大家?guī)?025年數(shù)據(jù)版的第17篇推送

盛世之下，居安思危；亂世之中，居危求安。

任何時候，比別人先想一步，總沒有壞事兒，這種想法放在房地產(chǎn)市場大環(huán)境下，同樣適用。

近兩周的北京樓市，已經(jīng)展現(xiàn)出明顯的“撤勁兒”狀態(tài)，新房方面，近兩周的網(wǎng)簽都是在600套左右徘徊，二手房周成交也只有2000多套，二者的成交量都是春節(jié)假期后的12周中成交量最低的兩周。

圖源京樓銷售排行榜

3月份入市的海淀三兄弟，前期給了全北京新房市場太多貢獻，以至于進入五月份其成交量進入尾聲時，其他區(qū)域并沒有出現(xiàn)有實力接棒的新房項目。

這種貢獻，不僅在于成交量方面的貢獻，還在于它在一定程度上制造了樓市繁榮的假象。

還是那句話，當數(shù)量不足市場1%的項目拿走99%的關(guān)注度，那剩下99%的項目就注定平庸，整個北京新房市場依然呈現(xiàn)出很嚴重的“一九分化”。

今天，我們依然強調(diào)這句話：我們在為10%歡呼的時候，也要為90%保持冷靜。

這幾周，我們試圖通過數(shù)據(jù)來還原北京新房市場的真實成交現(xiàn)狀，我們已經(jīng)做了昌平、豐臺的分析↓↓↓

今兒咱們聊：朝陽。

關(guān)于朝陽樓市，你有什么想聊的，加包哥微信，咱們私下聊去。

朝陽新房真實庫存現(xiàn)狀

朝陽可能是除了海淀外，北京樓市情況最好的區(qū)域了。

那朝陽新房真實的去化情況如何？

包哥又花了好長時間做了一組朝陽新房數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2025年5月11日：

朝陽新房項目即將入市+網(wǎng)簽去化率不足100%的項目，一共有130個；

其中，剩余庫存在10套以上的新房項目有57個，庫存100套以上的有23個；

朝陽新房目前的庫存套數(shù)是8296套，庫存面積139.43萬平。

全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，作為北京新房市場重點區(qū)域，朝陽一個區(qū)占全部17個區(qū)的11.68%。

朝陽目前的庫存套數(shù)，相較于豐臺，少小2000套，庫存面積少10萬平左右，壓力相對較小。

事實上，朝陽雖大，但新房的庫存套數(shù)近幾年都控制得不錯，2023年底是9248套，2024年底是7675套。

這種相對較小的壓力，不僅在于庫存數(shù)量和面積的可控，還在于朝陽的去化速度要高于豐臺。

按照朝陽年度去化比較好的2023年來說，朝陽目前的存量需要消化1年半左右，而按照2024年的4021套，大概要消化兩年多一點的時間，都不算長。

2024年北京各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

8296套的新房存量，按照朝陽今年前4月月均338套的去化速度來算的話，需要消化24個半月，兩年多一點的時間。

而且，朝陽還是北京新房主力區(qū)域中，唯一一個4月份成交量不降反升的區(qū)域，按照418套的成交量來算，朝陽目前的新房存量只需要不到20個月。

北京1-4月各區(qū)新房成交數(shù)據(jù)

在新增庫存方面，朝陽目前待入市的新房項目，保利、金茂三間房的朝觀天珺、滿曜，預(yù)計這個月底回會亮相，最晚下個月就會開盤。

這兩個項目的套數(shù)以及面積，包哥已經(jīng)加入朝陽目前的新房庫存。

而4月28日中建智地聯(lián)合其他3家房企拿下的黃衫木店宅地+孫河商業(yè)組合地塊，因為還沒有公布具體的產(chǎn)品信息，所以它將成為朝陽新房的未來存量。

黃杉木店兩塊宅地，總計會給朝陽新房增加近22萬平的住宅面積，按照套均200平算的話，都會產(chǎn)生超1100套房，屬于“巨無霸”般的存在。

黃杉木店宅地規(guī)劃數(shù)據(jù)

