世界上最火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)在哪里？當(dāng)全球多數(shù)國(guó)家的房?jī)r(jià)正進(jìn)入低迷時(shí)期，位于阿聯(lián)酋的迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)卻迎來了連續(xù)四五年的增長(zhǎng)。

根據(jù)全球商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕(CBRE)最近的報(bào)告，2024年迪拜住宅價(jià)格平均上漲18%，到了2025年第一季度，這個(gè)數(shù)字達(dá)到了20%。不只房?jī)r(jià)高漲，房產(chǎn)交易量也在創(chuàng)新高，2025年第一季度，交易達(dá)到45474筆，交易量同比增長(zhǎng)了22%。

迪拜房產(chǎn)市場(chǎng)的回溫反彈，是多種因素的疊加影響。一方面，外部局勢(shì)不穩(wěn)定，地緣沖突前景不明朗，美國(guó)一系列關(guān)稅政策也加劇全球通脹，在資本上提供安全港灣、在政治上選擇中立的迪拜成了人們投資買房的絕佳目的地；另一方面，在2020年之后，迪拜一直采取寬松的政策，吸引了世界各地的人們到此長(zhǎng)住，其中“黃金簽證”政策更吸引了一大群高凈值人群到此置業(yè)定居。

阿湯哥的《碟中諜4》，取景地之一是迪拜。（圖/《碟中諜4》）

樂姐是這幾年迪拜房?jī)r(jià)暴漲的幸運(yùn)兒，幾年前，因?yàn)榕闩畠鹤x書，她們一家在迪拜購(gòu)入幾套剛需房，卻因此嘗到了甜頭。Crystal是一位長(zhǎng)居迪拜的中介，她從2021年進(jìn)入房產(chǎn)行業(yè)，見證了這幾年房?jī)r(jià)的飆高，但在她眼里，市場(chǎng)波動(dòng)無(wú)常，有人歡喜有人憂，普通人應(yīng)該謹(jǐn)慎入場(chǎng)。
我和她們聊了聊，在迪拜，那些被房子改變的生活。
“中介是門檻最低的機(jī)會(huì)”
2021年，疫情期間，Crystal原本從事的旅游行業(yè)停擺，她就這樣一腳踏入了房產(chǎn)行業(yè)。
對(duì)在迪拜尋找機(jī)會(huì)的人來說，通常會(huì)從門檻相對(duì)較低的中介做起，然而中介公司一般不提供底薪，也不給解決簽證，外來務(wù)工者需要額外花錢去搞定自己的簽證。
Crystal從事房產(chǎn)中介后開的第一單，租客是一位東南亞來的老板，要求租下整棟大別墅作為集體宿舍，后來，這個(gè)老板又給她介紹了好幾單。她才知道，這群人是傳說中做網(wǎng)絡(luò)博彩的。

網(wǎng)絡(luò)上經(jīng)常出現(xiàn)的“菠菜”就是博彩行業(yè)的代稱。（圖/《孤注一擲》）

在當(dāng)?shù)兀环N普遍的說法是，2020年左右從東南亞來了一批灰產(chǎn)大軍。再往前追溯，2019年8月18日，柬埔寨政府總理洪森簽發(fā)通告，停止批準(zhǔn)和頒發(fā)在柬埔寨經(jīng)營(yíng)的各種“網(wǎng)絡(luò)博彩”營(yíng)業(yè)執(zhí)照，導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)博彩行業(yè)大量向外轉(zhuǎn)移。
免簽、不看征信和收入流水，一本護(hù)照即可隨進(jìn)隨出的迪拜成為極具吸引力的“搞錢天堂”。隨著熱錢涌進(jìn)，本來被疫情影響的各行業(yè)消費(fèi)重新恢復(fù)活力，也直接推動(dòng)了華人房地產(chǎn)圈的發(fā)展。
根據(jù)全球房地產(chǎn)公司TEKCE2024年的統(tǒng)計(jì)，中國(guó)人在迪拜的房地產(chǎn)投資數(shù)量已經(jīng)進(jìn)入了前十。印度投資者最多，英國(guó)、意大利、俄羅斯等都在前十。
在疫情前，房產(chǎn)中介往往捏緊手中的資源，害怕跟人合作，客戶被人撬走。疫情時(shí)期，華人中介多了，人們開始慢慢形成合作的模式，一個(gè)房源由不同的中介一起做，誰(shuí)搶先一步誰(shuí)就關(guān)單（成交），模式則變得更加短平快。
另一方面，迪拜房地產(chǎn)的回溫，也與阿聯(lián)酋政府在2019年推出的“黃金簽證”（Golden Visa）計(jì)劃有關(guān)。人們只需要在阿布扎比投資超過200萬(wàn)迪拉姆（約400萬(wàn)人民幣），就可以獲得10年的黃金簽證，這個(gè)簽證每10年一續(xù)，意味著人們可以在本地享受相應(yīng)的福利，這種利好政策一時(shí)間成為人們平常聊天的必備話題之一，綜合因素下，迪拜的人口還在持續(xù)增長(zhǎng)，這意味著房產(chǎn)需求大大超過供應(yīng)。

