文源 | 源媒匯

作者 | 利晉

編輯 | 蘇淮

一個月前，廣州市黃埔區蘿峰村舊改完成復建回遷安置一地塊封頂。這是蘿峰村舊改回遷房最后一棟樓的封頂，意味著交收樓工作進入收尾階段。

蘿峰村舊改，是星河灣首個舊改項目，也是董事長黃文仔2018年提出“以質的提升，確保量的增長”戰略轉型的重要試驗田。

當前來看，蘿峰村舊改交收樓是成功的。但除此之外，星河灣卻深陷于困境之中。

蘿峰村舊改融資地塊項目，即星河灣半山（原名“星河灣蘿峰”，案名“星璟苑”）在2022年12月迎來首次開盤，開盤兩年多時間，截至源媒匯發稿時，僅賣出255套，去化率不足40%。

圖片來源于廣州陽光家緣

星河灣半山很難賣出去的原因，其實很簡單：定位失誤、產品過氣、位置偏僻。

本質上，這是因為星河灣的投拓能力、產品設計研發能力存在重大弊端。放眼全國，上海星河灣、上海浦東星河灣、青島星河灣、西安曲江星河灣等，都有著差不多的問題。

之前，在走出廣州、向全國快速擴張的過程中，星河灣在北京、上海、太原等城市復制“星河灣豪宅”模式，初期收到了不錯的效果，但隨著項目持續推進，卻在青島、鄂爾多斯、成都等城市遭遇了“滑鐵盧”。

如今，星河灣再度踏入了同一條河流，蘿峰村舊改盤出現的問題，其實依然還是同一個問題——投拓研判失誤、產品停滯不前。

這也意味著，2019年以來星河灣推進戰略轉型，其中重倉廣州舊改，介入或合作9個項目，結果蘿峰村舊改去化艱難、賢江村舊改拖欠臨遷費、其余項目沉寂已久，再度面臨著失敗的結局。

近三年，國內豪宅成交火熱，星河灣卻沒有借勢而起，反而把自己淘汰了。

01

回遷房做成豪宅，豪宅做成回遷房

蘿峰村舊改，在廣州城中村村民眼中，被視為“廣州最豪回遷房”，包括復建房設計建面51-233㎡一至五房8種戶型選擇、層高超3米、引入名校廣州市二中等。

星河灣的“誠意”都給了村民——用豪宅標準建設回遷房。背后有兩個目的：

一、蘿峰村舊改是星河灣戰略轉型的代表項目。當時，星河灣集團副董事長、執行總裁吳慧珍表示，“蘿峰項目是我目前的重要工作之一”；

二、這是一個“巨無霸”舊改項目，改造總用地面積約79.44公頃，計容建面236.53萬㎡，其中回遷房面積占比超過六成，項目拆遷安置總投資額78.89億元。村民同意和配合，是舊改拆遷的難點工作。

蘿峰村舊改推進十分迅速。2018年，蘿峰村舊改獲得廣東省“三舊”改造改革創新試點批復；次年，正式啟動舊改工作，同期星河灣介入其中。

省級試點項目、企業轉型標桿項目，讓蘿峰村舊改僅用了兩年半時間，2021年8月便完成拆除清零工作，進入動工建設。

回遷房都按照豪宅標準建設，星河灣融資區的商品房讓市場充滿期待。但最終卻大失所望。

2022年7月，蘿峰村舊改項目掛網招商，確定星河灣為合作企業。5個月后，項目迎來首次開盤，主推130-147㎡三房，單價低至4.5萬元/㎡，總價570萬元起。

圖片來源：廣州公共資源交易中心

關于成交數據，市場流傳的說法是：首開僅簽約19套，番禺星河灣老業主訂了40多套。盡管數據有待驗證，但首開成交慘淡是不爭的事實。或因如此，星河灣連成交喜報也沒有發布。

首開遇冷后，星河灣蘿峰迅速推出工抵房，單價降至4.1萬元/㎡，但去化依然不理想。有媒體報道稱，首開一年后，項目網簽僅126套，去化率占首開總房源比例為27.88%。星河灣選擇推出特價房，單價低至3.6萬元/㎡。

就最新項目售價，一位房產中介向源媒匯透露，“目前均價3.5萬左右，主要項目定位屬于豪宅，不是剛需產品，現在沒有太多下降空間。3萬以下可以考慮時代天韻、保利錦上周邊幾個剛需盤。”

天眼查顯示，星河灣蘿峰項目公司為廣州市裕峰置業有限公司，成立于2019年3月，由黃埔區蘿峰村經濟聯社、星河灣集團、廣州星燁共同持有。

星河灣把豪宅做成了回遷房，是星河灣蘿峰很難賣掉的重要原因。

02

錯失豪宅熱銷潮

星河灣蘿峰，被稱為“科學城最豪住宅”。項目定位豪宅，但舊改項目本身是高容積率的，且回遷房面積占比大，加上板塊基本是剛需類客群，很難適配豪宅產品。

盡管星河灣試圖通過園林綠化、樓間距彌補容積率上的短板，并且也受到了不少看房客的好評，然而這些算不上板塊頂配，加上項目所在的蘿崗片區最不缺的就是山景。

星河灣蘿峰，圖片來源：貝殼找房

投拓研判失誤之余，星河灣蘿峰的產品設計同樣被人詬病。

產品設計上，星河灣蘿峰斷層嚴重，戶型面積段從130㎡、147㎡跨越到243㎡。其中，130㎡、147㎡都是三居室戶型，且沒有預留可改四房的設計，自行過濾了介于改善與豪宅之間的客戶。