但有一個現(xiàn)象，無論保利、金茂三間房倆項目，還是中建智地黃杉木店項目，位置都非常不錯，各項配套都不錯，未來都有成為朝陽明星項目的潛力。

所以朝陽新房市場，無論從存量數(shù)據(jù)還是去化速度，再到項目潛質(zhì)方面，在當下的市場大環(huán)境下，都算是“矮子里面的將軍”，處于相對比較理想的狀態(tài)。

別作妖，好好做產(chǎn)品，情況不會太差。

朝陽新房真實成交現(xiàn)狀

2025年到目前，朝陽的新房真實成交現(xiàn)狀如何？

今年前4月，全北京新房項目成交金額和成交套數(shù)排名前30的榜單中，金額榜朝陽有7個項目入榜，而套數(shù)榜只有4個項目。

北京1-4月新房成交金額、套數(shù)排行榜

成交金額入榜項目多，很大一部分原因是朝陽前4月僅次于東西城和海淀的8.39萬/平的新房均價，加上朝陽改善項目偏多，整體拉升了單個項目的成交金額。

而套數(shù)榜前30只擠進4個項目，而且排名都相對靠后，再疊加朝陽新房成交量排名全北京第4的成績，一定程度上說明朝陽目前的新房結(jié)構(gòu)是成交量比較平均，也可以說是多點開花的狀態(tài)。

前4個月，北京各區(qū)域新房成交套數(shù)銷冠中，北京宸園以200套、36.02億成交成為朝陽區(qū)代表，在17區(qū)的銷冠項目中，排名金額第2，套數(shù)第3。

1-4月北京17區(qū)新房銷冠

北京宸園放在全北京，也非常扛打，前4月的網(wǎng)簽金額，只落后于海淀三兄弟。

其實北京宸園，已經(jīng)是全北京新房的明星項目了，去年10月中旬入市，只用了兩個半月的時間，就拿下全北京新房網(wǎng)簽金額第3。

圖源京樓銷售排行榜

進入2025年，北京宸園也一直是排行榜前3的常客，只是目前項目的網(wǎng)簽去化率已接近8成，朝陽不能靠一個老將軍再去沖鋒陷陣，急需一個新的明星項目入市。

值得關(guān)注的是，朝陽入榜套數(shù)前30的4個新房項目中，北京宸園、璞園、璞園PRAK3個都是中建智地的項目，而且黃杉木店巨無霸地塊后期大概率也是中建智地操盤。

可以說中建智地是目前朝陽新房的最大贏家。

還有一個現(xiàn)象，朝陽前4個月成交套數(shù)排名前10的項目，只有中海朝陽ONE是今年入市的項目，其他都是存量項目。

朝陽1-4月新房成交金額、套數(shù)排名

朝中海朝陽ONE在朝陽大熱門板塊十八里店，4月中旬入市，到現(xiàn)在1個多月時間，網(wǎng)簽進度69/888，網(wǎng)簽去化率7.77%。

中海朝陽ONE網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（5.13）

也就是說，朝陽目前還是依靠存量新房項目支撐成交量，新入市的項目表現(xiàn)確實欠佳。

但存量新房，你們?nèi)タ纯疵麊卫锏捻椖浚既胧卸嚅L時間了，有些項目絕對會讓你一查一個不吱聲。

比如朝陽十八里店板塊，被寄予厚望，但真的應(yīng)了那句“一鼓作氣再而衰三而竭”，去年12月和今年4月入市的兩個項目，仿佛再也復(fù)制不出保利朝陽和煦當時的榮光。

