作者 |雅寧

　　手里還有多套房產的朋友，聽我一句勸，加快速度賣房了。

　　今年開始，二手房業主將迎來飽受三重夾擊。

　　一方面，住建部新規開始實施，品質不佳的二手房難有抬頭機會了。

　　根據住建部新規定，今年5月1日起，新房降噪要符合層高3米、提高隔聲效能等標準。在此前房地產牛市，房子的投資屬性壓過了居住屬性，大多數人只關心房價，不關心品質。

　　市面上還有“2018/20192020/2021年建造的房子可能是歷史最差”的說法。

　　當房產褪去“金融”屬性，疊加住房新規出臺，有一種痛苦叫買了舊標準的“超高層”房，不好住又難出手，徹底淪為家庭不良資產。

　　另一方面，國家隊下場推進保租房，市場競爭加劇。

　　克而瑞地產研究中心此前預測，從2023 到2026 年，保租房迎來供應巔峰期，年均供應量高達16萬間。

　　圖：2025-2030年核心8城保租房年度新增供應量預測（單位：萬套/間）

　　租房市場競爭加劇之際，包租公（婆）想靠收租回本的速度越來越慢。

　　截至2024年末，一線城市平均需要花費56.3年才能收回成本，比2023年末的55.2年又增加了12個月左右。

　　因此，從前想著靠房租養老的包租公（婆），不得不被迫轉型，搖身成為了“資產優化專家”。

　　以前每月收租，喝茶美滋滋，現在則是把各大銀行APP的理財都研究個遍，為的就是找到穩定安全的理財產品。

　　第三，二手房房價還在持續下跌，基本被踢出了資產增值的行列。

　　4月的重要會議給樓市的定調是“持續鞏固房地產市場穩定態勢”。

　　大家細品一下，這說明高層對樓市的期待是“穩住”而不再是“回升”。

　　截至2024年末，四大一線城市二手房價格已經跌回到2016 年的水平，累計下跌幅度約為30%。

　　事實上，樓市進入下行周期這幾年，手里持有多套房的朋友都在做資產的換倉。

　　我們的客戶里面，很多就是賣掉了手頭多余房產，去買香港保險的。

　　這兩年香港保險持續火熱，成為了內地中高凈值家庭優化資產配置的首選。據香港保監局數據，2024年內地訪客赴港投保保費達到618億港元，同比增長6.5%。

　　為何中高凈值人士愿意賣掉房子買香港保險呢？

　　主要有以下幾點原因：

　　首先，長期持有香港分紅儲蓄險的情況下，預期能實現6%-7%的復利。

　　是的，你沒有聽錯。 眼下內地儲蓄險預定利率降到了2.5%，而香港分紅儲蓄，在長期持有的前提下，預期的收益可達6%-7%（復利） 。

　　看下面這份產品方案，

　　總保費100萬美元，每年20萬美元，分5年交。

　　保單第20年末，保單里預期約有286萬美元，此時的預期IRR約達6%，折算成單利約有10.36%。

　　再過10年，到了保單第30年末，保單里預期有約521萬美元，此時的預期IRR約6.06%，折算成單利約有15%。

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　　試想一下， 若是一套價值約730萬（折合100萬美元）的房子，放在內地30年后有沒有可能漲個5倍？

　　恐怕沒人能保證。

　　配置香港分紅儲蓄險，則可以看做一套“金融房子”，長期持有的情況下，房價只漲不跌。

　　在分紅實現率100%達成的情況下，30年后“金融房子”預期可以漲到521多萬美元。

　　悲觀一些的情況，分紅實現率只能達成80%，這套“金融房子”也可以升值到340多萬美元，沒有資產縮水的擔憂。

　　因此，賣掉非核心城市的非自住房產，置換成香港保險，是未來10年更穩的賺錢邏輯。

　　其次，香港保險除了是金融資產，也是美元資產。

　　對普通人來說，香港保單是美元資產的首選。

　　絕大多數香港保單都是以美元計價的。

　　2024年新增加的港險保單中，超過78%都是美元保單。

　　美元作為全球第一大貨幣，美國又是全球最穩定的經濟體，在當前的全球貨幣體系下，美元依舊是絕大多數優質資產、高階玩法的入場券。

　　再就是，香港保險底層邏輯是全球投資，資產分散多元配置。

　　香港作為全球三大金融自由港之一，沒有外匯管制，這里的資金就能夠輕松去到全世界進行投資。

　　香港保險公司的投資，不僅能做到投資地區分散，還有資產品類分散。

　　買香港保單，等于間接參與了全球資產配置，而保險公司充當了資管團隊的角色——幫我們去做投資、幫我們做決策去買適合的境外資產。

　　經歷過房價暴跌的人都知道，資產壓在了房產“大頭”上，就算有心想做資產配置，也很難實現真正意義的分散。

　　而香港保單去做全球投資的好處在于，不押注單一資產，哪里有好的投資項目就投哪里，不僅能抓住全球經濟增長紅利，而且還能分散風險。

　　除了是美元資產、保單預期利益可觀之外，香港保單相較于房產還有兩大優勢：

　　1、傳承無限制。

　　如果把房子留給孩子，要辦理復雜的過戶手續，將來可能還需要交遺產稅，或是房地產稅。但是香港保單可以無限制傳承給下一代，成本只需要一個快遞費。保單還可以一拆二，一份給自己養老，一份留給孩子。

　　2、隨時能變現，資金靈活度高。

　　如果急需用錢，房子不能說賣就賣，更不能單獨賣掉一個房間。而保單可以選擇部分退保，剩余部分可以繼續升值。