前文提及的降價銷售，星河灣是基于對產品降標、降檔實現的，比如大理石通鋪地板改為實木地板、墻面改用乳膠漆、家電家居品牌降檔等，對外則宣稱是年輕人青睞的“奶油風”。

未降價戶型盡管維持星河灣擅長的新中式山水園林景觀和材料，但沿襲歐式裝修風格，被很多客戶吐槽“過氣”、“陳舊”。比如超千萬大平層戶型客餐之間依舊保留臺階設計，陽臺異形且空間小等。

回遷房做成豪宅，豪宅做成回遷房，星河灣讓自己陷入去化困境。

自國內樓市整體下行以來，豪宅市場依然成交火熱。

過去三年時間，廣州千萬級別豪宅成交創新高，且維持在高位。克而瑞統計數據顯示，2022年至2024年分別成交3106套、4957套和4582套。

圖片來源：克而瑞

不過，廣州千萬級別豪宅基本集中于核心區。同時，克而瑞分析指出，2025年，廣州豪宅市場預計將延續“核心區域穩健、外圍區域承壓”的差異化發展態勢。

實際上，初期投拓研判失誤，星河灣蘿峰首期仍有足夠時間抓住廣州豪宅成交熱潮。2021年8月項目動工建設，市場處在上升通道末期，但到了2022年12月項目入市，已在成交快速下滑之中，廣州外郊區尤為嚴重。

而在2022年廣州豪宅市場起勢后，加上土地市場成交低迷，廣州開始集中推售天河、海珠、荔灣等核心區優質地塊，一大批改善、豪宅樓盤拔地而起。2023年，800萬以上價格成交前10項目中，8個位于主城區。

同時，拿地的保利、中海等頭部房企，開始將豪宅按標準化流程建設，走“快周轉”模式，“拿地即開工、三五個月即開盤”逐漸成為常態。

03

把自己淘汰了

星河灣錯失豪宅成交風口，很重要的一個原因是：首次操盤舊改項目，而舊改土地“集轉國”流程復雜且審批時間長。

有意思的是，土地完成“集轉國”手續后，意味著星河灣還有另一個潛在“競爭對手”——蘿峰村村民。

2024年8月市場傳出消息，蘿峰村舊改部分回遷房交付到村民手中不久后，個別業主開始將回遷房以公證方式對外售賣，單價低至1.35萬元/㎡。

這相當于星河灣蘿峰的四折價格可以買到商品房，關鍵的一點是：部分回遷房得房率還高于融資區的商品房，后者的得房率僅為75%左右。

同時，2023年以來，多地城市開始實施“住宅3.0”建設新規，包括層高超3米、放寬陽臺面積計算規則等。這意味著，星河灣蘿峰原本的豪宅層高，在當前不斷涌現層高超3米、得房率超100%戶型設計的樓盤面前，徹底失去了競爭力。

如今，開盤兩年多、去化不足40%的星河灣蘿峰，只能等待“有緣人”的出現。

而蘿峰村舊改現狀，折射出當前的星河灣，依然沒有解決歷史遺留問題。

2001年，星河灣首個高端住宅項目——廣州番禺星河灣入市銷售，一舉成為國內豪宅市場的標桿項目。2005年，星河灣開始全國化擴張，北京星河灣、上海星河灣的入市，同樣成為了城市豪宅標桿。黃文仔也被人譽為“豪宅教父”。

廣州番禺星河灣

但在2010年，星河灣向太原、青島、西安、沈陽、鄂爾多斯等二三四線城市下沉，結果鄂爾多斯、成都、常州等項目首期入市遇冷。原因很簡單，還是那個問題：星河灣投拓研判失誤、產品停滯不前。

比如，上海閩行星河灣地處邊遠郊區，在一片剛需群中建豪宅；青島星河灣地處郊區且周邊工廠較多；西安秦漢星河灣同樣處在遠郊。

黃文仔，只是在不同城市，不斷復制“星河灣”。

而這些樓盤項目，不斷降價仍很難賣掉，也導致后續戰略轉型缺乏資金支持。比如，上海星河灣二期2016年開盤，目前仍有2832套未賣出，去化率僅49%；青島星河灣2020年開盤，目前仍有超200套可售房源。

如今看來，星河灣在2019年進行戰略轉型，重倉廣州舊改，短短兩年時間拿下蘿峰村、賢江村、南村村、小羅村、西一村等9個舊村改造項目，總投資超過600億元。

星河灣還是踏入了同一條河流，不僅沒有跟上廣州舊改趨勢，還把自己的名聲“搞壞”了——蘿峰村舊改融資區商品房去化艱難、曾拖欠村民臨遷費；賢江村舊改長期拖欠臨遷費……

跟不上時代節奏的“豪宅一哥”星河灣，把自己淘汰了。

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