此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告：李向陽

被告：趙建國、王翠蘭

（二）案件背景

在李向陽訴劉大海、劉小軍、趙建國等人追償權(quán)糾紛一案中，李向陽申請(qǐng)對(duì)趙建國名下位于河北省大廠縣的一號(hào)房屋進(jìn)行財(cái)產(chǎn)保全。2023 年 5 月 8 日，北京市通州區(qū)人民法院作出民事裁定書，裁定查封、凍結(jié)包括趙建國在內(nèi)的被告銀行存款或同等價(jià)值財(cái)產(chǎn)，其中涉及一號(hào)房屋。然而，趙建國在收到裁定書后，于 2023 年 5 月 19 日與王翠蘭簽訂《大廠縣存量房屋買賣合同》，后續(xù)完成房款支付、過戶申請(qǐng)等流程。直至 5 月 23 日，法院協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，才對(duì)一號(hào)房屋進(jìn)行查封，此時(shí)房屋過戶程序因查封受阻。此后，王翠蘭提出執(zhí)行異議，法院裁定中止對(duì)一號(hào)房屋的執(zhí)行，李向陽不服，提起本次執(zhí)行異議之訴。

（三）訴訟過程

李向陽請(qǐng)求撤銷執(zhí)行裁定書，駁回王翠蘭的執(zhí)行異議申請(qǐng)，準(zhǔn)許繼續(xù)查封一號(hào)房屋，并要求趙建國、王翠蘭承擔(dān)訴訟費(fèi)用。趙建國辯稱房屋為正常銷售，不存在惡意轉(zhuǎn)移；王翠蘭則稱雙方無惡意串通，其在房屋查封前已簽訂合同、支付房款并實(shí)際占有房屋，符合排除執(zhí)行條件。法院組織雙方進(jìn)行證據(jù)交換和質(zhì)證，結(jié)合各方陳述及證據(jù)，對(duì)案件事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定并作出判決。

二、爭議焦點(diǎn)

房屋買賣合同效力：趙建國與王翠蘭簽訂的房屋買賣合同，在法院查封裁定作出后但送達(dá)前簽訂，是否屬于惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

能否排除執(zhí)行：王翠蘭是否符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其對(duì)一號(hào)房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

三、案件分析

（一）法律依據(jù)適用

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理財(cái)產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》第二十七條，李向陽作為申請(qǐng)保全人，有權(quán)對(duì)執(zhí)行異議裁定提起訴訟。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》，王翠蘭需就其對(duì)一號(hào)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證責(zé)任。

（二）合同效力判定

雖然法院查封裁定先于房屋買賣合同簽訂，但查封需不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理登記手續(xù)才生效，而一號(hào)房屋實(shí)際查封時(shí)間晚于合同簽訂時(shí)間。且在合同簽訂時(shí)，趙建國尚未收到查封裁定，結(jié)合雙方提交的與中介溝通記錄等證據(jù)，無證據(jù)表明合同存在惡意串通或違反法律規(guī)定的無效情形，因此應(yīng)認(rèn)定合同為雙方真實(shí)意思表示，合法有效。

（三）能否排除執(zhí)行分析

合同簽訂時(shí)間：房屋買賣合同簽訂于 2023 年 5 月 18 日，早于 2023 年 5 月 23 日的查封時(shí)間，滿足在法院查封前簽訂合法有效書面合同的條件。

房屋占有情況：2023 年 5 月 21 日王翠蘭支付全部房款，5 月22 日完成物業(yè)交割，在法院查封前已合法占有房屋。

價(jià)款支付情況：王翠蘭提交的付款憑證、發(fā)票等證據(jù)，足以證明其已支付全部 106 萬元房款。

未過戶原因：合同簽訂及付款后，房屋因法院查封未能辦理過戶登記，王翠蘭對(duì)此不存在過錯(cuò)。

綜上，王翠蘭符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，對(duì)一號(hào)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

四、裁判結(jié)果

法院判決駁回李向陽的全部訴訟請(qǐng)求，即維持執(zhí)行裁定書，中止對(duì)一號(hào)房屋的執(zhí)行。

五、案件啟示

財(cái)產(chǎn)保全及時(shí)性：申請(qǐng)保全人應(yīng)及時(shí)跟進(jìn)財(cái)產(chǎn)保全流程，確保查封措施盡早落實(shí)，避免被保全人在查封前轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

交易風(fēng)險(xiǎn)審查：不動(dòng)產(chǎn)買受人在交易時(shí)，應(yīng)充分核查房屋產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，可通過不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢房屋是否存在查封、抵押等限制交易情況，降低交易風(fēng)險(xiǎn)。

執(zhí)行異議舉證：案外人提出執(zhí)行異議時(shí)，需全面收集并保存合同、付款憑證、占有使用證明等證據(jù)，以證明其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益，滿足排除執(zhí)行的法定條件。

法律后果認(rèn)知：被執(zhí)行人應(yīng)遵守法律規(guī)定，不得在訴訟期間惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，否則不僅可能面臨合同無效的法律后果，還可能因拒不執(zhí)行判決、裁定而承擔(dān)刑事責(zé)任。