近期，物業(yè)費“降價潮”備受關注。

多地小區(qū)物業(yè)宣布下調(diào)物業(yè)費，如2024年以來，武漢市已有超40個小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費，降幅普遍在10%到35%之間。

與此同時，目前全國已有10多個城市加入空置房物業(yè)費打折的行列。

究其緣由，主要受青島、武漢、銀川、武漢、廣州等城市重申物業(yè)費指導價影響，部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費顯著高于政府指導價，要求物企對照政府規(guī)定的物業(yè)服務標準，詳細公示超等級物業(yè)服務方案或者下調(diào)物業(yè)費。

進入2025年，多個城市出臺新規(guī)，對空置房物業(yè)費實施打折優(yōu)惠，如江蘇省鎮(zhèn)江市對連續(xù)空置6個月以上的住宅物業(yè)費最多交70%、湖南省長沙市針對已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費交納實行階梯式優(yōu)惠；甘肅省蘭州市明確“空置”認定標準：需滿足水、電、燃氣連續(xù)6個月零使用，且房屋未裝修或未出租。

在房地產(chǎn)市場整體壓力下，不少業(yè)主開始重新評估起物業(yè)服務的價值。

雖然從目前物業(yè)費下調(diào)的小區(qū)數(shù)量與城市整體小區(qū)數(shù)量來看，占比依然較低，但從2021年至今小區(qū)物業(yè)換手率及收繳率來看，市場對物業(yè)服務滿意度下行明顯。

近期，全國多地小區(qū)物業(yè)費降價引發(fā)關注。

如重慶某別墅物業(yè)費從4.5元/平方米/月降到了2.09元/平方米/月；武漢某高端小區(qū)物業(yè)費從7.6元/平方米/月下降到3.8元/平方米/月，某剛需小區(qū)物業(yè)費由此前的2.5元/平方米/月，下調(diào)至1.1元/平方米/月；常州某小區(qū)宣布物業(yè)費由原先的1.8元/平方米/月下調(diào)至1元/平方米/月；南昌某小區(qū)物業(yè)費由原先的2.8元/平方米/月下調(diào)至2元/平方米/月……

從整體降價幅度來看，大部分都在10%以上，少數(shù)超過50%。

主要受廣州、重慶、銀川、青島、武漢等城市公示物業(yè)費標準影響，最終引發(fā)降價輿情。

2023年11月，廣州發(fā)布了物業(yè)費新規(guī)，物業(yè)服務基準價仍保持2010年水平，住宅一級前期物業(yè)服務收費最高不超過2.8元/平方米·月。

2024年2月，重慶發(fā)布《重慶市政府定價的經(jīng)營服務性收費目錄清單（2024年版）》的公告，前期物業(yè)服務收費最高1.9元/平方米·月，自2024年6月1日起正式施行。

隨后2024年5月，銀川和青島城陽區(qū)先后發(fā)布關于印發(fā)《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務和停車收費政府指導價標準方案》的通知及《關于對普通住宅前期物業(yè)服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》。

在青島城陽區(qū)要求物企自查整改之后，2024年10月22日，青島西海岸新區(qū)市場監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關于嚴格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導價的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費并退費。

據(jù)公開資料顯示，2024年指導價發(fā)布后，上述幾城百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費的下調(diào)，降幅主要集中在20%-35%之間。

多數(shù)降價小區(qū)通過業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達成，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費，但不降低物業(yè)服務標準。部分降價小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達成降低物業(yè)費的訴求。

雖然2024年至今已有多個小區(qū)物業(yè)費降價，但據(jù)克而瑞物管的研究數(shù)據(jù)顯示，在2024年調(diào)研的全國40多個重點城市中，僅有4個城市物業(yè)費明顯降價，而在這4個城市的近萬個項目中，也僅有百余個項目降價，占比不到1%。

在多個小區(qū)物業(yè)費下調(diào)的同時，多城宣布空置房可以少繳物業(yè)費。

如江蘇省鎮(zhèn)江市出臺新規(guī)，從2025年2月1日起，鎮(zhèn)江市區(qū)住宅連續(xù)空置6個月以上的，經(jīng)業(yè)主書面告知、物業(yè)服務企業(yè)確認后，空置期間前期物業(yè)公共服務費按規(guī)定標準的70%交納。空置超過24個月的由雙方協(xié)商確定，未協(xié)商或未能達成一致的，繼續(xù)按照規(guī)定標準的70%交納；

