成都新樓市 文|黎小小

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△圖據網絡

近日有網友在社交平臺上征求建議，自家的房子是該降價出手還是出租。

進入2025年，成都二手房市場行情修復，前四月累計成交二手房已突破8萬套。但高漲的交易活躍度背后，“以價換量”成為普遍趨勢。如此行情下，“以房租抵月供”究竟是否還具備性價比，成為了不少二手房業主的共同疑問。

答案要從實際的市場成交案例中尋找。

本月，一套位于凱德玖悅華章小區，建面約143㎡的4房戶型以10500元/月的租金成功出租，而這已經是該小區近期以來第二套月租金上萬的出租房源。

好好選房數據顯示，該小區出租最多的戶型就是套四，租金中位數約8000元/月，目前小區內在租房源掛牌月租金也在6700-15000元不等。而且，該小區今年2月中旬剛剛交付，迄今也僅交付2個月時間。這樣的租金水平的確頗為可觀。

△圖據好好選房小程序

△圖據貝殼找房

我們查閱了該小區2023年最后一批次預售價，以143平戶型為例，首付三成，貸款30年，月供約超過1.1W元。也就是說，小區最近租出去的這套房子，已經大概率實現了“租金覆蓋月供”。

△計算結果來源于購房通

這僅僅只是特殊個例嗎？眾所周知，租金水平取決于三要素：地段、裝修、小區保養水平。

仍以凱德玖悅華章為例，該小區位于成華區杉板橋板塊，是成華區近年來的核芯商圈之一，地段本身就相當成熟，具備高租金定價力。而且由于是剛交付的次新房，租金溢價能力必然超過同板塊的房齡更老的小區。

這種規律在板塊內其他小區同樣被印證。

板塊內不同定位的三個小區，保利康橋、萬科金色樂府、中房紅楓嶺三期，在地段水平一致的情況下，近期月租金產生了巨大差異，定位越高端、保養越好的約具備高租金定價水平。

△圖據好好選房

但高租金水平不等于能實現“租金覆蓋月供”，通常情況下租金水平高的小區，房源總價也較高，月供水平隨之走高。

我們可以通過“租售比”來衡量。

租售比是指月租金與總房價的比值。國際合理區間通常為1:200-1:300，也即通過租金可在16-25年內回收購房成本。

低于1:300，表明租金偏低，回報率偏低，指望靠“租金覆蓋月供”相當不現實；

高于1:200，表明租金水平較高，有較大概率實現“租金覆蓋月供”。

而好好選房數據顯示，4月成都租售比約1:541.7，比3月進一步拉低，說明整體租金市場的回報率都在走低。

以前文所述的保利康橋、萬科金色樂府、中房紅楓嶺三期，租售比分別約，1：572.35、1:555.12、1：501.91。

我們也整理了部分租售比值高于1:300的小區，可以發現，這些小區多數都是“老破小”或位于遠郊區。

△數據源自好好選房

我們也整理了部分高端小區的租售比情況，僅供參考。

△數據源自好好選房

另外，成都平均月租金前50小區如下（含商辦公寓），可供參考

△小區租金TOP50（含商辦公寓），滑動查看，數據出自好好選房

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