斑馬消費 范建

在險象環生的環境中，萬科步步闖關，生動詮釋了，有一個實力強勁的好“爸爸”，是有多重要。

作為第一大股東，深鐵集團雖因投資萬科，在2024年發生巨額損失，但為助萬科脫險，這家深圳大型國企，要錢出錢、要人出人。僅在今年2-5月的3個月里，就以極為寬松的條件，給萬科提供股東借款超過118億元。

當前，萬科仍未完全脫險，在自身造血功能徹底恢復之前，恐怕還需要深鐵集團的力挺。

3個月借款118億

深鐵集團對萬科的支持力度，足以讓地產行業的所有公司羨慕。

今年，萬科面臨公開債務的集中兌付，流動性壓力進一步加大。深鐵集團挺身而出，拿出真金白銀來為其紓解壓力。

今年2月，深鐵集團連續兩次分別向萬科提供28億元和42億元股東借款，借款條件也極為優待。

利息方面，較LPR減76個基點，低于目前公司從金融機構借款的利率水平。為減輕萬科的還款壓力，每季度只需付息，每半年付息同時進行一次還款，每次還款金額為提款金額的0.5%，到期日償還提款金額的97%。

上述兩筆借款，深鐵集團提出了資產質/抵押要求，但70%的質/抵押率，遠高于市場30%至60%的水平。

4月和5月，深鐵集團再向萬科提供33億元和15.52億元股東借款，條件更加寬松。不僅不再設置資產質押條件，也不再要求每季度付息。而且，經雙方協商后，可以提前還款，經出借人同意，還能展期。

上述借款的期限都是36個月，均將用于萬科償還在公開市場發行的債券的本金與利息。深鐵集團以極寬松的條件，給萬科提供股東借款，體現出了大股東對公司的大力支持，提振市場信心。

在此之前，深鐵集團已通過大宗交易、中金印力消費REIT認購、資產受讓等多種方式力挺萬科。

對于萬科，深鐵集團不僅給錢，還給人。今年初，多名深鐵方面人士，進入萬科核心管理層，深鐵集團“一把手”辛杰，親自出任萬科董事長。另外，還有十多名有深圳國資背景的高管，被派往萬科總部和區域，充實核心崗位。

在各方支持和自身的努力下，今年一季度，萬科已順利完成98.9億元公開債務的償還。

深鐵集團成立于1998年，是深圳國資委直管的國有獨資大型企業，負責深圳市90%以上城市軌道交通建設與運營。這個凈資產超過3000億元的大型地方國企，曾被市場稱為“最賺錢的地鐵公司”。

2024年，深鐵集團實現營業收入211.89億元，凈利潤巨虧334.61億元。發生重大損失的主要原因，正是對萬科的長期股權投資確認投資虧損，并計提投資減值損失。

當前，深鐵集團持有萬科A（000002.SZ） 27.18%股權，為第一大股東。

萬科仍需闖關

受內外各種不利因素影響，2024年，萬科險象環生，業績嚴重垮塌。營業收入同比下滑26.32%至3432億元，歸母凈利潤大降506.81%，巨虧494.8億元。

面臨困境，萬科制定并推動實施業務重整和風險化解的“一攬子方案”。通過瘦身健體、聚焦主業、全力自求，取得了一定進展。

經營端，公司全年交付房子超過18萬套；實現銷售金額2460.2億元，銷售面積位居行業第一，銷售回款率保持100%以上；大宗資產交易完成54個項目交易，合計簽約259億元；通過存量資源盤活新增和優化產能412億元，回收現金超百億。

融資端，在各類金融機構的支持下，全年新增融資和再融資948億元；經營性物業貸落地293億元；白名單項目申報178個。

2024年，公司完成了93億元的境內公開債券和折合人民幣約104億元的境外公開債券償付。

但是，其債務壓力，仍然巨大。

截至2024年末，萬科凈負債率80.6%，同比提高25.9個百分點。在超過9000億元的負債中，有息負債合計3612.8億元，其中，一年內到期金額1582.8億元。而同期，公司流動資產凈資為1985億元，其中，現金及現金等價物余額為840億元。

在2024年年報中，萬科承認，公司雖在積極自救，但風險并未徹底化解。

今年，公司的重點工作，仍是一手抓經營和回款，一手抓融資。一季度，公司實現銷售金額349.2億元，回款率超過100%；7個項目的大宗交易金額38億元；實現盤活回款24筆，合計40.9億元。

融資端，期內實現融資和再融資139億元，融資成本較上年同期進一步降低。當然，更有來自大股東深鐵集團真金白銀的支持。

現在，萬科仍遠沒有到可以松氣的時候。

今年一季度，公司營收規模繼續萎縮，同比下降38.3%至379.9億元，其中，房地產開發業務貢獻營收228.0億元，同比下降51.1%；經營服務業務實現營收122.7億元，同比增長12.1%。受開發業務結算規模和毛利率下滑等因素的影響，歸母凈利潤虧損62.5億元，同比大降1625.63%。當期，整體毛利率6.1%，同比下降4.7個百分點。

截至今年3月末，公司持有的貨幣資金為755.0億元，有息負債合計3658.7億元，資產負債率為73.5%。

要想真正化險為夷，萬科還需步步闖關，還有很長的路要走。