從商場(chǎng)里買完?yáng)|西出來的人。（圖/unsplash）

根據(jù)迪拜統(tǒng)計(jì)中心的數(shù)據(jù)，截至去年年底，迪拜的人口在2024年增長(zhǎng)了16.9萬(wàn)多人，達(dá)到382.5萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2030年，迪拜人口每年的增長(zhǎng)率將達(dá)到3.6%。其中，華人人數(shù)的增長(zhǎng)也很顯著，2024年2月2日，中國(guó)駐迪拜總領(lǐng)事李旭航在阿聯(lián)酋官方媒體《宣言報(bào)》發(fā)表署名文章，提到了近五年來，迪拜華僑華人總數(shù)從20多萬(wàn)增至約37萬(wàn)，各類中資企業(yè)出海中東，從6000多家增至8000多家。
而這也吸引了大規(guī)模的“炒房團(tuán)”重新回到迪拜。Crystal說自己主要做的是公寓類型的二手房租售，賺錢比較少，膽子大的人一般做期房，而好的期房全靠“搶”。
當(dāng)?shù)匾恍┐蟮姆康禺a(chǎn)商比如Emaar，因?yàn)楸晨炕适屹Y產(chǎn)，是迪拜實(shí)力最強(qiáng)的開發(fā)商，每次開盤都會(huì)擠爆。由Emaar開發(fā)的云溪港，位于市中心，號(hào)稱每個(gè)房子都能看到哈利法塔（迪拜的摩天大樓，為世界第一高樓），是迪拜最搶手的高級(jí)公寓品牌之一。
通常，人們會(huì)在開盤前3-5天的時(shí)間把消息發(fā)布出來，而有資源的中介掌握著更快的信息，“一個(gè)房源幾千個(gè)中介在搶，網(wǎng)速再快也沒用”。一般中介會(huì)提前聯(lián)系好買家，拿到護(hù)照，開一個(gè)定金支票，才能拿到搶購(gòu)的鏈接，等開盤那一刻馬上在網(wǎng)上鎖定。