湖南省長沙市發(fā)布通知，自2025年3月1日起，針對已辦理房屋交付手續(xù)卻未入住或未使用的空置房，物業(yè)費交納實行階梯式優(yōu)惠。交房次月起連續(xù)空置至第24個月，按收費標準的70%交納；從第25個月起至空置結(jié)束，按90%交納。

2025年初蘭州市住建局發(fā)布《物業(yè)服務收費管理細則》，對之前《蘭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》中“空置房”進行了特別強調(diào)：需滿足水、電、燃氣連續(xù)6個月零使用，且房屋未裝修或未出租。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前宣布空置房物業(yè)費打折的城市已經(jīng)有10多個。

事實上，近年來物業(yè)費收繳率明顯下降，其中空置房繳費意愿下降尤為明顯。業(yè)主主觀認為沒有享受物業(yè)服務，便不需要繳納物業(yè)費。但其實小區(qū)的環(huán)境綠化、公共衛(wèi)生、保安巡邏都需要一定的經(jīng)費來維持。

正是在這樣的背景下，越來越多項目提出空置房物業(yè)費打折的措施，試圖提高空置房繳費意愿，同時也保證了業(yè)主的房屋財產(chǎn)權(quán)益。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，2021年至今，上市物企平均物業(yè)收繳率已從92%跌至2024年的80%。

物業(yè)費作為長期剛性支出，對中低收入家庭構(gòu)成顯著負擔，老舊小區(qū)的業(yè)主負擔更重，收繳率更低。

同時，由于物業(yè)費收繳率下降容易導致惡性循環(huán)，從而降低物業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定性，數(shù)據(jù)顯示2024年全國年更換物業(yè)項目數(shù)量約2萬個，換手率從2021年的1.7%升至3.3%。

物業(yè)服務作為一種現(xiàn)代化的房屋管理模式，歷經(jīng)多年的孵化和發(fā)展，行業(yè)規(guī)模曾快速增長，在推動社會經(jīng)濟發(fā)展和居民生活層面起到了越來越重要的作用。

在對美好生活的追求下，廣大人民群眾逐漸意識到物業(yè)服務的重要性，物業(yè)服務價格也逐漸成為業(yè)主關心的問題之一。

近年來，政府多次強調(diào)物業(yè)服務收費價格應主要通過市場競爭形成，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定；施行政府指導價的，也大多建立了動態(tài)調(diào)整機制。

但從當前行業(yè)的實際運行情況來看，隨著人工成本的上升以及人們對物業(yè)服務水平要求的提高，物業(yè)服務質(zhì)量與價格是否相符，物業(yè)服務價格是否過高等問題的討論日益增加。

作為業(yè)主，當然希望每一分錢都能得到應有的回報，作為物企，也希望在保證服務質(zhì)量的同時，能夠?qū)崿F(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。

我們認為，隨著物業(yè)費限價、業(yè)委會自主意識加強，以及物業(yè)費與收繳率雙降等多重因素疊加，2025年的物業(yè)費之爭仍將繼續(xù)。

物業(yè)費爭議的本質(zhì)，是城市化進程中公共服務市場化改革的縮影。若要讓業(yè)主從“價格敏感型”轉(zhuǎn)向“價值認知型”，物業(yè)企業(yè)必須完成三重躍遷：從成本控制者轉(zhuǎn)型為資源整合者，從基礎服務商升級為生活解決方案商，從被動執(zhí)行者進化為社區(qū)治理參與者。唯有如此，才能破解“降價死循環(huán)”，實現(xiàn)業(yè)主滿意度與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的雙贏。

2024年至今出現(xiàn)的“物業(yè)費降價潮”，可以算得上是物業(yè)服務行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的一個新現(xiàn)象。它的好處在于，可以讓我們越來越正視物業(yè)服務的價值，進而重視物業(yè)費的問題。

過去，很多物業(yè)靠開發(fā)商“輸血”，而如今必須靠提升服務質(zhì)量搶市場、換來業(yè)主的信任。

可以說物業(yè)管理行業(yè)目前正處于品牌重塑與價值升級的關鍵時期，在物業(yè)回歸服務本源與初心之后，一個“提升行業(yè)價值”的時代也將來臨。