再比如奶西板塊，再也不是一開始的朝陽新房熱門板塊了。

再再比如小紅門板塊，新房項目幾乎就是入市一個撲一個的狀態(tài)。

還有南皋，賣了這么多年，到現(xiàn)在新房還有接近400套的存量，一如既往的難搞。

就像海淀的20幾個新房項目，只有三兄弟有聲有色一樣，朝陽目前的狀態(tài)似乎更慘一點。

朝陽新入市的項目并沒有海淀的勢如破竹，但存量新房卻學(xué)了海淀的無聲無息。

朝陽新房的幾點新變化

目前的朝陽新房，有幾個新變化值得我們關(guān)注。

一個就是朝陽新房的產(chǎn)品設(shè)計也進入到一個“卷到?jīng)]邊”的狀態(tài)，我們以即將入市的新房項目，保利朝觀天珺項目為例。

包哥去看了它139平的樣板間，其中“

實際使用率接近100%、客廳面寬5米5、四居三衛(wèi)、南北雙落地窗、國際一線裝標

朝觀天珺樣板間

有一個這樣的說法：當朝陽都開始卷產(chǎn)品力了，說明市場確實不咋地了。

當然，對于真正想買房的朝陽人來說，你只需要關(guān)注上面這句話的前半句就好了。

因為只有市場環(huán)境不好，開發(fā)商才開始真正審視自己，敬畏市場。

這種敬畏市場，一是適應(yīng)好房子政策，做出更注重居住體驗的好房子；而是根據(jù)當下市場環(huán)境，做出價格方面的相對讓步；三是品牌效應(yīng)，無論保利、金茂還是中建智地，在北京都擁有很好的市場口碑。

包哥在整理全朝陽100多個存量新房項目的時候，順帶著整理出了一份朝陽新房熱門區(qū)域的可售存量狀態(tài)。

買房大家?guī)痛致哉恚ń刂?.11）

其中十八里店板塊目前存量最大，主要是因為有入市不久的北京隅東序和朝陽ONE占了大頭。

十八里店屬于朝陽典型的先規(guī)劃后開發(fā)的板塊，目前一期地塊已經(jīng)完成全部出讓，二期還有大量的地塊。

而5月6日北京市規(guī)自委公布的朝陽規(guī)劃類公示中，就有關(guān)于十八里店呂家營存、西直河村城中村改造規(guī)劃綜合實施方案。

圖源北京規(guī)自委官網(wǎng)

十八里店兩個村的住宅用地就有14宗，用地面積46.46公頃，雖然這些地塊不全都是招拍掛供應(yīng)，有部分土地用于安置房或者保障房，但仍不能掩蓋十八里店二期有大量的住宅用地供應(yīng)的事實。

十八里店地塊規(guī)劃位置圖

不可否認，十八里店是朝陽大力發(fā)展的區(qū)域，后期住宅項目不會成為稀缺資源。

小紅門板塊也是，目前只有中建星光里和中海時光之境兩個新房項目，按照最新的規(guī)劃公示，小紅門后期會有17宗56.65公頃宅地的規(guī)劃落地。

小紅門地塊規(guī)劃位置圖

相比而言，東壩只有2塊住宅用地規(guī)劃公示。

而東壩這個板塊，也是目前北京新房市場比較穩(wěn)定的板塊，因為供應(yīng)量一直不大，所以各大新房項目就成了香餑餑。

東壩公示兩宗地塊位置

就比如東壩的保利天匯，去年拿下了朝陽區(qū)套數(shù)銷冠，今年前4月在尾盤銷售階段，仍然擠進了朝陽套數(shù)TOP10。

物以稀為貴，老祖宗的良言含金量還在上升。

包哥建議大家，其實關(guān)注哪個板塊的新房，可以多看看它整個板塊的規(guī)劃，這樣能對項目所在的區(qū)域的發(fā)展有一個比較清晰的認知。

比如十八里店、小紅門這些區(qū)域，未來大量土地供應(yīng)，不僅意味著住宅項目的增加，還意味著整個的區(qū)域配套發(fā)展會上一個臺階。

最后，總結(jié)一下朝陽目前的新房現(xiàn)狀，去化速度一直保持在全北京第一梯隊，熱門板塊的吸金能力有所下降，明星項目的產(chǎn)出率開始降低，95%的存量項目依然平庸。

朝陽要始終保持危機感，切記不要“豐臺化”。

以上。

關(guān)于朝陽新房市場整體數(shù)據(jù)，關(guān)于朝陽新房單個項目的去化情況，具體數(shù)據(jù)加包哥微信，咱們私聊去。

目前為止，大家?guī)鸵呀?jīng)做了昌平、豐臺、朝陽的新房成交現(xiàn)狀分析，下一篇分析你想看哪個區(qū)域，評論區(qū)告訴包哥，咱優(yōu)先安排。

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