迪拜朱美拉棕櫚島上的亞特蘭蒂斯酒店，附近有許多豪宅。（圖/unsplash）

也有一些開發(fā)商沒有開放線上搶購(gòu)，那就要到現(xiàn)場(chǎng)去排隊(duì)。“比如明天早上開盤，今天晚上兩三點(diǎn)鐘就有人去排隊(duì)了”。
Crystal說，“迪拜有錢人太多了，有錢的中介也多。”有的房地產(chǎn)開盤時(shí)場(chǎng)面很熱鬧，“但其實(shí)很多都是中介在開party，只是外人看不懂”。那些積累了許多資源的中介，可以在遇到低價(jià)的時(shí)候入場(chǎng)，等漲點(diǎn)錢就轉(zhuǎn)手，有的房子還沒交付，就已經(jīng)能賺幾十萬(wàn)人民幣。
和國(guó)內(nèi)不同的是，迪拜的房產(chǎn)購(gòu)買政策有一定漏洞，在迪拜買期房，人們可以在房子還沒交付的時(shí)候就轉(zhuǎn)手，這催生了一大批“炒樓花”的人——人們把一棟樓里景觀最好的房子都買斷，但只需要付10%的首付，一棟樓包下來大概只需要120萬(wàn)元人民幣，等漲價(jià)了再加價(jià)幾十萬(wàn)元賣出去。
“炒樓花”的模式來源已久。2002年，迪拜酋長(zhǎng)頒布了新的《房地產(chǎn)法》，允許外國(guó)人在指定區(qū)域買賣房產(chǎn)。根據(jù)人民網(wǎng)2009年的報(bào)道，2000年左右，溫州商人開始涌入迪拜，采用聯(lián)合買房的方式炒房，用更多的資金撬動(dòng)更豪華的房子，然后以更高價(jià)格快速賣掉。但隨著2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來，樓市大跌，這些炒樓花的人全盤皆輸。
歷史總在輪回，如今，人們?cè)俅斡咳搿?br/>有人歡喜有人愁
2022年到2023年，Crystal見證了身邊一個(gè)中介朋友小Y快速賣掉了著名的云溪港樓盤的十幾套房子，根據(jù)迪拜不動(dòng)產(chǎn)投資官網(wǎng)，這里的房源平均價(jià)為325萬(wàn)迪拉姆（約人民幣650萬(wàn)元）。

迪拜某樓盤。（圖/pixabay）

和Crystal一樣，小Y也是因?yàn)橐咔槠陂g旅游業(yè)停滯，在2021年轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。Crystal介紹稱，以前很多女性獨(dú)自來到迪拜的一大理由，是失戀或者婚姻關(guān)系出現(xiàn)問題。2012年左右，小Y就是因?yàn)殡x婚才來到了迪拜。當(dāng)時(shí)迪拜的“龍城”里已經(jīng)聚集了一批賣中國(guó)小商品的中國(guó)人，小Y剛來時(shí)也在那里做小玩具生意。
2003年，在意圖打進(jìn)中東市場(chǎng)的中國(guó)商人的推動(dòng)下，迪拜酋長(zhǎng)在今天迪拜南部15公里以外的沙漠上批了一塊地皮，被稱作“龍城”的國(guó)際貿(mào)易城開始形成，吸引了大量中國(guó)老板來此開啟事業(yè)。根據(jù)《國(guó)際商報(bào)》，2003年開業(yè)前后，兩千家中國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，經(jīng)營(yíng)數(shù)萬(wàn)種中國(guó)產(chǎn)品，每天客流量超過一萬(wàn)人，周末甚至達(dá)到幾萬(wàn)人。當(dāng)時(shí)的商鋪大約只需要20萬(wàn)人民幣一間，如今這些商鋪已經(jīng)漲價(jià)到了一兩百萬(wàn)元。

如今的迪拜龍城。（圖/unsplash）

2012年，Crystal的朋友小Y就這樣在龍城小商品市場(chǎng)立足。過了幾年，到了2015年，在迪拜房地產(chǎn)第二次騰飛的時(shí)候，隨著華人的涌入，迪拜的華人旅游業(yè)開始爆發(fā)。小Y開始自己考駕照，做“車導(dǎo)”，開車帶中國(guó)游客，自己做行程、訂酒店門票。再到后來，她又果斷轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)行業(yè)，如今已經(jīng)單干，在迪拜大量置業(yè)，完成了財(cái)富積累。
Crystal說，這樣的致富故事當(dāng)然很多，但市場(chǎng)波動(dòng)是無(wú)情的，她自己幾年前在國(guó)際城買了一套小房子，就是房主虧了幾萬(wàn)的價(jià)格賣出來的。她身邊也從不缺殘酷故事。有個(gè)她認(rèn)識(shí)的年輕女孩，在迪拜工作，被朋友叫去吃飯實(shí)際上是勸說買房。10%的低價(jià)首付，讓她頭腦一熱當(dāng)場(chǎng)簽約，買了一套價(jià)格400多萬(wàn)人民幣、位于市中心的酒店式公寓期房。
買了之后，那個(gè)女孩才發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子的物業(yè)費(fèi)很貴。在迪拜，政府規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)必須有配套的活動(dòng)空間、綠地健身設(shè)施等，于是房子的物業(yè)費(fèi)經(jīng)常為人所詬病，像這種公寓，物業(yè)費(fèi)大概需要每年10~20迪拉姆每平方英尺（約等于100~200迪拉姆每平方米），算下來，一套一百平方米的公寓，一年大概要2萬(wàn)到4萬(wàn)元人民幣的物業(yè)費(fèi)。

