、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制。項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購(gòu)地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

二十屆三中全會(huì)審議通過的《決定》強(qiáng)調(diào)“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度”，明確了房地產(chǎn)中長(zhǎng)期改革方向。2025年全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議通稿在“推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”中強(qiáng)調(diào)“大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”，現(xiàn)房銷售是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一。

近年來(lái)，全國(guó)多地積極探索推行現(xiàn)房銷售。海南在2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅均已實(shí)行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時(shí)間，是首個(gè)落實(shí)現(xiàn)房銷售的省份。

根據(jù)中指不完全監(jiān)測(cè)，2022年末以來(lái)，全國(guó)已有超30個(gè)省（市）出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作；湖北荊門是省內(nèi)唯一現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市，今年4月首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購(gòu)率近九成。

另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購(gòu)買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購(gòu)房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

此次信陽(yáng)發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，也是近期全國(guó)首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市。文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行，即已取得施工許可證的項(xiàng)目仍按老辦法申請(qǐng)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

洛陽(yáng)什么時(shí)候?qū)嵭鞋F(xiàn)房銷售？

作為鄰市的信陽(yáng)已經(jīng)實(shí)行了現(xiàn)房銷售，那么作為河南省排名第二的洛陽(yáng)，早晚也會(huì)實(shí)行現(xiàn)房銷售的。

而現(xiàn)房銷售對(duì)于洛陽(yáng)的購(gòu)房者、房企、行業(yè)均有著不同的影響。對(duì)洛陽(yáng)的購(gòu)房者而言，可以降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)房銷售的項(xiàng)目建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房“貨不對(duì)板”以及爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)洛陽(yáng)的房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企為了吸引購(gòu)房者，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來(lái)發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏螅浅杀疽矔?huì)相應(yīng)提高，銷售價(jià)格也會(huì)相對(duì)提高。

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)而言，在庫(kù)存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，能夠直接改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫(kù)存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量提出了更高的要求，將促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。

表：截至2025年3月末部分短期庫(kù)存較大的城市列表

推行現(xiàn)房銷售是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一，在庫(kù)存量大的城市或區(qū)域推進(jìn)現(xiàn)房銷售符合中央“嚴(yán)控增量”的要求，未來(lái)或有更多城市逐漸跟進(jìn)，但對(duì)于部分庫(kù)存量較小的地區(qū)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)房銷售后短期新增供應(yīng)將減少，或影響市場(chǎng)供需平衡，這些地方更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度，謹(jǐn)慎執(zhí)行相關(guān)政策，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，也有助于推動(dòng)期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。

信陽(yáng)《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施》原文

為貫徹落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)相關(guān)政策，持續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量工作，我局根據(jù)信陽(yáng)市房地產(chǎn)市運(yùn)行情況，起草了《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》。為提高工作措施的科學(xué)性、實(shí)效性，現(xiàn)將該工作措施面向社會(huì)公示，公開征集意見。公示期內(nèi)，公眾可以書面形式提出建議。

一、公示時(shí)間

2025年5月6日至2025年5月15日。

二、公示網(wǎng)站

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)：https://zfcxjsj.xinyang.gov.cn/

三、公眾意見投遞渠道

電話：0376-6366250

郵箱：xyzjspk@126.com

關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）

為貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，落實(shí)省委十一屆八次全會(huì)暨省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，全力抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)、去庫(kù)存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動(dòng)態(tài)調(diào)整住房供應(yīng)節(jié)奏，現(xiàn)制定如下工作措施：

一、嚴(yán)控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對(duì)已取得施工許可證的項(xiàng)目，按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條等規(guī)定，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”時(shí)可申報(bào)商品房預(yù)售許可；或按照《河南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十七條第四款規(guī)定“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”時(shí)，申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，施工進(jìn)度需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售。

二、嚴(yán)格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金（即購(gòu)房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個(gè)人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號(hào)為首付款、按揭貸款等到賬賬號(hào)，確保預(yù)專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。商業(yè)銀行和公積金管理機(jī)構(gòu)要將貸款直接發(fā)放至監(jiān)管賬戶，未直接發(fā)放的負(fù)責(zé)追回，無(wú)法追回的承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點(diǎn)監(jiān)管資金專項(xiàng)用于開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度撥付節(jié)點(diǎn)及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項(xiàng)目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

四、嚴(yán)格實(shí)行項(xiàng)目開發(fā)公司制。項(xiàng)目開發(fā)公司依法行使獨(dú)立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項(xiàng)目交付前，嚴(yán)禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項(xiàng)目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴(yán)禁抽逃出資或提前分紅。嚴(yán)格落實(shí)使用自有資金購(gòu)地，開發(fā)公司需具備與項(xiàng)目匹配的自有資金，禁止“空手套白狼”；禁止超資質(zhì)等級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

五、合理把握工程進(jìn)度。以“投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供現(xiàn)場(chǎng)施工圖片、工程款發(fā)票及銀行資金撥付憑證；以“工程進(jìn)度達(dá)到設(shè)計(jì)形象進(jìn)度的二分之一以上”為進(jìn)度申報(bào)預(yù)售許可的，開發(fā)企業(yè)需提供施工現(xiàn)場(chǎng)圖片。

六、準(zhǔn)確界定新出讓土地。新出讓土地的時(shí)間，以土地出讓合同簽訂日期為準(zhǔn)。

本措施自印發(fā)之日?qǐng)?zhí)行。適用范圍為中心城區(qū)，各縣可參照?qǐng)?zhí)行。本措施試行期間如國(guó)家及地方法律、法規(guī)和相關(guān)政策另有規(guī)定的，以國(guó)家及地方法律、法規(guī)和政策為準(zhǔn)。