北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，之前在頭條，您回答過我。我的頭條被封號了。當時是問您積分落戶，然后買房建議。您當時預測我的分數沒有希望，于是兩年前由于老二要上小學，在天津河西一片285萬買了重小學區。

不出意外的又出意外了，今年積分落戶出乎所有人意料的漲的慢，我現在117.63分，大概率能落。現在老大是五年級，明年小升初。回北京是不是應該考慮朝陽單片對口的八十和人朝？還是龍體買個占坑？

現在通州梨園有套房子能賣300出點頭，手里有四百不到現金，天津這個估計只能賣260。基本沒有貸款。請問您建議東城還是朝陽單校劃片？賣通州還是賣天津？賣天津好像時間來不及，我還得住到明年七月。

A：

1、既然老大五年級了，那如果是我就肯定選朝陽了，哪所學校看具體房子情況吧。或者說換了我是會買80的，人朝次選。

2、因為既然已經都上學了，那就用不上小學的學位，此時再買龍體的就不太值了。同等的學區溢價，利用率卻少了一多半，虧了。

而朝陽是有自己特色的，就是如果只買中學對口的房子，至少是能做到溢價低，甚至能買到完全沒溢價的。那這不就算值了嗎？對您家情況來說就性價比更高了。

3、之所以首選80，主要是老牌兒名校，各項都有保證。而人朝不是說不好，只是擴招太多，對中學師資的要求高，是否能堅持好成績待觀察。

4、至于天津的我沒建議，我都兩年多沒去了，不敢說什么。

僅供參考。

二

Q:

咨詢一下，秀菊苑北區的房子怎么樣？保值能不能跟上大盤？

A：

1、秀菊苑，在哪兒啊？我怎么沒聽說過這個小區啊？是北京的嗎？分南區北區，那是不是說的“繡菊園”啊，老北苑的那個？

2、如果是的話那就不算太強吧，可以參考北邊望春園的價格。因為這幾個小區都算同一個大項目，性質和品質都一樣，價格也都是一個標準。那到目前為止，望春園的算是基本跟隨大盤沒落后，周邊幾個就稍微弱點兒了唄。

以后看物業的維護情況吧，如果維護的好，那有可能跟上大盤。但也不太可能有逆轉，畢竟塔樓多，不是太受追捧。

3、我這說的可是“繡菊園北區”啊，您說的“秀菊苑”我真不知道在哪兒。

僅供參考。

三

Q:

請問地鐵11號線二期會對六里橋區域房價有影響嗎？另，岳各莊市場拆遷后規劃建設如何？

A：

1、是否有影響？我只能說近15年來，北京市區的各條地鐵線路都對沿線房價沒什么影響。

2、因為地鐵在北京早就是標配了，沒人愿意為了坐地鐵而多掏錢的。尤其是再增加的線路就是錦上添花，做不到雪中送炭，畢竟北京不是小城市，六里橋也不是遠郊或燕郊。甚至是在郊區的地鐵也是標配，有了不加分，沒有的話必定減分。

北京樓市歷史上只有一次地鐵拉動房價的情況，5號線開通的時候，南三環南四環的房價暴漲，直接對標東三環+北四環。但這種情況只延續到2010年，之后就又都回落了，高峰期接盤的業主們站了幾年崗。之后的4號線和9號線都是波瀾不驚，對房價完全沒影響。

3、再一點，在投資市場中，任何信息都是沒人知道的時候才最值錢，賺的就是信息差。一旦公布就是利好出盡的時候，未必是利空，但也不值錢了。

4、規劃我不知道，沒關注過。

僅供參考。

四

Q:

請問，我們是在復興門上班，想買新房是現房，二手房買次新的希望是1號線五棵松或者是大望路附近。另外想考察豐臺科技園附近的，不知您有啥建議。

A：

1、這我能有什么建議啊，房子是用來住的，自己喜歡哪兒就買哪兒唄，也不用聽外人的。

2、不過您這好像是剛有個想法兒吧？否則也不會東西南的選板塊，離的太遠了。簡單說吧，五棵松的都是海淀學區房，都有學區溢價。看具體學校和房源吧，高了30%，平均20%多，低了10%以上。考慮好居住的性價比和溢價部分的保值，畢竟今年是入學高峰最后一年，明年之后是否還能撐住溢價比例得看政策。

3、大望路指的是地鐵站嗎？如果是的話，這周邊的公寓多（70年的，有商務也有商住），考慮好產品特點，這種房在當年受追捧，業主租客都是非富即貴的。2008年之后不是太受追捧了，價格走勢偏弱。但也有優勢，那就是居住的性價比高，優劣勢都是互補的，看自己注重哪方面。

4、豐科園附近那就考察吧，挺好的，我沒什么建議，也猜不出您的預算，考察完再說吧。

僅供參考。

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