大多數(shù)小區(qū)配備泳池、籃球場(chǎng)等公共設(shè)施。（圖/unsplash）

此外，期房交易的風(fēng)險(xiǎn)還在于交房時(shí)間的變動(dòng)，疫情期間，有的房子交房拖了四五年是常態(tài)。
Crystal說，這個(gè)女孩在買房后才發(fā)現(xiàn)，每個(gè)月一萬(wàn)多迪拉姆的月供和物業(yè)費(fèi)讓她無(wú)法承受，但是房子很長(zhǎng)時(shí)間又賣不出去，她一度產(chǎn)生抑郁癥狀，好在她后來終于熬到了開發(fā)商交房，把房子租出去后，這才緩解了財(cái)務(wù)危機(jī)。
在迪拜，可觀的租售比對(duì)想買房的人來說是一個(gè)巨大誘惑。這得益于迪拜常住人口的不斷增長(zhǎng)。根據(jù)迪拜統(tǒng)計(jì)中心的數(shù)據(jù)，迪拜的人口在2024年增長(zhǎng)了16.9萬(wàn)多人，創(chuàng)下2018年以來最高增幅。這主要源于自然增長(zhǎng)與大量的移民凈流入。
這幾年，國(guó)內(nèi)一線城市的租售比在2%左右，以上海市中心為例，一套500萬(wàn)的房子，年租金可能在10萬(wàn)以內(nèi)。Crystal說，在迪拜，市中心租售比低一點(diǎn)也達(dá)到了4%，而高一點(diǎn)的地方，租售比能有5%~6%。
而在經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)2024年的報(bào)道《我在迪拜賣房子》中，這一數(shù)字還能更高，根據(jù)其中受訪的地產(chǎn)從業(yè)者的說法，“核心地區(qū)仍然能保持7%的租金回報(bào)率，非核心地區(qū)能達(dá)到8%或更高——非核心地區(qū)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)沒有核心地區(qū)那么快，但租金卻在持續(xù)上漲。”
如果按照7%的租售比來看，一套價(jià)格500萬(wàn)元的公寓，年租金可達(dá)到35萬(wàn)元，這意味著十年出頭就能收回成本。2023年12月，《南華早報(bào)》對(duì)國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊的采訪報(bào)道顯示，由于需求旺盛、供應(yīng)緊張，寫字樓和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)2024年將出現(xiàn)價(jià)格上漲。迪拜房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大推動(dòng)力是住房短缺。人口在增長(zhǎng)，但沒有足夠的庫(kù)存來適應(yīng)這種增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到2029年底，開發(fā)商將建造30萬(wàn)套住房。

