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北京土拍兩天攬金超205億:通州拍出新地王、中海石景山再落子、海淀西不香了

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北京進深 徐迪 6月首周,北京共有6宗商品住宅地塊成交,合計205.51億元,總建筑規(guī)模61.68萬平方米。

盡管供地集中,但并沒出現(xiàn)熱鬧的競拍場面。

3宗地塊以底價成交,一向自帶流量的海淀,也僅拍出了小幅溢價。

值得一提的是,副中心站地塊雖以底價成交,還是刷新了通州近年來的土拍總價紀錄。

該項目包含7幅住宅子地塊和1宗多功能用地,由中建玖合以74.91億元摘得,綜合樓面價2.86萬元/平米。


74.91億,中建玖合輕取副中心巨無霸

早在今年年初這宗地塊在首輪供地清單出現(xiàn)時,中建玖合曾就該宗地塊發(fā)出施工招標(biāo)計劃,當(dāng)時的項目包里是5幅子地塊,投資估算約27.87億元。

地塊最終未能在一輪土拍中轉(zhuǎn)正,直到4月底才正式掛出,并且又新增加了3幅住宅子地塊,土地面積達到11.28公頃,規(guī)劃建筑規(guī)模超26萬平方米,其中7幅住宅地塊建面總計23.7萬平方米。

拿地當(dāng)天,中建玖合更新了招標(biāo)計劃,投資估算已達到40億。

這中間還出了個小插曲,5月12日,深耕通州的招商蛇口針對該宗地發(fā)出了招標(biāo)計劃,然而并未參與競拍。

主動“棄權(quán)”,不排除后續(xù)與中建玖合合作開發(fā)的可能,畢竟這個項目的體量放眼整個北京也是非常龐大的存在,其中還包含一個2.5萬方的多功能地塊。



地塊緊鄰北運河,在副中心的c位,離北京市委、市政府400多米;北側(cè)緊鄰副中心站交通樞紐;南側(cè)緊鄰運通隧道,約20分鐘可直達東四環(huán)。

整體容積率在2.1-2.4之間,建筑高度可到100米,足以做出30層以上高層建筑享運河景觀。

此外,各住宅地塊之間可結(jié)合高品質(zhì)方案進行統(tǒng)籌平衡,合理調(diào)整各地塊建筑規(guī)模指標(biāo),這給中建玖合下一步的開發(fā)帶來更靈活的發(fā)揮空間。

當(dāng)然,濱水地塊的建筑設(shè)計要求也十分苛刻,通州也有自己的小心思,不僅要賣地拿錢,還要打造通州河景封面作品:

規(guī)劃居住地塊之間,與濱水空間之間,與樞紐區(qū)域之間,應(yīng)設(shè)置二層連廊;

設(shè)置開敞式的風(fēng)雨連廊,配建鄰里共享公共空間,風(fēng)雨連廊和公共設(shè)施、架空層的頂部互相連接;

鼓勵0706、0708地塊西北側(cè),設(shè)置一條商業(yè)內(nèi)街;

0707地塊靠河一側(cè),退線30米,打造公共廣場;

鼓勵地塊兩兩之間的地下連通……

整個項目連通了,實際上卻相當(dāng)燒錢。有人調(diào)侃說通州真是操碎了心,這么事無巨細的列出規(guī)劃詳情,在土拍文件里真是不多見的。

45.23億,中海新城石景山再落一子

石景山西黃村“宅產(chǎn)配”地塊的受讓單位北京鑫安興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,是中海新城旗下,法定代表人、董事長為付熙嵬,總經(jīng)理張欣。

作為中海在北京的兩大業(yè)務(wù)實體之一,中海新城多年來深耕石景山和西城兩大區(qū)域,開發(fā)有西城的京華玖序、都闕臺,石景山的寰宇天下天鏡、中海長安玖章、中海長安源境等項目。

這次托底西黃村地塊,地上建筑規(guī)模16.46萬平米,包含4幅子地塊:


這個項目肥瘦搭配,開發(fā)起來有一定難度。其中公建地塊建面6.6萬平米,有超過4萬方的商業(yè)。

純宅地只有南邊兩塊,648地塊建面2.4萬平米,容積率1.6;650地塊建面7.08萬平米,容積率1.7。

地塊形狀不規(guī)則,建筑限高45米,可做洋房或小高層產(chǎn)品。

地處五環(huán)與六環(huán)之間,臨近地鐵6號線楊莊站、西黃村站,距城市干道西五環(huán)、阜石路約1公里,交通便利。

西黃村板塊老小區(qū)較多,地塊東邊是曾經(jīng)熱銷的限競房禧悅學(xué)府,共1179套,2022年6月交房,均價6.3萬元/平。

板塊最大的優(yōu)勢是生活配套比較成熟,但城市界面新舊交融,周邊有大量安置房項目,沒有特別拿得出手的資源。

昌平南新盤混戰(zhàn),出現(xiàn)了一個生面孔

昌平中關(guān)村生命科學(xué)園三期及北四村0077、0078地塊,還是以底價成交,23.95億元,折合樓面價約3萬/平。

這宗總建面不到8萬平米的地塊,在昌平僅能算上中等規(guī)模,卻引出了四家企業(yè)結(jié)成的聯(lián)合體。

越秀地產(chǎn)、北京城建、未來科學(xué)城,都是昌平的老熟人了。貝好家不是傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),但近兩年在土拍市場存在感很強。

