房屋租賃是指出租人（一般為房屋所有權人）將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。

　　網友咨詢：

　　房屋租賃約定租賃期限超過20年的，合同效力如何認定？

　　石秋律師解答：

　　一份租賃合同中，如果只是租賃期限超過20年，不存在其他導致合同無效的事由，則只是租賃合同中關于租賃期限超過20年的部分不對雙方當事人產生法律約束力。超過20年租賃期限的合同，當事人繼續保持租賃關系的，為不定期租賃。對于實踐中當事人簽訂租賃合同約定租賃期限20年，到期后自動續租20年，對于“到期后自動續租20年”的約定應認定無效。

　　石秋律師補充：

　　租賃合同應當具備以下主要條款：當事人的姓名或者名稱及地址；房屋的位置、面積、裝修及設施；房屋用途；租賃期限；租金數額及交付方式；房屋維修責任；轉租的約定；變更或者解除合同條件；違約責任；當事人約定的其他條款。

　　房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃登記備案有利于保障租賃雙方的合法權益，維持房屋租賃市場正常秩序，加強房屋租賃市場管理以及加強流動人口管理。依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。是否辦理了備案登記，并不會影響房屋租賃合同的效力。

　　【法律依據】

　　《中華人民共和國民法典》

　　第七百零三條 租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　第七百零四條 租賃合同的內容一般包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

　　第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

　　租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

石秋律師

四川梵聯律師事務所專職律師。四川大學法學碩士，熟悉法院內部工作規程，擅長公司設立、股權架構及股權激勵設計、合規管理、合同糾紛、公司解散糾紛、勞動爭議糾紛以及知識產權侵權訴訟等，擅長重大民商事項目非訴業務代理及企事業單位法律顧問。