此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林強

被告：吳芳

原房屋買受人：陳剛（已故）

（二）原告訴求與事實理由

林強訴請：

判決吳芳將位于 ×××1 號宅院（一號宅院）及地上房屋騰退返還；

判決吳芳按 1000 元 / 月的標準，支付自 2023 年 10 月 20 日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費；

案件受理費由吳芳負擔。

事實理由：林強與陳剛曾存在房屋買賣合同糾紛，經法院判決，陳剛應返還一號宅院及房屋，但直至其2023 年 10 月 3 日去世仍未履行。陳剛去世后，吳芳實際占有使用該宅院及房屋，林強多次要求其搬離遭拒。吳芳的占有行為無合法依據，侵害了林強的權益。

（三）被告答辯

吳芳辯稱：

陳剛新建房屋無過錯，林強應補償新建房屋價值并分擔 12 萬元建房費用；

自己與陳剛系事實婚姻關系，若認定為保姆則非本案適格被告；

依據陳剛遺囑，自己對新建房屋有居住權，林強無權要求返還；

自己在北京無其他住房，年老體衰且無生活來源，林強主張占用費不合理。

（四）法院認定事實

房屋權屬起源：一號宅院集體土地建設用地使用權登記在林強名下。1995 年 10 月 3 日，林強將宅院內北正房五間賣給陳剛，陳剛支付 9000 元后入住。

合同無效判決：2006 年，法院判決林強與陳剛的房屋買賣合同無效，因陳剛非本村村民，違反法律強制性規定，該判決經二審維持。

返還判決與執行：2006 年，法院判決陳剛騰退房屋及院落、返還宅基地使用證，林強支付房屋現值 27,841 元 ，該判決經二審維持，但陳剛未履行。2011 年，法院判決陳剛拆除院內新建北房五間、賠償占用損失，部分判決執行后，陳剛又于 2019 年新建北房五間。2019 年，法院再次判決陳剛拆除新建房屋、賠償損失，后因舊房存在安全隱患，新建房屋未實際拆除。

現狀與爭議：陳剛去世后，吳芳占有使用宅院及房屋，部分房屋對外出租。吳芳以與陳剛存在事實婚姻、持有陳剛遺囑為由，主張居住權。

二、爭議焦點

吳芳是否為本案適格被告，其與陳剛的關系如何認定？

林強是否有權要求吳芳騰退一號宅院及房屋？

吳芳應否支付房屋占有使用費，若支付，標準和期限如何確定？

陳剛新建房屋的補償及費用分擔問題如何處理？

三、案件分析

（一）被告適格性與關系認定

吳芳與陳剛同居始于 1994 年 2 月 1 日后，且未辦理結婚登記，根據法律規定，不構成事實婚姻，僅為同居關系。即便吳芳曾為保姆或存在其他關系，因其實際占有房屋，與本案有直接利害關系，屬于適格被告。

（二）房屋騰退權利認定

陳剛與林強的房屋買賣合同已被生效判決確認無效，陳剛及繼受占有人吳芳無權占有房屋。

陳剛通過遺囑處分房屋的行為，因房屋本身應返還林強而無效，吳芳不能據此主張居住權。

吳芳無合法依據占有房屋，林強作為宅基地使用權人及房屋合法權利人，有權要求其騰退。

（三）占有使用費認定

吳芳占有房屋期間獲取收益，且無合法抗辯理由，應支付占有使用費。1000 元 / 月的標準合理，起算時間自陳剛去世、吳芳實際占有之次日（2023 年 10 月 20 日）起算。

（四）新建房屋補償爭議

吳芳未就新建房屋補償及費用分擔提出反訴，且建房未經林強同意，相關訴求在本案中不予處理，可另行主張。

四、裁判結果

法院依據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》相關規定，判決：

吳芳于判決生效之日起七日內，將一號宅院及地上房屋騰退返還給林強；

吳芳按 1000 元 / 月的標準，向林強支付自 2023 年 10 月 20 日起至實際騰退之日止的房屋占有使用費，于判決生效之日起七日內執行。

五、案件啟示

嚴守宅基地流轉規定：農村宅基地僅限本集體經濟組織成員流轉，非成員購房合同通常無效，買賣雙方均需承擔法律風險。

重視婚姻關系法定程序：1994 年后未登記的同居關系不受事實婚姻保護，涉及財產繼承、居住權等權益時，可能因關系認定爭議受損。

尊重生效判決權威性：當事人應及時履行法院生效判決，拒不履行不僅需承擔法律責任，后續處分行為也可能被認定無效。

合理主張權利與義務：主張補償或分擔費用應通過合法程序（如反訴），避免因程序瑕疵導致訴求無法在本案中處理。