迪拜市中心的人群。（圖/pixabay）

Crystal有一個(gè)客戶，在國(guó)際城買了一套價(jià)格64萬(wàn)元的房子，由于這個(gè)地區(qū)外來打工人多，出租方便，租金已經(jīng)達(dá)到每年7萬(wàn)元，相當(dāng)于不到10年就能收回成本，這意味著他退休后可以拿到每月5000元的“退休金”。Crystal還有一個(gè)朋友，利用杠桿在房?jī)r(jià)低位時(shí)找全家親戚借錢，接連買了4套房子，這人現(xiàn)在不到40歲，這意味著在他50歲左右，就可以收回成本還完房貸，提前退休了。
被期房套牢與靠房租養(yǎng)老是迪拜買房的一體兩面，畢竟，無(wú)論何時(shí)何地，風(fēng)險(xiǎn)與收益總是相生相伴。
在迪拜陪讀，還有意外收獲？
樂姐是一位從北京搬到迪拜的陪讀媽媽，因?yàn)榇笈畠旱木蛯W(xué)問題，2023年他們舉家搬到了迪拜，這幾年因?yàn)橘?gòu)置剛需房，她成了被動(dòng)收獲財(cái)產(chǎn)增值的幸運(yùn)兒。
2019年，丈夫因工作需要，頻繁到迪拜駐守，他們一家開始考慮離開北京搬到迪拜。
盡管當(dāng)時(shí)女兒還在上四年級(jí)，但他們不得不未雨綢繆，考慮女兒未來的就學(xué)方向。他們夫妻倆，一個(gè)來自山東一個(gè)來自河北，都沒有北京戶口，這意味著孩子上完初中，就得轉(zhuǎn)學(xué)回老家，山東和河北都是高考大省，競(jìng)爭(zhēng)激烈，他們壓根沒有考慮這條路。此外的選擇，就是讀國(guó)際高中或者出國(guó)。在小學(xué)階段，女兒班里已經(jīng)有不少非京籍的孩子提前去了國(guó)外上學(xué)。她開始萌生了把女兒送到迪拜去上學(xué)的想法。

非京籍的中產(chǎn)，未雨綢繆送孩子出國(guó)讀書。（圖/unsplash）

2019年，她第一次帶著女兒到迪拜考察，很快敲定了中國(guó)人比較喜歡的迪拜北倫敦中學(xué)，同時(shí)在北倫敦中學(xué)附近的首霸地產(chǎn)簽下了一套二居室的“學(xué)區(qū)房”，為未來5年的陪讀做準(zhǔn)備。對(duì)手上捏著一些錢的中產(chǎn)來說，在迪拜租房極不劃算。她算了一下，一套普通公寓，每年就需要約20萬(wàn)元到40萬(wàn)元人民幣的租金。
當(dāng)時(shí)，這套兩居室的96平方米房子，價(jià)格299萬(wàn)元，等于2.8萬(wàn)/平方米左右，預(yù)計(jì)2021年交房。但等定完房子之后，疫情就來了，直到2021年，房子不能如期交付。
2022年，樂姐發(fā)現(xiàn)自己又懷孕了，他們開始規(guī)劃更大的房子。很快又在同一棟樓同一樓層買了一間一居室，他們聽中介說，這房子是別人炒樓花轉(zhuǎn)售的。
當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)已經(jīng)比2021年漲了不少，72平方米的房子，價(jià)格達(dá)到295萬(wàn)元，為了付全款，他們家不得不向親戚借了不少錢。
由于等不到北倫敦中學(xué)的學(xué)位，她們只好送女兒去了另一所國(guó)際學(xué)校。由于租金實(shí)在太貴了，夫妻倆盤算了一下，決定在這所學(xué)校附近第三次購(gòu)房，買房的錢來自賣掉北京的一套房子以及割掉的股票，最終他們定下了一套二手別墅，售價(jià)人民幣480萬(wàn)。
整個(gè)2023年期間，樂姐都是在極度緊張焦慮中度過的，剛到迪拜開銷極大，她算了一下，第一年包括買車在內(nèi)的花銷，就高達(dá)90萬(wàn)元人民幣。為此，她甚至一度去找大師算命。

