出品 | 子彈財(cái)經(jīng)

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 邢靜

審核 | 頌文

進(jìn)入2025年，中國金茂一刻都沒有消停。

近日，有消息稱，繼開年取消全部區(qū)域公司后，中國金茂（以下簡稱：金茂）的高管團(tuán)隊(duì)也面臨大更新。其中包括，免除原區(qū)域?qū)用娴念I(lǐng)導(dǎo)班子，并提拔李興、關(guān)翀、李劍為副總裁。

在此之前，金茂剛剛完成了“一把手”的更替。今年3月，金茂宣布，陶天海接任張?jiān)龈?，成為新一任董事?huì)主席。這意味著，金茂正式進(jìn)入“陶天海時(shí)代”。

密集的組織構(gòu)架、人事變動(dòng)背后，金茂亟待改變。畢竟，自2022年以來，金茂收入三連降，利潤則在盈利和虧損之間橫跳。在行業(yè)排名上，不僅被同為央企的保利、華潤、中海甩在身后，還被“后來者”越秀、華發(fā)和建發(fā)超越。

如今，新的組織構(gòu)架、人事調(diào)整落幕，接下來，金茂能否走向一番新天地，考驗(yàn)著陶天海的戰(zhàn)略眼光，以及新管理團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營能力。

1、4年4換董事會(huì)主席，陶天海2024年獲百萬獎(jiǎng)金

近日，有媒體報(bào)道稱，中國金茂最新組織架構(gòu)和人事調(diào)整塵埃落定。

具體而言，公司從“總部-區(qū)域-城市”三級管理變革為“總部-地區(qū)”二級管理。原本的5大區(qū)域、近20個(gè)城市公司，調(diào)整為14個(gè)城市公司以及6個(gè)事業(yè)部/片區(qū)。

與此同時(shí)，管理團(tuán)隊(duì)也出現(xiàn)更新：免除原區(qū)域?qū)用娴念I(lǐng)導(dǎo)班子，確認(rèn)了14個(gè)城市公司的負(fù)責(zé)人，并升任了原華南區(qū)域總李興、原華東區(qū)域總關(guān)翀、原首席營銷官李劍為副總裁。

對于上述一系列變動(dòng)是否屬實(shí)，「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」試圖向金茂方面求證，但截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

其實(shí)，在此之前的3月份，金茂剛剛完成“一把手”的更替。2025年3月，因達(dá)到退休年齡，張?jiān)龈o任公司董事會(huì)主席、執(zhí)行董事、戰(zhàn)略及投資委員會(huì)主席及ESG委員會(huì)主席等職，陶天海接任成為新一任董事會(huì)主席。

張?jiān)龈?993年加入金茂母公司中化集團(tuán)，是中化集團(tuán)的“老兵”。管理金茂的近兩年時(shí)間里，張?jiān)龈娘L(fēng)格是以“穩(wěn)”為主，主要優(yōu)化了管控體系，煥新升級“金玉滿堂”四大產(chǎn)品系，發(fā)展第二曲線業(yè)務(wù)。

陶天海則是一位從金茂成長起來的管理者。他自2000年加入金茂，實(shí)現(xiàn)了從企業(yè)規(guī)劃部經(jīng)理，到副總裁，到首席執(zhí)行官，再到董事會(huì)主席的躍遷。

（圖 / 陶天海（中國金茂官網(wǎng)））

財(cái)報(bào)顯示，2024年，陶天海獲得總薪酬277.40萬元，較2023年的177.8萬元大漲近百萬，漲幅達(dá)到56%。其中，薪資130.1萬元，表現(xiàn)掛鉤獎(jiǎng)金高達(dá)112.4萬元，全面超越了當(dāng)時(shí)“一把手”張?jiān)龈男劫Y124.9萬元、獎(jiǎng)金72.1萬元。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

2024年，金茂業(yè)績有升有降。其中，簽約銷售額同比下滑30%，掉出千億陣營。不過，公司所有者應(yīng)占溢利為10.65億元，與2023年巨虧69億元相比，扭虧為盈，不排除公司基于這一業(yè)績表現(xiàn)而對陶天海進(jìn)行百萬獎(jiǎng)金激勵(lì)。