去年7月,貝好家在西安以1.34億元拿下兩幅土地;9月,10.76億元在成都拿地;12月,在上海和杭州拿下兩幅住宅用地。

目前,貝好家在全國主要城市參與開發(fā)的房地產(chǎn)項目超過10個。

作為貝殼旗下品牌,貝好家定位是數(shù)據(jù)驅(qū)動型住宅開發(fā)服務(wù)平臺,在北京,它與中國電建地產(chǎn)合作開發(fā)了門頭溝的長安華曦府項目。

上月底,官宣與招商、中海一起聯(lián)合開發(fā)通州八里橋的朝棠攬閱項目,朝棠攬閱是一個純剛需盤,69平米起步做了三居,各種臺利用到極致。

這次在昌平拿地,三大房企聯(lián)手貝好家,大概也是要借力它的C2M模式在產(chǎn)品打造上謀求創(chuàng)新。


昌平南實在太卷了:

龍湖觀萃,857套網(wǎng)簽371套,去化率43%;

中海寰宇未來,932套網(wǎng)簽699套,去化率75%;

越秀星耀未來,930套網(wǎng)簽123套,去化率13%。

還有即將入市的中海未來之境,342套房源,也是小戶型產(chǎn)品。

所謂的C2M模式(從消費者到制造者),是一種強調(diào)“以銷定產(chǎn)、以需定建、以人定房”的地產(chǎn)開發(fā)新模式。

北京進深前幾天就收到鏈家小伙伴發(fā)來的有關(guān)朝棠攬閱的小程序問卷調(diào)查。

從地塊最初開發(fā)階段就讓意向購房者直接參與共建的模式,對于項目的開發(fā)設(shè)計和營銷都有一定助力。

生命科學(xué)園板塊城市界面一般,比朱辛莊還是有一定差距的,商業(yè)方面主要是南側(cè)規(guī)劃中的超級合生匯,預(yù)計還是會以剛需/剛改產(chǎn)品為主。

海淀四季青雙子分落兩家

中建壹品27.78億+金隅33.64億

西區(qū)0016地塊被中建壹品輕松拿下的時候,進深君還以為東地塊也會被它一舉摘得,不料金隅地產(chǎn)舉牌堅定,10輪落槌。

海淀今天的土拍進了5家房企,但總共也就拍了半小時,海開控股全程沒舉牌,另外幾家也顯得十分審慎,沒出手抬轎。

寶山0016地塊由中建壹品以27.78億元總價競得,溢價率1.76%,住宅樓面價約5.68萬元/㎡。

寶山0017地塊由金隅地產(chǎn)以33.64億元總價摘得,溢價率1.48%,住宅樓面價約5.73萬元/㎡。


地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部,西五環(huán)內(nèi),臨近阜石路及地鐵6號線廖公莊站,通勤優(yōu)勢明顯。

兩宗地均為住宅用地,控高30米,局部36米,容積率2.1,預(yù)計是做9-11層洋房。

兩塊地都十分方正,有利于樓棟排布。

西側(cè)0016地塊建面5.04萬㎡,住宅建面約4.89萬㎡;

東側(cè)0017地塊建面6萬㎡,住宅建面約5.87萬㎡。

周邊整體生活配套資源完善,但是周邊城市界面一般,缺乏大型的商業(yè)綜合體。除了錦繡大地物流港之外,基本要靠石景山資源,包括山姆會員店、萬達廣場等,開車要10分鐘左右。

這個位置做大戶型的概率不高,按照戶均120㎡計算,西區(qū)約400套,東區(qū)500套。

東北3公里靠近西四環(huán)的田村地塊日前完成出讓,建筑規(guī)模約5.8萬㎡,容積率1.4,由保利發(fā)展+北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得,折合樓面價約7.84萬元/㎡,溢價率11.95%。

此外,地塊北側(cè)不到3公里的的西郊機場地塊在五輪供地清單中,規(guī)劃地上建面14.52萬㎡,預(yù)計本月底上架。

這么來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤也不少,產(chǎn)品力上勢必要有一定突破了。

相關(guān)公司:中國海外發(fā)展hk00688,湖南中海控股

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