迪拜日常街景。（圖/unsplash）

直到2024年1月，最開始買的兩套房子終于交房，并陸續(xù)租了出去。樂姐說，由于房子位置靠近北倫敦中學(xué)，這個(gè)學(xué)校是中國(guó)人特別青睞的，出租也極其搶手，一居室年租為21萬(wàn)元，二居室年租也有32萬(wàn)元。直到這時(shí)，她才終于嘗到了甜頭，過上夢(mèng)想中的“包租婆”生活。
直到現(xiàn)在，她說，第一套二居室價(jià)格幾乎翻了一倍，從不到300萬(wàn)元變成近600萬(wàn)元。最近，她把第二套一居室的房子賣出去的時(shí)候，也賺了45萬(wàn)，加上此前收了9個(gè)月的租金15萬(wàn)元，這套房子的收益為60萬(wàn)元左右。
目前第三套別墅房，不到兩年，價(jià)格從480萬(wàn)元漲到了640萬(wàn)元。
總結(jié)自己買幾套房的心路歷程，她說自己家買房完全是剛需，但是卻冥冥之中趕上了樓市上升的紅利，抵消了國(guó)內(nèi)房子降價(jià)的落差。
現(xiàn)在，她還在線上經(jīng)營(yíng)自己在國(guó)內(nèi)的電商生意，她覺得現(xiàn)在的生活終于能喘口氣，孩子的學(xué)位、大人的簽證、一家住房都解決了。此外，她還分享了自己的生活育兒好助手——一位斯里蘭卡保姆，每個(gè)月5000元人民幣，但“什么都干，帶小孩、做飯、打掃”，同時(shí)，樂姐也在慢慢適應(yīng)迪拜的生活。
她說孩子也很喜歡這里的生活，沒有什么學(xué)習(xí)壓力，下課甚至不用做作業(yè)。她說，現(xiàn)在她就等兩個(gè)孩子都上完學(xué)，到時(shí)候，她就會(huì)考慮回國(guó)。
在遍地富豪的迪拜，做一個(gè)普通人
前幾年，Crystal也趕在房?jī)r(jià)低谷期買了一個(gè)一居室的小房子，價(jià)格六十幾萬(wàn)元，位于外來人口很多的國(guó)際城，她說自己是風(fēng)險(xiǎn)厭惡型的人，“市場(chǎng)再差，小房型也有人來租，也不怕供不起”。
她也認(rèn)識(shí)一個(gè)在當(dāng)?shù)刈雎蓭煹呐笥眩壳耙呀?jīng)入手了5個(gè)單間，他的投資選擇很特別，只選單間，都位于國(guó)際城租金最便宜的地段。Crystal說，“這等于是一份安穩(wěn)的投資，不到九年時(shí)間通過出租就回本了，接下來，他每年能有6%~7%的收入，比放在銀行卡里劃算”。
國(guó)外一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2024年，迪拜擁有超7.25萬(wàn)名百萬(wàn)富翁和212名億萬(wàn)富翁，這些人群對(duì)豪宅和優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的需求推高了核心地段（如朱美拉棕櫚島）的房?jī)r(jià)，部分區(qū)域房?jī)r(jià)較2014年翻了46倍。人們?nèi)菀妆贿@樣的成功故事吸引，迪拜從不缺有錢人，但更為多數(shù)的仍是普通人。
如果沒有拿到黃金簽證，超過60歲的外來人就很難再續(xù)簽證。來來往往的人們創(chuàng)造了黃金和財(cái)富，普通人老后便平淡地歸鄉(xiāng)。從數(shù)據(jù)上可以看到，這是一個(gè)大部分由年輕人組成的城市，阿聯(lián)酋人口平均年齡為33歲，25歲以下的年輕人群約占總?cè)丝诘?5%左右，迪拜人口約占阿聯(lián)酋全國(guó)人口的41.9%。

日落時(shí)的迪拜市中心鳥瞰圖，看起來金碧輝煌。（圖/圖蟲創(chuàng)意）

Crystal想著自己退休后，大概會(huì)回到國(guó)內(nèi)生活，現(xiàn)在她正在努力賺養(yǎng)老的錢，計(jì)劃是到時(shí)候把這個(gè)小房子租出去，相當(dāng)于每個(gè)月有幾千元的養(yǎng)老金。
聊天到最后，Crystal突然后悔說了這么多，“我應(yīng)該給你講一點(diǎn)更光明的、更有能量的（故事）”。她在迪拜生活已經(jīng)有十幾年，多年前，她也和其他闖蕩的人們一樣，懷著淘金夢(mèng)來到這里。她說，“畢竟像我這樣在迪拜活得很失敗，但又活得很幸運(yùn)的人真的太少了。”
我問她為什么。她說，“我不是一個(gè)成功的案例，我到現(xiàn)在都不知道怎么發(fā)財(cái)，但從個(gè)人角度來講，我走過的每一步都算數(shù)”。
編輯 陸一鳴校對(duì) 嚴(yán)嚴(yán)運(yùn)營(yíng) 馬社力佛