「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」還注意到，金茂對員工開支進(jìn)行了“節(jié)流”。2024年，在僅減少了百余位員工的情況下，金茂的管理費(fèi)用同比下滑25%至29.17億元，一舉創(chuàng)下近5年來的最低值。

金茂明確表示，管理費(fèi)用減少的一個(gè)因素就是員工開支減少。也就是說，員工的薪酬出現(xiàn)了下滑。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

放在行業(yè)中來看，陶天海的薪酬也屬于“逆勢上漲”。例如，2024年，同為央企的華潤置地董事會(huì)主席李欣、保利發(fā)展董事長劉平降薪均在200萬元以上，下滑幅度超4成。

只是不知，陶天海能在金茂董事會(huì)主席的位置上停留多久。據(jù)「界面新聞·子彈財(cái)經(jīng)」不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年以來，金茂4年時(shí)間里更迭了4位董事會(huì)主席。

其中，李從瑞任職最短，只有33天；張?jiān)龈温殨r(shí)間最長，但也沒有超過2年。要知道，寧高寧退休之前，曾在這個(gè)位置上6年之久。

一般來說，每個(gè)企業(yè)的“一把手”都起到定海神針的作用，而金茂如此頻繁的調(diào)整“掌門人”背后，已經(jīng)透露出企業(yè)的焦慮。

2、掉出千億陣營，左支右絀

金茂之所以如此焦慮，很大程度上在于業(yè)績、規(guī)模雙雙承壓。

財(cái)報(bào)顯示，2024年，公司所有者應(yīng)占溢利為10.65億元，和2023年巨虧69億元相比，已經(jīng)扭虧為盈。

對于利潤的增長，金茂解釋，主要是由于持續(xù)強(qiáng)化精益管理，全力推進(jìn)控費(fèi)提效，管理費(fèi)用、銷售及營銷開支、融資成本等有所下降。此外，項(xiàng)目計(jì)提發(fā)展中物業(yè)、持作出售物業(yè)等資產(chǎn)減值撥備下降。

利潤回暖之時(shí)，金茂的收入下滑幅度卻走高。2024年，金茂實(shí)現(xiàn)收入590.53億元，同比下滑18%，創(chuàng)下近3年來的年度收入跌幅最大值。2022年、2023年，金茂的收入分別同比下滑8%和13%。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

在這背后，合計(jì)為金茂貢獻(xiàn)了近90%收入的城市運(yùn)營與物業(yè)開發(fā)、商務(wù)租賃與零售商業(yè)運(yùn)營、酒店經(jīng)營三大業(yè)務(wù)收入全線下滑，分別同比下滑21%、6%和18%。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

從物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)來說，房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于深度調(diào)整期，市場仍在收縮。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年，新建商品房銷售額96750億元，同比下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%?。

身處其中，金茂自然難逃影響。2024年，金茂實(shí)現(xiàn)簽約銷售額982.55億元，同比下滑30%。值得注意的是，這是自2018年闖入千億大關(guān)之后，金茂首次滑落出千億陣營。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

客觀而言，在房地產(chǎn)市場承壓之際，房企的銷售額出現(xiàn)下滑已經(jīng)成為常態(tài)，并非金茂一家之過，也無可厚非。但關(guān)鍵問題在于，2021年開始，碧桂園、恒大、融創(chuàng)等企業(yè)相繼滑落，房企的行業(yè)排名也在重構(gòu)。

在這場激烈的排位賽競爭中，金茂大多時(shí)間都在原地踏步。在克而瑞2021年全口徑銷售額排行榜中，金茂位列第15位。此后的2022年至2024年，其行業(yè)排名分別是12位、13位、12位。

然而，2024年時(shí)，同為央企的保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口都已經(jīng)順利沖進(jìn)了TOP5，地方國企建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份也后來居上，進(jìn)入TOP10行列。

此時(shí)此刻，既有融資成本優(yōu)勢，又有標(biāo)桿產(chǎn)品系列加持，金茂依舊在原地打轉(zhuǎn)就顯得格外“不合時(shí)宜”。?

其實(shí)，在開發(fā)業(yè)務(wù)之外，金茂的商業(yè)類業(yè)務(wù)也面臨諸多挑戰(zhàn)?！附缑嫘侣劇ぷ訌椮?cái)經(jīng)」注意到，2024年，公司列出的4個(gè)主要寫字樓中，北京凱晨世貿(mào)中心和金茂大廈寫字樓的出租率均出現(xiàn)下滑。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

相比于寫字樓，金茂的多家酒店運(yùn)營更加艱難。在2024年財(cái)報(bào)中，金茂共列舉了10家主要酒店，其中9家酒店的平均房價(jià)出現(xiàn)下滑。

金茂試圖“以價(jià)換量”，但效果卻并不盡如人意。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在上述降價(jià)的9家酒店中，5家酒店的入住率不升反降。

（圖 / 中國金茂財(cái)報(bào)）

不僅如此，金茂已經(jīng)將部分酒店擺上貨架。2024年12月，金茂出售三亞希爾頓酒店100%股權(quán)，回籠資金18.49億元。據(jù)悉，這是一家2006年開業(yè)的五星級酒店，在被出售之前，還保持上億的收入。

（圖 / 中國金茂公告）

無論多少壓力在身，在沒有找到一個(gè)真正的突破口之前，金茂還得“渡劫”。

3、搶灘一二線城市，迎關(guān)鍵一戰(zhàn)

作為老牌房企，金茂自然不甘心落于人后。

陶天海在2024年財(cái)報(bào)的主席致辭中表示，短期來看，行業(yè)仍將處于筑底過程中。為了提振業(yè)績，公司的戰(zhàn)略是——盤活存量、做優(yōu)增量。

對于解決存量問題，中國金茂在2024年曾制定了“奮進(jìn)計(jì)劃”，提出用三年時(shí)間解決80%的存量問題，加快存量去化，讓公司輕裝上陣。

在“做優(yōu)增量”方面，金茂今年以來在土地市場按下“加速鍵”，在一二線城市加大投資力度補(bǔ)倉。

1月，金茂以總價(jià)20.7億元拿下上海寶山地塊；2月，金茂聯(lián)合保利拿下北京三間組合房地塊，又聯(lián)合新加坡房企慶隆拿下了上海虹口地塊；4月，金茂、越秀、中建智地、朝開聯(lián)合體競得北京朝陽黃杉木店地塊，總價(jià)126億元。

而這只是金茂在土地市場進(jìn)擊的一個(gè)縮影?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年前4月，金茂新增土地貨值高達(dá)608.7億元，位列行業(yè)第三，僅次于華潤置地、綠城中國。

（圖 / 克而瑞榜單）

要知道，在2024年全年，金茂的新增土地貨值也只有549.8億元，可見金茂試圖以優(yōu)質(zhì)地塊換取銷售額的決心。

陶天海拋出這一系列舉措背后，有著自己的“野心”。在2024年業(yè)績會(huì)上，陶天海頗有信心地提出：“2025年銷售額保持在千億規(guī)模，排名穩(wěn)中有升”。

“今后，中國金茂不僅要做特長生，還要做優(yōu)等生。”陶天海表示。

客觀來說，金茂趕上了一個(gè)好時(shí)機(jī)。

今年以來，有關(guān)部門反復(fù)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要性，一系列利好政策相繼出爐。例如，5月7日，央行宣布，自2025年5月8日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年期以上首套房利率從2.85%降至2.6%。

寬松的市場環(huán)境下，金茂的銷售額終于回升。2025年前4月，金茂實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約銷售金額253.03億元，同比增長5%。

進(jìn)入2025年，金茂有了一個(gè)好的開始，但接下來能否逆風(fēng)翻盤，實(shí)現(xiàn)業(yè)績、規(guī)模、行業(yè)排名的上升，戰(zhàn)斗遠(yuǎn)未停止。而2025年這一戰(zhàn)，既是金茂沖刺的戰(zhàn)場，也是陶天海的考場。

*文中題圖來自：中國金茂官方微信公眾號。